Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020049798 |
Gegevens van de aanvrager: | NV BUILPROM met als adres Straatsburgdok-Noordkaai 33 te 2030 Antwerpen en de heer Hugo Ceulemans met als adres Straatsburgdok-Noordkaai 33 te 2030 Antwerpen |
Ligging van het project: | Braderijstraat 5 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 1 sectie A nr. 1382D |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | omvormen van een pand met gemengd gebruik naar 2 appartementen en 19 assistentiewoningen |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 27/07/1979: vergunning (18#60395) wijzigen binnen-indeling;
- 05/08/1977: vergunning (18#57906) bouwblok.
Vergunde toestand
- pand van 6 bouwlagen onder zadeldaken in gesloten bebouwing;
- gelijkvloerse winkelruimtes met ondergrondse horecafunctie en bovenliggend 8 wooneenheden en kantoren.
Huidige toestand
- pand van 6 bouwlagen onder zadeldaken in gesloten bebouwing;
- gelijkvloerse kantoorruimtes met ondergrondse horecafunctie en bovenliggend 8 wooneenheden en kantoren.
Gewenste toestand
- pand van 6 bouwlagen onder zadeldaken in gesloten bebouwing;
- 19 assistentiewoningen plus gemeenschappelijke ruimtes en 2 behouden appartementen.
Inhoud van de aanvraag
- voorzien van een lift en een gelijkvloerse ontmoetingsruimte;
- inrichting van in totaal worden 19 assistentiewoningen;
- 2 reeds vergunde appartementen blijven ongewijzigd behouden;
- verwijdering van een klein volume op de 5de verdieping ten gunste van een ruim, gemeenschappelijk dakterras;
- verwijdering van sommige ramen op de verdiepingen in functie van inpandige, privé terrassen;
- voorzien van een fietsen- en scooterstalling, bereikbaar met lift, en een afvalberging in de kelder;
- wijzigen van de gevels van indeling en bestaande uit een roodbruine gevelsteen en donkerkleurig, houten buitenschrijnwerk.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 18 mei 2020 | 10 juni 2020 | Ongunstig |
Fluvius System Operator | 18 mei 2020 | 4 juni 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
PROXIMUS | 18 mei 2020 | 29 mei 2020 | Geen advies |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen |
autonoom gemeentebedrijf vastgoed en stadsprojecten Antwerpen | 25 mei 2020 | 3 juni 2020 |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 18 mei 2020 | 3 juni 2020 |
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie | 18 mei 2020 | 3 juni 2020 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 18 mei 2020 | 3 juni 2020 |
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg | 18 mei 2020 | 18 juni 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 4: zone voor wonen - (wo4) en artikel 8: zone voor publiek domein - (pu).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Het voorzien van assistentiewoningen met gemeenschapsruimte is inpasbaar in de stadskern. De stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing heeft een gunstig advies gegeven voor het omvormen van kantoren en horeca naar wonen.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
Aan het bestaande volume en uitzicht van het gebouw wordt zo goed als niets gewijzigd. Enkel op de dakverdieping wordt achter de rechtse gevel een berging afgebroken om het dakterras te vergroten. Deze volumewijziging is niet zichtbaar vanop de straat.
Het gebouw wordt ingedeeld in 19 ruime assistentiewoningen (54 à 61m²) en 2 bestaande appartementen. De draagkracht van het pand wordt hiermee niet overschreden.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
Aan het gebouw wordt uiterlijk niets gewijzigd. Het betreft een pand in de typische invularchitectuur van de jaren 70 van de vorige eeuw.
De stedelijke dienst monumentenzorg heeft geen bezwaar:
“De ingrepen doen geen afbreuk aan het complex uit de late jaren 1970 en aan de omliggende, waardevolle che-bebouwing.”
Veiligheid in het algemeen
Het advies van de brandweer is ongunstig, onder meer omwille van conceptuele tekortkomingen die niet kunnen worden opgelost door het opleggen van voorwaarden:
“De flats aan de achterzijde (zijde Spanjepandsteeg) kunnen één centraal trappenhuis bereiken, maar zijn niet bereikbaar via de straatzijde. Ze kunnen enkel een terras bereiken aan de voorgevel via het trappenhuis.
Er dient hiervoor een afwijking aangevraagd en bekomen te worden of er dient vanuit elke flat een raamopening of terras bereikbaar te zijn zonder door het trappenhuis te moeten.
(…)
Het trappenhuis achteraan (tussen gelijkvloers en kelder) dient omsloten te zijn met wanden EI 60 en zelfsluitende deuren EI?30, in de kelder dient de fietsenberging dus gecompartimenteerd te worden van het trappenhuis.”
Behalve deze gebreken is er nog een reeks van opmerkingen en voorwaarden.
Hierdoor kan de veiligheid niet gegarandeerd worden en kan de vergunning niet verleend worden.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot
De aanvraag wijkt af van artikel 24 van de bouwcode met betrekking tot de minimale lichtinval, doordat de slaapkamers achteraan rechts enkel onrechtstreeks daglicht krijgen via een inpandig terras. Gezien de configuratie van het bestaande gebouw is hier geen alternatieve oplossing mogelijk. De beperkte lichtinval in de slaapkamer wordt gecompenseerd door de ruime woonkamer van 36m², en doordat zowel de slaapkamer als de woonkamer rechtstreeks uitgeven op het terrasje.
Op de 5de verdieping (dakterras) dient het huidige voorziene scherm van 1,80m hoogte te worden opgetrokken tot 2,00m, zodat er langs beide zijden geen inkijk mogelijk is in het pand aan de Grote Markt 5, omdat het pand vensters heeft in de zolderverdieping.
Mobiliteitsimpact
Parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 8 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging. In de laatst vergunde toestand zijn er kantoren, horeca en 8 appartementen. Deze worden verbouwd tot 19 assistentiewoningen. 2 van de 8 appartementen blijven ongewijzigd. 19 assistentiewoningen met parkeernorm 0,4/woning : 19 x 0,4 = 7,6 afgerond 8. De werkelijke parkeerbehoefte is 8.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 8 – 0 = 8.
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.
In de laatst vergunde toestand zijn er 8 appartementen waarvan er 2 behouden blijven. De parkeerbehoefte van de 6 appartementen die verbouwd worden is 6. Er is 994m² kantoren in de laatst vergunde toestand : 994m² x 1,1/100m² = 10,9 afgerond 11. Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 17 (6 + 11 = 17). Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 8 – 17 = 0.
|
Fietsvoorzieningen:
Voor de 19 assistentiewoningen moeten 19 fietsenstallingen voorzien worden.
Er wordt een ruime berging ingericht voor 32 fietsen en scootmobielen in de kelder. Er wordt een aparte lift voorzien vanop het openbaar domein naar de fietsenberging.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van het ontbreken van een gunstig advies van de brandweer.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 29 april 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 18 mei 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 17 juli 2020 |
Verslag GOA | 1 juli 2020 |
naam GOA | Katrine Leemans |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.