2020_CBS_06577 - Omgevingsvergunning - OMV_2020019116. Lakborslei 143, Ten Eekhovelei 45. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/02/2020: ongegrond/niet rechtsgeldige melding (2020381) voor het wijzigen van de zijgevel van een winkel;

-          17/01/2020: aktename melding (20194159) voor het exploiteren van een supermarkt;

-          17/01/2020: proces-verbaal met stakingsbevel (11002_2020_11968_VPV) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning;

-          24/06/2005: vergunning (3155#85) voor het slopen van een gebouw en aanleggen van een parking;

-          25/02/2005: vergunning (3150#244) voor het aanpassen van een dakstructuur, interne verbouwingen en schilderen van de gevels.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: detailhandel met (bovengelegen) parking en dienstruimten;

-          bouwvolume: bebouwing van 3 bouwlagen onder plat dak aan Lakborslei met ‘achterliggende’ bebouwing van 1 bouwlaag en parking die uitgeeft op de Ten Eekhovenlei;

-          gevelafwerking: voormalige cinemagevel aan Lakborslei en witte gevelbekleding van de bouwlaag die uitgeeft aan de parking op de Ten Eekhovenlei;

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigingen aan de voorgevel van de voormalige cinemagevel met naastgelegen winkel aan Lakborslei ten gevolge van interne wijzigingen;

-          wijzigingen aan de voorgevel van de bouwlaag die uitgeeft op de parking aan de Ten Eekhovenlei ten gevolge van de sloop van het inkomsas;

-          plaatsen en wijzigen van zaak-gebonden publiciteit.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6: Grijze aluminium sandwichpanelen als gevelbekleding kan bezwaarlijk afgestemd worden genoemd op de omgeving.

• Artikel 25: De verbindingen met de bovengelegen verdiepingen wordt gesupprimeerd.
• Artikel 33: De totem bevindt zich niet langs het baanwinkelgebied, de Singel, de Ring of in industriegebied.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Voorgevel Lakborslei

De wijzigingen aan de voorgevel van de voormalige cinemagevel aan Lakborslei ten gevolge van interne wijzigingen zijn onaanvaardbaar.

De bestaande gevel betreft een voormalige cinemagevel met naastgelegen winkel.

In circa 1970 is de cinema omgevormd in een grote winkel met een bovengelegen parking, bereikbaar gemaakt met een helling ter hoogte van de naastgelegen winkel.

In verloop van tijd is winkel uitbereid en georiënteerd richting Ten Eekhovenlei en is bijgevolg de zijde aan de Lakborslei eerder achterzijde van de winkel geworden waarbij ook de bovengelegen parking in onbruik geraakt.

Vandaag wordt voorgesteld de inrit en helling naar de bovengelegen parking te supprimeren en de ruimte van deze helling te voorzien als fietsenparking voor de werknemers. Ook de verticale verbinding voor personen met de bovengelegen verdiepingen van het hoofdvolume aan de straatzijde is gesupprimeerd. Hierdoor zijn deze verdiepingen niet meer bereikbaar voor hun functie wat leegstand in de hand werkt en wat onaanvaardbaar is.

Ook wordt voorgesteld beide rechtstreekse ingangen te supprimeren. Waardoor het gebouw met zijn voormalige cinemagevel aan de Lakborslei géén ingang meer heeft. Ook dit is onaanvaardbaar.

Bijgevolg zijn ook de voorgestelde wijzigingen aan de voorgevel van de voormalige cinemagevel aan Lakborslei onaanvaardbaar

Wat wel aanvaardbaar zou zijn is de functie van de bovengelegen parking terug te activeren en een volwaardige ingang voor klanten aan de Lakborslei te voorzien.

De voorziene publiciteit aan deze zijde, in voorliggende aanvraag, zou dan een logisch gevolg zijn.

Zonder deze wijziging is deze publiciteit ongepast en onaanvaardbaar.

Achtergevel Lakborslei

Ook de voorziene publiciteit aan de ‘achtergevel’ in voorliggende aanvraag is onaanvaardbaar.

De voorziene publiciteit kan bezwaarlijk beperkt en discreet in omvang en uitstraling worden genoemd. Ze doet bijgevolg afbreuk aan de globale beeldkwaliteit van de omgeving.

De publiciteit is namelijk zichtbaar in de zone tussen deze gebouwen en de Ring, alsook vanop de Ring. Deze zone is volgens het geldende bijzonder plan van aanleg Deurne Dorp parkgebied met een deel zone voor openlucht recreatie.

Daarenboven is de ringzone in transitie en past de voorgestelde publiciteit niet in de visie waarbij onder andere de wijken die vandaag met hun rug naar de Ring staan, verder kunnen uitbreiden met zicht op het park.

Het is logisch en aanvaardbaar publiciteit te voorzien aan de inkom van een winkel. Dit is hier niet geval. Zoals ook opgemerkt bij de gevel aan de Lakborslei.

Voorgevel Ten Eekhovenlei

De wijzigingen van de voorgevel van de bouwlaag die uitgeeft op de parking aan de Ten Eekhovenlei ten gevolge van de sloop van het inkomsas zijn aanvaardbaar op voorwaarde dat als gevelmateriaal een stedelijk materiaal wordt gebruikt in plaats van grijze aluminium sandwichpanelen.

Zoals hierboven gemeld zijn de gevels gericht naar het park. Grijze aluminium sandwichpanelen zijn aanvaardbaar voor een magazijn, werkplaats in een industriële omgeving. Als gevelmateriaal van een gebouw gericht naar een park is dit echter onaanvaardbaar. Bijgevolg zal worden opgelegd het gevelmateriaal te voorzien rood-bruine baksteen, een kenmerkend gevelmateriaal voor de Lakborslei en Ten Eekhovenlei.

Totem

De plaatsing van de totem is onaanvaardbaar.

De plaatsing van een totem is toegelaten langs het baanwinkelgebied, de Singel, de Ring en in industriegebieden.

Voorliggende plek is echter gelegen aan de toegang van een park. Een totem voor signalisatie van een detailhandel is dan zeer ongepast.

Zoals bij de beoordeling van de voorgevel aan de Lakborslei bestaat er een middel om de zakelijke activiteit bekend de maken op een geschikte manier.

Bijkomend

Er wordt vastgesteld dat er verschillende wijzigingen zijn doorgevoerd zonder omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen.

Zo is onder andere de verharding ter hoogte van de Ten Eekhovelei in functie van bijkomende parkeerplaatsen uitgebreid. Op het dak van de supermarkt is een luchtgroep geplaatst die tot tegen de perceelgrens komt. De voorgevel van het pand in de Lakborslei is wit geschilderd.

Aangezien deze wijzigingen geen deel uit maken van voorliggende aanvraag kunnen deze niet beoordeeld worden op hun vergunbaarheid. Deze werken worden bijgevolg uitgesloten van vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het gevelmateriaal van de voorgevel Ten Eekhovenlei te voorzien in rood-bruine baksteen

Uitsluitingen

3.      alle handelingen werken en wijzigingen buiten deze aan de voorgevel Ten Eekhovenlei, rekening houdend met de voorwaarden.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.