2020_CBS_06090 - Omgevingsvergunning - OMV_2020050119. Ernest Van Dijckkaai 18. District Antwerpen - Goedkeuring

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden 4 bezwaarschriften ingediend. De bezwaren luiden samengevat als volgt:

1.      Bezwaar tegen de kleur van de gevelsteen van het nieuwe gedeelte, voor het overige positief dat gebouw gerenoveerd wordt.
Beoordeling:

Dit bezwaar is wellicht gebaseerd op de oorspronkelijke aanvraag waarbij de volledige opbouw van drie extra bouwlagen wordt afgewerkt met zwarte aluminium gevelbeplating. In de nieuwe gewijzigde versie wordt deze afwerking over de hoogste twee bouwlagen toegepast, wat door zijn grote hoogte nog steeds een storende impact heeft op het straatbeeld.

Dit bezwaar is ongegrond.

2.      Nadelige impact van de werken op de bestaande horecazaken, die al zwaar te lijden hebben gehad door Coronamaatregelen.

Beoordeling:
Dit is geen stedenbouwkundig argument.

Dit bezwaar is ongegrond.

3.      Klachten over jarenlange geluidsoverlast van het café op het gelijkvloers, er wordt vastgesteld dat aan deze problematiek niet wordt tegemoetgekomen.
Beoordeling:

De recazaak op het gelijkvloers maakt geen deel uit van de aanvraag.

Dit bezwaar is ongegrond.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          06/11/1989: vergunning (86#890504) voor verbouwing.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          meergezinswoning;

-          3 bouwlagen met mansardedak;

-          reca op het gelijkvloers met een mezzanine;

-          woonfunctie op de verdiepingen, waarvan 2 vergund geacht.

Huidige toestand

-          vaststelling (ID: 3965) van café in eclectische stijl als bouwkundig erfgoed;

-          meergezinswoning;

-          3 bouwlagen met mansardedak;

-          reca op het gelijkvloers met een mezzanine;

-          3 appartementen op de verdiepingen, waarvan 2 vergund geacht;

-          voorgevel afgewerkt met rode gevelsteen, grijze gevelbepleistering, antracietkleurige dakpannen, stenen gevelplint, antraciet buitenschrijnwerk in aluminium voor het gelijkvloers en donkergrijs buitenschrijnwerk in hout voor de verdiepingen.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning;

-          6 bouwlagen met plat dak;

-          reca met een netto vloeroppervlakte van circa 109 m² op het gelijkvloers met een mezzanine;

-          1 een-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 49 m² op de eerste verdieping;

-          1 een-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 59,55 m² op de tweede verdieping;

-          1 een-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 52 m² op de derde verdieping;

-          1 twee-slaapkamerduplexappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 81 m² op de vierde en vijfde verdieping;

-          voorgevel afgewerkt met rode gevelsteen, grijze gevelbepleistering, zwarte gevelbeplating in aluminium, stenen gevelplint, zwarte balustrades in staal, antraciet buitenschrijnwerk in aluminium voor het gelijkvloers en donkergrijs buitenschrijnwerk in hout voor de verdiepingen.

Inhoud van de aanvraag

-          wegnemen van het mansardedak

-          uitbreiden van de meergezinswoning met 2 extra bouwlagen boven de huidige mansardeverdieping;

-          inrichten van 4 appartementen op de verdiepingen;

-          ophogen van de scheimuren;

-          inrichten van 4 bergingen, 2 afvalbergingen, een meterlokaal en een fietsenberging in de kelder.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de fietsenstalling in de kelder is zeer moeilijk bereikbaar en daardoor onbruikbaar;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er worden geen autostalplaatsen voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het renoveren en uitbreiden van een meergezinswoning in de stadskern kan als functioneel inpasbaar worden beschouwd op voorwaarde dat de draagkracht van het perceel niet overschreden wordt en dat de erfgoedwaarden van het pand binnen dit CHE-gebied gerespecteerd worden.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het gebouw wordt met 6 bouwlagen bijna verdubbeld in oppervlakte en volume. Ook het aantal woningen wordt verdubbeld van 2 (vergund geacht) naar 4.

De volumewijziging is op zich ruimtelijk aanvaardbaar in de gegeven context. De aanwezige bebouwing langs de kaai bestaat reeds uit 4 à 6 bouwlagen.

Een verdubbeling van de bezetting legt echter ook een verhoogde druk op het bestaande gebouw met smalle trappartijen en zonder lift. Een verdubbeling van het aantal bewoners kan mogelijk voor conflictsituaties zorgen doordat meer mensen elkaar nu moeten kruisen op kleine oppervlaktes en in smalle doorgangen.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

Artikel 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform artikel 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw. Er werd een CHE-rapport opgemaakt door Archivaria toegevoegd aan de aanvraag.

Gezien de opname van het pand op de inventaris onroerend erfgoed werd het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg opgevraagd. Dit advies is ongunstig en luidt samengevat als volgt:

“In het CHE-rapport werd een waardenstelling toegevoegd. De gevel krijgt een hoge waarde toegekend, ondanks de aangepaste pui. Ook de dakvorm op zich hoort onlosmakelijk bij het ontwerp, ondanks het verdwijnen van de dakkapellen en de huidige dakbedekking. Ook voor het interieur werd een waardebepaling gemaakt. Het gelijkvloers is sterk gewijzigd en heeft geen erfgoedwaarde meer. Op de verdiepingen zijn er nog een aantal 19e eeuwse interieurelementen met positieve erfgoedwaarde, waaronder de trap, de kamerstructuur werd gewijzigd, enkel de voorste kamers zijn nog afleesbaar als geheel. De structuur van de mansardeverdieping krijgt een hoge erfgoedwaarde aangezien de dakstructuur nog zeer gaaf bewaard bleef en uit de oorspronkelijke bouwfase van 1885 dateert. De dakstructuur is enerzijds representatief voor het bouwen tijdens deze periode en geeft anderzijds vorm aan het dak dat karakteristiek is voor de architecturaal waardevolle voorgevel.

Algemeen wordt een historische waarde aan het pand toegekend, een architecturale waarde, een artistieke en esthetische waarde, een ruimtelijk structurerende waarde, een sociale waarde en stedenbouwkundige waarde.

Men wenst het pand uit te breiden met drie bouwlagen. Het bestaande mansardedak wordt afgebroken tot op de kroonlijst. Hierboven wordt een bouwlaag voorzien in baksteenmetselwerk. Het betreft enkel een facade, de eigenlijke gevel bevindt zich teruggetrokken ifv het creëren van buitenruimte. Op deze bouwlaag worden nog twee bouwlagen voorzien teruggetrokken ten opzichte van de voorgevel, bekleed met aluminium beplating. In het interieur blijft de bestaande trap vanaf niveau 1 behouden.

In de beschrijvende nota worden elementen uit het CHE-rapport aangehaald als motivering. Zo wordt aangehaald dat het interieur van de mansardeverdieping geen waarde heeft en dat het verwijderen van de dakkapellen de hele dakverdieping banaal maakt. Het klopt dat de invulling met losse wandjes op de mansardeverdieping geen erfgoedwaarde heeft, de dakstructuur echter wel. Het verwijderen van de historische dakkapellen is te betreuren, maar er bestaat voldoende informatie over het pand en het dak om deze opnieuw te voorzien en de esthetische en achitecturale waarde van het dak opnieuw op te waarderen. Er kan dus zeker niet gesproken worden van een banale dakverdieping, gelet op de aanwezigheid van de dakstructuur.

Vanuit erfgoedoogpunt zijn zowel de architecturale waarde van de gevel als de afleesbaarheid van de oorspronkelijke dakvorm en de aanwezigheid van de oorspronkelijke dakstructuur te behouden erfgoedelementen. Door het toevoegen van drie bouwlagen boven de bestaande kroonlijst, wordt de architecturale kwaliteit van de voorgevel aangetast en verdwijnt de historische dakvorm, alsook de dakconstructie en wordt het pand herleidt tot een zoveelste banale gevel langs de kaaien zonder veel authenticiteit. Het toegevoegde volume vormt een beeldverstorende toevoeging en staat niet in verhouding  tot de bestaande gevel.

Het voorstel wordt dan ook ongunstig geadviseerd.”

Het advies van de dienst monumentenzorg wordt gevolgd. De optopping van het gebouw is buiten proportie. De dubbelhoge ‘dakverdieping’ doet de verhoudingen van de gevel teniet en schendt de erfgoedwaarden van het inventarispand. De gevraagde uitbreiding is te omvangrijk voor dit pand.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Behalve de uitbreiding met drie bouwlagen en twee extra woningen, houdt de aanvraag ook een verbetering in van de twee bestaande appartementen op de 1ste en 2de verdieping. De ruimtes krijgen een betere verdeling en het appartement op de 2de verdieping wordt voorzien van een terras aan de achtergevel.

De impact op de leefbaarheid van het gehele pand wordt echter sterk verzwaard doordat nu tweemaal zoveel bewoners gebruik zullen moeten maken van de krappe circulatieruimte. Door het ontbreken van een lift moeten de twee bijkomende woningen ook sterk inboeten aan comfort.

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalplaatsen

Volgens artikel 29 van de bouwcode moeten voor de bijkomende woningen in totaal 5 fietsstalplaatsen worden voorzien (2 voor 1 eenslaapkamerappartement + 3 voor 1 tweeslaapkamerappartement). Op het kelderplan werd een fietsenberging ingetekend voor 13 fietsen, die echter zo goed als ontoegankelijk is. De ontsluiting is voorzien via achtereenvolgens een smalle steile trap (80cm), een bocht van 180° op een kleine oppervlakte en twee smalle deuren kort achter elkaar. Deze fietsenberging zal daardoor in de praktijk enkel gebruikt kunnen worden voor kinderfietsen en hoogstens lichte racefietsen, zeker niet voor bakfietsen of elektrische fietsen. De aanvraag voldoet dus niet aan dit artikel van de bouwcode.

Woninggrootte

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

De woningen hebben resp. volgende netto oppervlaktes:

-          1ste verdieping: 49m² (1 slaapkamer, vergund geacht)

-          2de verdieping: 59,5m² (1 slk, vergund geacht)

-          3de verdieping: 52m² (1 slaapkamers)

-          4de en 5de verdieping: 81m² (2slaapkamers).

De appartementen op de 1ste en 2de verdieping zijn vergund en worden verbeterd qua indeling. Voor deze appartementen kan een vergunning worden afgeleverd.

Het nieuwe appartement op de 3de verdieping is amper 52m² groot. Op deze oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een een-slaapkamerappartement.

De oppervlakte van het duplexappartement op de 4de en 5de verdieping is wel voldoende groot. De moeilijke toegankelijkheid van de woning, zonder lift en via een smalle trap, staat echter niet in verhouding tot het beoogde comfort van de woning.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het verdubbelen van het aantal entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel en het bouwblok onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Gezien de verbetering van de woonkwaliteit komen de vergund geachte appartementen op de 1ste en 2de verdieping wel in aanmerking voor vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

3.      het verwijderen van het mansardedak, het opbouwen van de drie extra bouwlagen en de bijkomende appartementen (301 en 401) worden expliciet uit de vergunning gesloten.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingslus

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.