2020_CBS_05874 - Omgevingsvergunning - OMV_2020038801. Patriottenstraat 3. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          31/03/2020: proces-verbaal (nieuw: 11002_2020_12384_VPV) voor het verbouwen van een handelspand en omvormen naar 3 appartementen;

-          27/02/2020: weigering (20192785) voor het verbouwen van een handelspand naar 3 appartementen;

-          21/09/1955: toelating (957#4003) voor het vergroten;

-          26/03/1955: weigering (956#4960) voor het bouwen slaapkamer;

-          15/03/1950: toelating  (957#2112) voor binnenveranderingswerken;

-          14/05/1947: toelating (961#5559) voor verbouwingswerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          pand met een handel en woonst op het gelijkvloers en een woonentiteit op de verdiepingen:

• gesloten bebouwing van 3 bouwlagen onder plat dak;
• op het gelijkvloers en 1ste verdieping is het perceel volledig bebouwd uitgezonderd van een open koer aan de linkerzijde achteraan;
• op de 2de verdieping is de bouwdiepte 8,3m aan de linkerzijde en 12,5m aan de rechterzijde;
• in totaal zijn er in het pand 2 woonentiteiten vergund/geacht vergund.

-          gevel:

• de gelijkvloerse pui is voorzien van een grote vitrine omlijst met blauwe steen;
• de inkomdeur van de handelszaak is dieper gelegen in een portaal, waar zich ook de inkomdeur naar het woongedeelte bevindt; 
• de gevel is op de verdiepingen opgetrokken in rode baksteen;
• rondom de ramen is een omlijsting met blauwe steen.

Huidige toestand

-          meergezinswoning met handelszaak: 

• de gelijkvloerse verdieping is ingericht met vooraan een fysiek gescheiden handelszaak (22 m²) en achteraan een studio van circa 28 m² (keuken en woonkamer);
• op de 1ste en 2de verdieping telkens een eenslaapkamerappartement; 
• vanuit de keuken op de 2de verdieping is een deur naar het onderliggend plat dak;

-          volume: ongewijzigd;

-          gevel:

• de gelijkvloerse pui werd wit geschilderd. 

Gewenste toestand

-          functie conform huidige toestand: vooraan gelijkvloerse verdieping handel en achteraan een autonome studio, op de verdiepingen telkens functie wonen;

-          het hoofdvolume voorzien van een extra daklaag met dakterras;

-          inrichten van een meergezinswoning met 3 appartementen:

• handelszaak vooraan en een studio van circa 28 m² achteraan op de gelijkvloerse verdieping;
• de doorgang tussen de winkelruimte en de woonkamer in de vergunde toestand werd dicht gemaakt;
• 1-slaapkamerappartement van circa 54 m² op de eerste verdieping;
• duplex 1-slaapkamerappartement van circa 59 m² op de tweede en derde verdieping;

-          gevel: ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping arduin, op de 1ste, 2de verdieping wordt de rode gevelsteen behouden, de gevelafwerking op de 3de verdieping wordt in rode gevelsteen voorzien met rondom gevelbezetting.

Inhoud van de aanvraag

-          het pand wordt opgesplitst in 3 appartementen en een handel.  Met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• een studio met een netto-oppervlakte van ca.28 m² met buitenruimte van ca.8m²;
• een één-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 54 m², met buitenruimte van ca.2m²;
• een één-slaapkamerappartement (duplex) met een netto-oppervlakte van circa 59 m², met buitenruimte van ca.7,5 m².

-          volume:

• er wordt een nieuw dakvolume voorzien met bouwdiepte 8,6 m;
• achteraan wordt een dakterras voorzien;

-          gevel:

• in de gelijkvloerse gevelpui wordt de vitrine verwijderd en vervangen door 2 ramen;
• het portaal wordt verwijderd en voorzien van centrale inkomdeur naar alle appartementen; 
• de gelijkvloerse plint wordt bekleed met arduin, het schrijnwerk is voorzien in aluminium. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende  punten:

• artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning:

De functie van het gelijkvloers werd gewijzigd van handel met woonst naar een autonoom functionerende handel én een autonoom functionerende woonst.

De oppervlakte van deze woonst is 28 m² NVO;

• artikel 27  Open ruimte:

De functie van het gelijkvloers werd gewijzigd van handel met woonst naar een autonoom functionerende handel én een autonoom functionerende woonst.

De open ruimte blijft ca.8m² op een perceel van ca.74m². Dit is slechts net meer dan 10% open ruimte. Deze is nu volledig verhard;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  Er wordt geen bijkomende fietsstalplaatsen voorzien;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Er wordt geen bijkomende parkeerplaats voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De gelijkvloerse handel met woonst opdelen naar een autonoom functionerende handel én een autonoom functionerende woonst komt, gelet op de strijdigheden met de bouwcode, niet voor vergunning in aanmerking.

Het opdelen van de woongelegenheid op de bovengelegen verdiepingen is inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Op het gelijkvloers wordt het bouwvolume niet aangepast. Op de eerste verdieping wordt de breedte van de badkamer aan de rechterzijde achteraan verkleint, zodat de breedte gelijkloopt met de breedte van de keuken. Dit zorgt voor een meer coherent geheel en is toelaatbaar. Op de tweede verdieping wijzigt het bouwvolume niet.

Bovenop de tweede verdieping wordt een nieuwe volwaardige dakverdieping in plat dak geplaatst. De bouwdiepte van de 3de verdieping is gelijk aan de bouwdiepte van het hoofdgebouw op de onderliggende verdieping. Deze bouwdiepte is aanvaardbaar en veroorzaakt geen hinder tegenover de nabijgelegen buren. De bouwhoogte blijft beperkt tot 12,86 m en is aanvaardbaar in de Patriottenstraat.

Visueel-vormelijke elementen

De plint van de voorgevel wordt volledig voorzien in arduin. Het grote raam wordt vervangen door twee kleinere raamopeningen. Omwille van de opmerking van de dienst ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie aangaande de onduidelijkheid van de functie vanop de straat, worden ook de wijzigingen aan de gelijkvloerse plint uitgesloten uit de vergunning.

De bovenliggende verdiepingen worden voorzien in rode bakstenen. Voor de volledige voorgevel wordt buitenschrijnwerk in aluminium gebruikt. De bestaande uitsprong op de verdiepingen blijft behouden.

De achtergevel wordt volledig voorzien in een witte bepleistering. Omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de historische waarde wordt een lichte kleurstelling positief beoordeeld. Het buitenschrijnwerk wordt net zoals in de voorgevel voorzien van aluminium.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan er op visueel en vormelijk vlak worden ingestemd met de visuele en vormelijke wijzigingen in de voorliggende aanvraag.
 

Hinderaspecten - gezondheid - gebruiksgenot - veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval voor de twee woongelegenheden op de verdiepingen in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt namelijk onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Bijgevolg zal worden opgelegd de opening tussen slaapkamer en eetkamer op de eerste verdieping niet af te sluiten met een dubbele deur, wat ook de leefkwaliteit van de eetkamer ten goede komt.

En voor de duplex- woongelegenheid op de tweede en nieuwe derde verdieping is de afwijking zéér beperkt én doordat deze woongelegenheid zich over 2 niveaus verspreid ligt is het niet mogelijk deze als een studio te voorzien. Gelet hierop kan een afwijking worden toegestaan.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      geen deuren te voorzien tussen de slaapkamer en de eetkamer op de eerste verdieping;

3.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

Alle handelingen, werken en wijzigingen met betrekking tot het gelijkvloers, inclusief de wijzigingen aan de gelijkvloerse plint.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten