2020_CBS_06087 - Omgevingsvergunning - OMV_2019159201. Hopland 48 . District Antwerpen - Goedkeuring

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend, die zich als volgt laat samenvatten:

1.      Geluidshinder: de bezwaarindiener merkt op dat het commercieel gebruik van de tuin voor geluidshinder kan lijden voor de omliggende bewoners.

Beoordeling:

Het klopt dat het gebruik van de tuinzone voor commerciële activiteiten kan lijden tot overlast voor de omwonende. De aanvraag voorziet geen terras voor de commerciële functie in de tuinzone. Echter zal het gebruik van de tuinzone bij de commerciële functie worden uitgesloten uit de vergunning.

He bezwaar is gegrond.

2.      Privacy hinder: de bezwaarindiener merkt op dat het voorzien van een terras in het achterste dakvlak een ongunstige impact kan hebben op de inkijk en privacy ten opzichte van de panden in de Tabakvest.

Beoordeling:

Initieel wilde de aanvrager een terras voorzien in het achterste dakvlak.

De plannen werden echter gewijzigd door het indienen van een wijzigingsaanvraag.

Het bezwaar is dan ook niet meer gegrond.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/08/1856: toelating (1856#651) voor huis.

Vergunde toestand

-          functie: rijwoning;

-          bouwvolume: gesloten bebouwing van 3 bouwlagen en een zadeldak.

Huidige toestand

-          vaststelling (ID: 100599) van eenheidsbebouwing van neoclassicistische burgerhuizen als bouwkundig erfgoed;

-          functie: eengezinswoning met handelsgelijkvloers;

-          bouwvolume: gesloten bebouwing van 3 bouwlagen en een zadeldak;

-          gevelafwerking: de voorgevel is afgewerkt met pleisterwerk in een lichte kleur en houten schrijnwerk.

Gewenste toestand

-          functie: eengezinswoning met handelsgelijkvloers;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 3 bouwlagen en een zadeldak met dakuitbouw voor liftuitloop;
• huislift ter hoogte van de linker scheimuur van kelder tot zolder;

-          gevelafwerking: de voorgevel is afgewerkt met pleisterwerk in een lichte kleur en houten schrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een eengezinswoning met handelsgelijkvloers:

• voorzien van een huislift van de kelder tot de zolder;
• voorzien van een dakuitbouw voor de liftschacht in het voorste dakvlak.
• uitvoeren van stabiliteitswerken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  4:   zone voor wonen - (wo4).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en/of esthetisch waarde:

het pand is gelegen in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. In dit gebied wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten. Het is niet duidelijk in de aanvraag of de bovenbouw nog een oude kern bevat met roosteringen opgebouwd uit moer- en kinderbalken. Het doorbreken van de tongewelfde kelders is in strijd met dit artikel;

-          artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:

-          artikel 2.1.6 Gevelopbouw en gevelgeleding:

-          artikel 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:

het voorzien van een dakuitbouw voor de liftschacht in het voorste dakvlak is niet kenmerkend voor het geheel van de drie neoclassicistische burgerhuizen waarvan het pand deel van uitmaakt;

-          artikel 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:

• de dakuitbouw voor de liftschacht wordt voorzien op 0,23 meter van het midden van de linkse scheimuur. Dit is minder dan de voorgeschreven 0,75 meter;
• de dakuitbouw voor de liftschacht is 1,85 meter breed. Dit is breder dan de voorgeschreven 1,50 meter.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorische erfgoed:

in CHE-gebied, voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en/of voor gebouwen in beschermde landschappen wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Het is niet duidelijk in de aanvraag of de bovenbouw nog een oude kern bevat met roosteringen opgebouwd uit moer- en kinderbalken. Het doorbreken van de tongewelfde kelders is in strijd met dit artikel;

• artikel 15 In- en uitsprongen aan daken:

de afstand van de dakuitbouw voor de liftschacht tot de linkerperceelsgrens bedraagt ongeveer 23 centimeter in plaats van minimum 60 centimeter.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet geen wijzigingen aan de hoofdfunctie van het gebouw.

De woonfunctie blijft behouden. Op het gelijkvloers wordt een ondergeschikte handelsfunctie voorzien. Het voorzien van deze complementaire functie is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften volgens het RUP Binnenstad en is functioneel inpasbaar in dit kernwinkelgebied.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag voorziet een interne reorganisatie van de woning en de integratie van een huislift ter  verbetering van de toegankelijkheid van de verdiepingen. Principieel zijn deze wijzigingen een verbetering voor het wooncomfort. Het voorzien van de huislift heeft echter tot gevolg dat er een dakuitbouw wordt voorzien in het voorste dakvlak. Zowel de inplanting als de afmetingen van deze dakuitbouw zijn in strijd met voorschriften van de bouwcode alsook het RUP Binnenstad.

Aangezien het pand is opgenomen op de inventaris van onroerend erfgoed en deel uitmaakt van een eenheidsbebouwing van 3 neoclassicistische burgerhuizen, waarbij het voorzien van dergelijke dakuitbouw de harmonie van deze eenheid verstoord in het straatbeeld, zal geen afwijking worden toegestaan. Vanuit monumentenzorg zal de dakuitbouw in het voorste dakvlak worden uitgesloten uit de vergunning.

Cultuurhistorische aspecten en visueel-vormelijke elementen

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het ruimtelijke uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Bovendien is het pand opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van 29 maart 2019. De vaststelling zorgt ervoor dat er voor het eerst een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform artikel 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen.

Het advies van de dienst monumentenzorg kan als volgt worden samengevat:

“… Het complex in kwestie heeft een beeldbepalende stadslandschappelijke waarde. Het behoort tot de authentieke bebouwing, nl typisch 19de-eeuwse burgerwoningen al dan niet met oudere kern. Dezelfde vorm en structuur als moment van ontstaan zijn nog afleesbaar. Bovendien maakt het pand deel uit van een eenheidsbebouwing. Het behoud van dit neoklassiek ensemble staat voorop gelet op het behoud van het karakter van Hopland.

Men wenst het pand intern te verbouwen en een huislift toe te voegen met beperkte dakuitloop en met een liftput die de keldergewelven doorbreekt. Het is niet duidelijk of ook het schrijnwerk wijzigt. De gewijzigde indeling op de meest recente plannen doet vermoeden van wel.

Vanuit oogpunt monumentenzorg is een lift aanvaardbaar zonder dakuitloop en zonder liftput die de tongewelfde kelders doorbreekt. De stedelijke dienst monumentenzorg zet in op deze historische structuren die te dateren zijn in de 16de en 17de eeuw soms zelfs vroeger. Aangezien het niet duidelijk is of ook de bovenbouw nog een oudere kern bevat met roosteringen opgebouwd uit moer- en kinderbalken - het bouwdossier bleek onvindbaar en het pand is zeker ouder dan zijn 2 buren- kan de lift enkel geplaatst worden indien er in het geval van een oudere kern slechts beperkt kinderbalken worden weggenomen. De hoofd of moerbalken dienen gevrijwaard.

Het pand heeft een stadslandschappelijke waarde.  Enerzijds wordt er ingezet op het behoud van volume, schaal en korrel. Anderzijds is bijzondere aandacht voor de gevel.  Aangezien het niet duidelijk is of ook het schrijnwerk in de voorgevel wijzigt, worden er alvast randvoorwaarden meegeven. Deze voorwaarden werden ook reeds in voorbespreking aan de aanvrager bezorgt. 

Voor de vervanging van het schrijnwerk wordt gerefereerd naar de bestaande toestand (in de jaren 1990 geplaatst  naar oorspronkelijk model) en naar een foto uit 1931 waarop de oorspronkelijke indeling duidelijk zichtbaar is . Deze foto werd reeds aan de aanvrager bezorgd. We adviseren dan ook om opnieuw houten schrijnwerk te voorzien met een onderverdeling zoals deze nu ook aanwezig is. De onderverdeling werd hernomen bij het plaatsen van nieuw schrijnwerk. Er werd echter een vlakke profilering voorzien, wat niet kenmerkend is voor dit type van panden. Er dient geopteerd voor een meer geprononceerde profilering zoals die toen gangbaar was. Er werden reeds detailtekeningen aangeleverd. Uiteraard kan er dubbele beglazing voorzien worden. De kleinhouten onderverdeling kan opgekleefd worden op voorwaarde dat er tussenafstandshouders tussen het glas ter hoogte van het kleinhout geplaatst worden zodat je er niet door kan kijken.”

Gelet op de bepalingen van artikel 5 van de bouwcode en artikel 2.1.1 van het RUP Binnenstad zullen de voorwaarden voorkomend uit dit advies worden opgenomen als voorwaarde bij het verlenen van de vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het schrijnwerk (ramen + voordeuren, kroonlijst) dient in eenzelfde kleur te worden geschilderd;

3.      indien het schrijnwerk wordt vervangen, dient dit in geschilderd hout en naar oorspronkelijk model te worden vervangen. Detailtekeningen aan te leveren aan de dienst monumentenzorg; 

4.      de voorgevel inclusief de kroonlijst dienen in een witte kleur te worden geschilderd, de blauwe hardstenen onderdelen uitgezonderd;

5.      de lift dient zonder dakuitbouw en zonder liftput te worden gerealiseerd;

6.      in het geval van een bovenbouw met oudere kern, kan de lift enkel lokaal de kinderbalken doorbreken, de moerbalken dienen gevrijwaard;

7.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

8.      het doorbreken van de tongewelven in de kelder;

9.      het doorbreken van moerbalken in geval van aanwezigheid van een oudere kern in de bovenbouw;

10.  het commercieel gebruik van de tuinzone;

11.  het voorzien van de dakuitbouw voor de huislift in het voorste dakvlak.

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het college is van mening dat een beperkte doorbreking van het tongewelf in functie van een stopplaats voor de lift aanvaardbaar is. Het is een onweerlegbaar voordeel dat ook dit deel van de woning integraal toegankelijk wordt, zeker als men de investering doet in een lift.

De opening is beperkt, en kan in de toekomst ook weer dichtgemaakt worden. Oude muren en gewelven dragen steeds de sporen mee van aanpassingen doorheen de tijd, de ingreep is in die zin te beschouwen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingslus

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.