2020_CBS_06556 - Omgevingsvergunning - OMV_2020076061. Cuylitsstraat 15. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

-          functie:

• branderij met bovenliggende woning; 
• op het gelijkvloers en 1ste verdieping is een branderij ingericht;
• de achterbouw bevat silo’s op de verdiepingen;
• in het hoofdgebouw op de 2de en 3de verdieping bevindt zich de woning;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 4 bouwlagen onder zadeldak;
• perceel volledig bebouwd op de gelijkvloerse verdieping; 
• hoofdgebouw met bouwdiepte van 8,75m;
• achterbouw van 4 bouwlagen met plat dak en bouwdiepte van 8,77m vanaf achterste perceelsgrens;
• de ruimte tussen beide volumes is 2,65m en wordt verbonden door een volume tegen rechter perceelsgrens;

-          gevelafwerking:

• gevelparement in lichtkleurige gevelsteen;
• houten buitenschrijnwerk;
• garagepoort en inkomdeur;
• gelijkvloerse plint bekleed met blauwe steen. 

Huidige toestand

-          functie: meergezinswoning met 3 entiteiten:

• gelijkvloerse verdieping ingericht als garage en bergingen;
• op de verdiepingen hoofdgebouw 3 appartementen;
• in de achterbouw geen functies;

-          bouwvolume: conform vergund;

-          gevelafwerking: conform vergund.  

Gewenste toestand

-          functie: meergezinswoning met 5 entiteiten;

• 1 tweeslaapkamerappartement met netto vloeroppervlakte van circa 80m²;
• 3 tweeslaapkamerappartementen met netto vloeroppervlakte van circa 93m²;
• 1 duplex eenslaapkamerappartement met netto vloeroppervlake van circa 74m²;

-          bouwvolume:

• extra bouwlaag boven bestaande kroonlijst (extra kroonlijst op 15,12m);
• extra volume onder schuin dak met nokhoogte van 20,21m;
• perceelsbrede bebouwing tot circa 9m;
• tegen linkerperceelgrens extra volume van 4 bouwlagen als verbinding tussen hoofdgebouw en achterbouw; 
• uitkragende terrassen achteraan aan rechterzijde op verdiepingen 1, 2 en 3;
• dakterrassen op verdiepingen 4 en 5;
• open ruimte aan rechterzijde;

-          gevelafwerking:

• wit overschilderde gevelsteen op de verdiepingen;
• gelijkvloerse plint in blauwe steen;
• garagepoort is verwijderd;
• zwart houten buitenschrijnwerk; 
• daklaag in zwarte leien. 

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 1 naar 5;

-          wijzigen van de functie bedrijvigheid naar wonen;

-          uitbreiden van het volume:

• hoofdgebouw extra bouwlaag en extra zadeldak;
• verbindend volume van 4 bouwlagen tussen hoofdgebouw en achterbouw

-          toevoegen van een tweede kroonlijst;

-          toevoegen van uitkragende terrassen en dakterrassen aan de achterzijde; 

-          slopen rechterzijde achterbouw in functie van ontpitting. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

Zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen (erkers, zonneweringen, …) en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving.

Het voorgestelde volume van het hoofdgebouw (5 bouwlagen + daklaag) en van de achterbouw (4 bouwlagen) is niet afgestemd op de omgeving en overschrijdt daardoor de draagkracht.

De vormgeving van de optopping is onvoldoende kwalitatief en onvoldoende  afgestemd op de bestaande architectuur van het gebouw: de bestaande kroonlijst blijft behouden, terwijl een extra bouwlaag erop wordt toegevoegd die lager oogt dan de onderliggende. Ook het voorgestelde dak is niet in verhouding met het gebouw en atypisch voor de omgeving.
Een groot deel van het hoofdgebouw en de volledige achterbouw werd gebruikt als koffiebranderij. Door de functiewijziging naar wonen en de invulling ervan door 4 appartementen wordt de draagkracht van het perceel en van de omgeving overschreden.

Het volume wordt aan de linkerzijde zelfs uitgebreid door een tussenvolume, tussen hoofd- en achterbouw.

De voorziene ontpitting staat niet in verhouding tot het dense programma en volume.

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

Bij functiewijziging of volume-uitbreiding moeten de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in Artikel 6 “Harmonie en draagkracht”. Er kan niet gerefereerd worden naar bestaande gebouwen die niet in harmonie of storend zijn met de omgeving.

Bij de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte moet er rekening gehouden worden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving.
Het voorgestelde gabariet van het hoofdgebouw is enkel aanwezig bij het buurpand, de rest van de straat en omgeving is lager qua bebouwing. De gevel van het buurpand toont overigens slechts 4 bouwlagen.

Het voorgestelde zadeldak waarbij de nokhoogte achteraan een bouwlaag hoger ligt dan vooraan is niet kenmerkend. Hierdoor wordt er achteraan nog een 6de bouwlaag geïntroduceerd waarbij de kroonlijst niet aansluit op de kroonlijsthoogte van de buurpanden;

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

de lichtkleurige gevelsteen zal overschilderd worden in witte kleur; 

• artikel 27 Open ruimte:
  Bij functiewijziging of bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Deze 20% dient zich te bevinden in de zone voor zij-, achtertuinen en binnenplaatsen.
  Het gebouw ondergaat een gedeeltelijke functiewijziging  waardoor er 20% open ruimte dient te zijn. De ontpitting die voorzien is, is onvoldoende en niet kwalitatief.

De open ruimte is deels overdekt door een terras waardoor er in realiteit minder dan 20% open ruimte voorzien wordt op het perceel.

• artikel 43 Septische putten:

er werd geen informatie beschikbaar gesteld met betrekking tot septische putten, noch bestaande, noch eventuele nieuwe putten.  Aangezien er 4 woningen bijkomen is het toch aangewezen dit mee te voorzien. 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft een functiewijziging en het vermeerderen van het aantal wooneenheden van een woning met koffiebranderij naar een meergezinswoning met vijf wooneenheden.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het bestaande en vergunde volume van het gebouw betreft een voorbouw met vier bouwlagen onder platdak en een perceelsbrede achterbouw over vier bouwlagen. De oneven zijde van de Cuylitsstraat wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door aaneengesloten burgerwoningen met drie bouwlagen onder zadeldak met daarachter achterbouwen en entresols die over de helft van de perceelbreedte zijn gebouwd. Rekening houdende met deze context is zowel het bestaande volume van het hoofdgebouw als het bouwvolume van de achterbouw daardoor reeds maximaal.

De aanvraag wenst de voorbouw uit te breiden met een volwaardige bouwlaag en een teruggesprongen zadeldak waarvan de kroonlijst achteraan zich 1 verdieping hoger bevindt dan vooraan. Het volume van de achterbouw wordt aan de rechterzijde deels gesloopt. De bestaande open ruimte tussen het hoofdgebouw en de achterbouw wordt mee opgenomen in het bebouwd volume. De rechtse scheidingsmuur wordt verlaagd, maar de scheidingsmuur links moet door de gewenste volumewijzigingen verhoogd worden. Een verhoging van de scheidingsmuur is niet verdedigbaar. De dominante scheidingsmuur achteraan het perceel blijft ongewijzigd, wat eveneens niet wenselijk is.

De aanvraag wenst de voormalige werkplaats om te vormen naar een woongebouw. Het voorzien van twee nieuwe bouwlagen is eveneens niet in harmonie met het referentiebeeld. In de straat wordt het referentiebeeld gevormd door drie bouwlagen onder zadel- of mansardedak. De rechterbuur, die als nieuwbouw is opgetrokken, heeft vier bouwlagen en een buitenproportioneel zadeldak. Conform artikel 10 van de bouwcode kan geen rekening gehouden worden met dit pand om het referentiebeeld te bepalen. 

Het is daarom stedenbouwkundig niet verdedigbaar om aan te sluiten op het gabarit van de rechterbuur. Daarenboven voorziet de aanvraag nog een bijkomende bouwlaag ten opzichte van dit pand.

De voorgestelde optopping introduceert een atypische en niet kenmerkende vormentaal met een onzuivere logica, zoals duidelijk wordt op de snede en het gevelbeeld.

Het bestaande bouwvolume van de achterbouw, dat dienst deed als koffiebranderij, is niet kenmerkend voor de omgeving. een dergelijk dens woonprogramma tot diep in het bouwblok overschrijdt de draagkracht. Een functiewijziging naar wonen is enkel mogelijk indien er een grondige ontpitting en volumereductie plaats vindt.

Aan de linkerzijde wordt er nog volume bij gecreëerd, terwijl de voorgestelde ontpitting aan de rechterzijde beperkt is. Door de vorm en grootte van de open ruimte die gerealiseerd wordt, is de kwaliteit van deze open ruimte en de meerwaarde voor het bouwblok te beperkt. Het is positief dat de scheidingsmuur rechts wordt verlaagd, maar door de beperkte ontpitting en het omvangrijke bouwvolume achteraan zal dit niet leiden tot een significante verbetering voor het bouwblok en de omgeving.

Op de eerste verdieping bevindt zich een terras boven de ontpitte ruimte, waardoor een deel van de zijtuin overdekt wordt, wat op zijn beurt een negatieve impact heeft op de open ruimte.

Hieruit wordt geconcludeerd dat de aanvraag strijdig is met artikels 6, 10 en 27 van de bouwcode en is niet in harmonie met de kenmerkende configuraties in de omgeving en de goede ruimtelijke ordening van de plaats. De aanvraag dient dan ook geweigerd te worden.

Gelet op de gelijkaardige opbouw van het linkerpand zou het profiel hiervan gevolgd kunnen worden. Een beperkte ophoging aan de voorzijde ten behoeve van een terras en een teruggetrokken laag behoren dan ook tot een te onderzoeken piste. De bestaande achterbouw is storend voor de omgeving. De proporties van het volume dienen in verhouding te staan tot de oppervlakte van het perceel.

Door rekening te houden met een opbouw die bestaat uit voorbouw-achterbouw, kan er een woonprogramma worden toegelaten. Een voorwaarde hierbij is dat er voldoende volume van het voormalige werkhuis wordt verwijderd en een kwalitatieve ontpitting wordt voorzien. Het zou een meerwaarde betekenen voor het perceel en het bouwblok om ook een deel aan de achterzijde van het volume te verwijderen. Hoge scheidingsmuren zijn storend voor de aanpalende percelen en door deze muren te verlagen kan het bouwblok op een aanzienlijke wijze worden verbeterd.

Visueel-vormelijke elementen

Het nieuwe gevelbeeld doet zich lezen als een gebouw met vier bouwlagen, waar een bouwlaag aan is toegevoegd. Deze toevoeging vindt onvoldoende aansluiting met het bestaande gevelbeeld. De gevel wordt bekroond door een niet zuivere en niet herkenbare daklaag. Het gevelbeeld is niet in harmonie waardoor het strijdig is met artikel 6 van de bouwcode. Ook de voorgestelde schilderwerken waarbij de bakstenen voorgevel wordt wit geschilderd zijn strijdig met artikel 11 van de bouwcode. De gevel is nooit ontworpen om beschilderd te worden en de gevels van de buurpanden zijn afgewerkt met een zachtere toon, waardoor voorgestelde kleur niet inpasbaar is.

De aanvraag dient daarom geweigerd te worden.

Cultuurhistorische aspecten

Omdat de werken gesitueerd zijn in een zone die volgens het gewestplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg.

Zij gaven volgend advies:

“Het betreft een meergezinswoning met achterliggende branderij. De voorbouw uit 1970 is neutraal te noemen en bezit geen erfgoedwaarde. De branderij met ronde bakstenen fabrieksschoorsteen is beeldbepalend voor het binnengebied. De schoorsteen verwijst naar de kleinschalige industriële activiteiten tussen de bewoning in de stadsrand van omstreeks 1900. 

Conform artikel 5§2 van de bouwcode moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen.

Het dossier bevat geen cultuurhistorische informatie zodat de stedelijke dienst onmogelijk voldoende kan afwegen wat de impact is op de cultuurhistorische waarde.  Het is bijvoorbeeld onduidelijk in welke mate de fabrieksschoorsteen bewaard blijft. Een cultuurhistorische nota in de vorm van een CHE-rapport kan hier verduidelijkend werken.”

Dit ongunstig advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. De garantie bestaat niet dat alle waardevolle delen op het perceel bewaard blijven na de werken. De aanvraag dient daarom geweigerd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aangevraagde werken maken het mogelijk om een septische put te voorzien op het perceel. Er is geen informatie aan het dossier toegevoegd om te oordelen of een septische put werd voorzien op het terrein. Gelet op het aantal bijkomende wooneenheden is het noodzakelijk dat een septische put conform artikel 43 wordt ingericht.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 4 bijkomende wooneenheden moeten er 11 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2

-          3 appartementen met 2 slaapkamers = 3 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 9

In de kelder  worden 12 fietsstalplaatsen voorzien die te bereiken zij via een trap met fietsgoot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten