2020_CBS_06563 - Omgevingsvergunning - OMV_2019160507. Plantin en Moretuslei 184-190. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/03/2013: vergunning (NAN3/B/20128108) voor het verbouwen en herbestemmen van een garage/tankstation tot commerciële ruimten.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinsgebouw met commerciële ruimten op gelijkvloers;

-          4 bouwlagen onder een plat dak;

-          kroonlijsthoogte: 13,50 m;

-          gevels:

• gele baksteen met een wit buitenschrijnwerk;
• gelijkvloerse gevel in geschilderd beton met grote raampartijen in aluminium schrijnwerk.

Huidige toestand

-          niet relevant wegens volledige afbraak van het bestaande pand.

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met ondergrondse parking, 2 handelsfuncties op gelijkvloers en 34 appartementen:

• 7 eenslaapkamerapppartementen met een netto vloeroppervlakte van ca 78 m²;
• 7 eenslaapkamerapppartementen met een netto vloeroppervlakte van ca 76 m²;
• 7 eenslaapkamerapppartementen met een netto vloeroppervlakte van ca 69 m²;
• 7 tweeslaapkamerapppartementen met een netto vloeroppervlakte van ca 88 m²;
• 1 tweeslaapkamerapppartement met een netto vloeroppervlakte van ca 90 m²;
• 1 drie slaapkamerapppartement met een netto vloeroppervlakte van ca 142 m²;
• 1 studio met een netto vloeroppervlakte van ca 40 m²;
• 1 drie slaapkamerapppartement met een netto vloeroppervlakte van ca 124 m²;
• 1 eenslaapkamerapppartement met een netto vloeroppervlakte van ca 83 m²;
• 1 eenslaapkamerapppartement met een netto vloeroppervlakte van ca 66 m²;
• gemiddelde netto-vloeroppervlakte bedraagt 80m²;

-          10 bovengrondse bouwlagen en 3 ondergrondse bouwlagen onder een plat dak;

-          kroonlijsthoogte: 28,15;

-          maximale bouwhoogte: 31,55m

-          gevels:

• gelijkvloerse plint in licht terracotta kleurig beton;
• verdiepingen in oranje-beige genuanceerde baksteen;
• wit/eierkleurig aluminium buitenschrijnwerk;
• kantelpoort autolift in wit/eierkleur ;
• dakverdieping in terracotta kleurig beton in claustra.

Inhoud van de aanvraag

-          nieuwbouw meergezinswoning met detailhandel functies op gelijkvloers. Op de plannen wordt het gelijkvloers aangeduid als kantoren terwijl in de beschrijvende nota ook melding wordt gemaakt van een mogelijke detailhandel functie. De aanvrager bevestigde per e-mail tijdens de procedure dat het gelijkvloers voorzien wordt met commerciële functies;

-          3 lagen ondergrondse parking.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 22: algemene bepalingen: er wordt geen 50cm vrije wand en vloerbreedte naast de klink voorzien bij  het gastellerlokaal en de fietsenberging op het gelijkvloers.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)0
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het Rooilijndecreet op volgend punt:

• art. 16: de werken komen voorbij de rooilijn; Door het agentschap wegen en verkeer van de Vlaamse overheid werd een gunstig advies afgeleverd.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag situeert zich op de hoek van de Plantin en Moretuslei en de Bosduifstraat. De Plantin en Moretuslei wordt gekenmerkt door meergezinswoningen met een eventuele commerciële functie op het gelijkvloers. In de Bosduifstraat bevinden zich voornamelijk eengezinswoningen en kleinschalige meergezinswoningen. De geplande woonfunctie in de vorm van een meergezinsgebouw met detailhandel functies op het gelijkvloers zijn functioneel inpasbaar in de omgeving.

Hierbij dient opgemerkt te worden dat de aanvraag tegenstrijdige informatie bevat wat betreft de functie op het gelijkvloers. De plannen vermelden ‘kantoor’ terwijl in de beschrijvende nota zowel sprake is van kantoorfunctie als van commerciële functie. Tijdens de procedure bevestigde de aanvrager dat de gewenste functie op het gelijkvloers detailhandel is. Omwille van de duidelijkheid wordt deze functie uitdrukkelijk opgenomen als voorwaarde van de vergunning.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De voorliggende aanvraag sluit qua bouwdiepte en bouwhoogte aan bij de bebouwing op de Plantin en Moretuslei die varieert tussen de 6 en 10 bouwlagen. Dit hoekgebouw bestaat uit 10 bouwlagen, waarbij de bovenste laag zich terug trekt. Het vormt een logisch volumeaccent op de hoek van de twee straten. In de Bosduifstraat wordt er een grote schaalsprong gerealiseerd tussen dit hoge gebouw en de kenmerkende bebouwing in de straat van 3 bouwlagen met een hellend dak. Gezien de situering op een hoek aan de Plantin en Moretuslei met een beperkte perceelsbreedte langs de Bosduifstraat is het onmogelijk om deze schaalsprong volumetrisch op een andere manier op te vangen, die ruimtelijk beter gewenst zou zijn. De overgang wordt ook architectonisch uitgewerkt door de ontwerpdetaillering die voorzien werd in alle zichtbare gevels. De voorziene bouwhoogte kan daarom gunstig geadviseerd worden.

Er worden 34 woningen voorzien. Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. Het voorgestelde programma bestaat uit 22 eenslaapkamerappartementen, 9 tweeslaapkamerappartementen, 2 drieslaapkamerappartementen en één studio. Deze appartementen hebben een variërende oppervlakte die vaak ruim boven de minimaal vereiste nettovloeroppervlakte ligt. Wel wordt opgemerkt dat het duplexappartement 8.1, zich laat lezen als een drieslaapkamerappartement, hoewel dit volgens de aanvraag een tweeslaapkamerappartement zou zijn. Het appartement is met een oppervlakte van 90m² te klein om voldoende wooncomfort te kunnen garanderen als drieslaapkamerappartement. Daarom wordt in voorwaarde opgenomen dat het nachtgedeelte heringericht dient te worden zodat er slechts twee afgesloten kamers aanwezig zijn, met uitzondering van sanitaire ruimtes en andere ruimtes die niet in aanmerking kunnen komen als verblijfsruimte, conform artikel 21 en 24 van de bouwcode. De gemiddelde vloeroppervlakte bedraagt 80m². Hierdoor wordt de beoogde mix gerealiseerd. Het voorzien van ruime appartementen zorgt ervoor dat het aantal appartementen in verhouding staat met de grootte van het perceel en bijgevolg de draagkracht van de omgeving niet in het gedrang brengt. Het voorzien van de hoofdtoegang van het gebouw langs de Plantin en Moretuslei draagt hiertoe bij.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het volume bestaat uit 10 bouwlagen en vertoont een geknikte gevellijn met inpandige

terrassen. Alle gevels zijn op een gelijkwaardige manier vormgegeven zodat ze zich als volwaardige gevels naar de omgeving articuleren. De gevels zijn voorzien in een lichtbruin genuanceerd metselwerk. Afwijkend hierop zijn de plint en de bovenste twee lagen die een materialisatie krijgen in terracotta kleurig beton. Het gekleurd beton bovenaan vormt een tweede kroonlijst, wat de schaal van het gebouw visueel inpasbaar maakt. Het project werd voorgelegd aan de welstandscommissie op 2 en 16 juni 2019 en werd gunstig geadviseerd. Het ingediend ontwerp komt tegemoet aan de geformuleerde aandachtspunten.

De beoogde afwerking is sober en hedendaags en beoogt een ander materiaal en kleurgebruik ten opzichte van de bebouwing in de Bosduifstraat. Door de doorgedreven detaillering in de gevels en de klassieke opbouw behoudt de architectuur, ondanks de differentiatie, duidelijke overeenkomsten met de historisch waardevolle bebouwing in de Bosduifstraat. De voorgestelde materialisatie in bruingetinte baksteen met aluminium buitenschrijnwerk wordt gunstig beoordeeld binnen de stedelijke context aan de Plantin en Moretuslei.
De geveluitwerking is dan ook verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. De aanvraag voorziet in een mix van appartementen qua oppervlakte. De netto vloeroppervlakte staat hierbij in verhouding tot het aantal slaapkamers. De appartementen zijn kwaliteitsvol en variëren in oppervlakte en aanbod. De inrichting voldoet aan de actuele eisen inzake gebruiksgenot en wooncomfort. De tuinzone achteraan biedt een bijkomende meerwaarde voor de bewoners en brengt noodzakelijk licht, lucht en groen in het project en beperkt de hinder naar de omgeving op vlak van een verminderde licht- en zontoetreding.
 

Bij het ontwerp werd rekening gehouden met de privacy van de buren. Zo worden de raamopeningen ter hoogte van de scheidingsmuur aan de Bosduifstraat voldoende hoog voorzien zodat inkijk niet mogelijk is. Er kan geoordeeld worden dat de geplande werken stedenbouwkundig aanvaardbaar zijn en verenigbaar zijn met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Op basis van het advies van de FOD Binnenlandse Zaken/ASTRID-veiligheidscommissie wordt als voorwaarde voor vergunning opgelegd dat er in het gebouw en in de bijhorende parkeergarage indoordekking moet worden voorzien.

Om de aanvraag conform de verordening toegankelijkheid te stellen dient in voorwaarde te worden opgelegd dat er een 50cm vrije wand en vloerbreedte naast de klink voorzien dient te worden bij het gastellerlokaal en de fietsenberging op het gelijkvloers of de deur te voorzien van een automatische deurpomp.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking is te bereiken via een autolift in de Bosduifstraat.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 34 appartementen moeten er 95 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          23 appartementen met 1 slaapkamer = 23 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 46

-          9 appartementen met 2 slaapkamers = 9 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 27

-           2 appartementen met 3 slaapkamers = 2 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 8

Voor de handelsfunctie op het gelijkvloers dienen er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden voor het personeel (0.60/100m2).

Er moeten bijgevolg 81 fietsstalplaatsen voorzien worden.

Er worden op het gelijkvloers  68 fietsstalplaatsen voorzien in dubbeldeksysteem. En 6 plaatsen in een gewoon laag systeem. In de ondergrondse parking worden nog eens 52 fietsstalplaatsen voorzien die te bereiken zijn met de autolift. Er zijn in het totaal 126 fietsstalplaatsen. Dit aantal is ruimschoots voldoende.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de voorwaarden uit het advies van Proximus strikt na te komen;

3.      de voorwaarden uit het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer strikt na te komen;

4.      de voorwaarden uit het advies van FOD Mobiliteit en Vervoer, dienst Luchtvaart strikt na te leven;

5.      indoordekking voorzien in het gebouw en de bijhorende ondergrondse parkeergarage;

6.      ter hoogte van het gastellerlokaal en de fietsenberging op het gelijkvloers dient er een 50cm vrije wand- en vloerbreedte naast de klink voorzien te worden of de deur te voorzien van

een automatische deurpomp;

7.      de gelijkvloerse ruimten in te richten als detailhandelsfunctie, zoals in rood aangeduid op het plan “BA_APA19_P_N_0_ROOD.pdf”;

8.     de verdieping van het nachtgedeelte van appartement 8.1 te voorzien van maximum 2 afgesloten kamers, sanitaire ruimtes en ruimten die niet in aanmerking kunnen komen als verblijfsruimten, worden hier niet bijgerekend;

9.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingslus

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

De aanvraag werd onderworpen aan 3 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

* Het openbaar onderzoek was korter dan de normale 30 dagen omdat het vroegtijdig is stopgezet.

** Het openbaar onderzoek was korter dan de normale 30 dagen omdat een vorig openbaar onderzoek vroegtijdig is stopgezet en nadien verdergezet, zij het enkel voor de resterende duur.

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

1.      Harmonie: Het bezwaar dat het project niet in harmonie is met het referentiebeeld van de omgeving omwille van de bouwhoogte.
Beoordeling: De Plantin en Moretuslei is een brede straat met veel hoge bebouwing langs weerszijde in een verscheidenheid aan typologieën, stijlperiodes en schaal. Het nieuwe project sluit qua bouwhoogte en diepte aan op de kenmerkende bebouwing op de Plantin en Moretuslei. De zuidgevel wordt uitgevoerd als een volwaardige voorgevel naar de Zurenborgwijk toe. Het bezwaar dat voorliggend ontwerp strijdig is met artikel 6 en 10 van de bouwcode is niet correct. Het bezwaar is ongegrond;

2.      Waardevermindering eigendom: Het bezwaar dat de realisatie van het project de waarde van het (de)omliggende eigendom(men) doet verminderen.

Beoordeling: Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is ongegrond;

3.      Vrijhouden garage: Het bezwaar dat de commerciële functie in het project het foutparkeren van fietsen voor een naastgelegen garage verder in de hand zal werken.
Beoordeling: : Het bezwaar omtrent overlast door foutparkeren van fietsen betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kan worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Mogelijke hinder behoort tot de opvolging van handhaving. Het bezwaar is ongegrond;

4.      Verkeersdruk: Het bezwaar dat de toegang tot de ondergrondse garage in de Bosduifstraat de verkeersdruk in de woonstraten van de Zurenborgwijk zal doen toenemen. 
Beoordeling: De stedelijke dienst Mobiliteit geeft een gunstig advies voor deze aanvraag, Zo zal de parkeerdruk niet stijgen aangezien het project voorziet in zijn eigen parkeerbehoefte. De toegang tot de parkeergarage kan niet langs de drukke Plantin en Moretuslei gebeuren om de vlotte doorstroom van het auto- en fietsverkeer niet te blokkeren. Het bezwaar is ongegrond;

5.      Lichtinval: het bezwaar dat door de realisatie van het project rechtstreeks zonlicht wordt weggenomen van de verblijfsruimtes in de gebouwen aan de overzijde van de Plantin en Moretuslei.
Beoordeling: Het is correct dat het geplande project hoger reikt dan de huidige bebouwing, waardoor het niet uitgesloten is dat rechtstreeks zonlicht weggenomen wordt gedurende een moment van de dag. Toch is gezien de grote afstand tussen beide voorgevels geen risico dat een mogelijks beperkt verlies aan lichttoetreding een wezenlijke impact zal hebben op de woonkwaliteit van de overburen. De bouwhoogte in voorliggend project is inpasbaar in het straatbeeld en verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening van de plaats. Het bezwaar is ongegrond.