2020_CBS_05869 - Omgevingsvergunning - OMV_2019144997. Van de Wervestraat 12. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12/12/1934: toelating (18#1696) voor gevel- en binnenveranderingen.

vergund geachte toestand

-          meergezinsgebouw met twee wooneenheden;

-          pand in gesloten bebouwing met drie bouwlagen onder mansardedak;

-          kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk ca. 12,00 en 16,50 m;

-          het volledige perceel werd dicht gebouwd met uitzondering van een koer rechts achteraan;

-          gevelafwerking onbekend.

Huidige toestand

-          meergezinsgebouw met drie wooneenheden;

-          pand in gesloten bebouwing met vier bouwlagen onder plat dak;

-          kroonlijsthoogte ca. 12,00 m;

-          de koer achteraan (benedenverdieping) werd dicht gebouwd;

-          gewijzigde gevel en raamindeling;

-          gevelafwerking:

• witte gevelsteen;
• stenen plint;
• aluminium buitenschrijnwerk (licht grijs).

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met drie wooneenheden;

-          pand in gesloten bebouwing met vier bouwlagen onder plat dak;

-          kroonlijsthoogte ca. 12,00 m;

-          het volledige perceel werd dicht gebouwd met uitzondering van een koer rechts achteraan;

-          gevelafwerking:

• conform huidige toestand;
• toegangsdeur in zwart pvc.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van twee naar drie (regularisatie), met volgende woningtypes:

• gelijkvloers: 1-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van ca. 37,00 m²;
• 1ste verdieping: 1-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van ca. 18,00 m²;
• 2de en 3de verdieping: 1-slaapkamerappartement (duplex) met een netto vloeroppervlakte van ca. 38,20 m²;
• de berekeningen gebeurden volgens de definitie van ‘netto vloeroppervlakte’ zoals vastgelegd in de bouwcode. Ruimten met te lage plafondhoogte werden meegerekend bij deze oppervlakte indien reeds vergund;

-          omvormen van het mansardedak naar een volwaardige extra bouwlaag (regularisatie);

-          wijzigen plafondhoogtes van de verschillende verdiepingen ;

-          wijzigen van de gevelindeling- en afwerking (regularisatie);

-          open werken van de koer rechts achteraan het perceel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          aanpassen van de raamopeningen in de achtergevel aan de nieuwe interne indeling;

-          wijzigen van de scheidingsmuren.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - binnengebied en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 1.2.1 Bouwdiepte:
De aanvraag betreft een verbouwing met volumewijziging.  Het nieuw voorgestelde bouwvolume behoudt echter niet overal een minimale afstand van 5,00 m ten opzichte van de achterste perceelgrens.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  De vloerplaten werden gewijzigd ten opzichte van de laatst vergunde toestand. De nieuw bekomen plafondhoogten voldoen hierdoor echter niet overal meer aan de minimaal opgelegde hoogten volgens dit artikel;
• artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning:
  Het 1-slaapkamerappartement op de eerste verdieping beschikt over een netto vloeroppervlakte van slechts 18,00 m².
  De berekening van deze oppervlakte – en van de oppervlakte van de overige appartementen – gebeurde volgens de definitie van ‘netto vloeroppervlakte’ zoals vastgelegd in de bouwcode. Ruimten met een te lage plafondhoogte werden enkel meegerekend indien reeds vergund;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  De aanvraag betreft het vermeerderen van het aantal wooneenheden van twee (vergund geachte situatie) naar drie. Er werd echter geen fietsenstalling voorzien voor het nieuwe appartement;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  De aanvraag betreft het vermeerderen van het aantal wooneenheden van twee (vergund geachte situatie) naar drie. Er werd echter geen autostalplaats voorzien voor het nieuwe appartement;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  De scheidingsmuren en daken van het pand werden gewijzigd. Ter hoogte van deze wijzigingen werd de scheidingsmuur echter niet overal voorzien van een minimale opstand van 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;
• artikel 38 Groendaken:
  De gewijzigde daken werden niet aangelegd als groendak;
• artikel 43 Septische putten:
  Gezien de doorgevoerde wijzigingen aan het sanitair en het bijbehorende afvoerstelsel van afval- en hemelwater dient een septische put voorzien te worden, waarbij de afvoer voldoet aan artikel 40 en 41 van de bouwcode. Noch de septische put, noch de afvoer werd opgetekend op de plannen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag voorziet niet in een bouwvrije strook van 5 achteraan het perceel. Hierbij dient evenwel opgemerkt te worden dat de volumewijziging zich beperkt tot een aanpassing van de dakvorm van het hoofdvolume en dat de achterste 5 meter van het perceel volledig ombouwd is door een 2 bouwlagen hoog volume. Een open ruimte op deze plaats zou minder kwalitatief zijn. Omwille van deze redenen kan dan ook een afwijking worden toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

De bestemming van meergezinsgebouw blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De dienst “Geacht vergund” concludeert op basis van de aangeleverde oude woonkaarten dat er in dit pand 2 wooneenheden als geacht vergund kunnen worden beschouwd.

Bijgevolg dient het creëren van een extra woonentiteit mee beoordeeld te worden.

De aanvraag voorziet met drie 1-slaapkamerappartement in een eenzijdig aanbod van kleine appartementen.

Daarnaast wordt opgemerkt dat de woningoppervlakte bij geen van de aangevraagde appartementen in verhouding staat tot het aantal slaapkamers en dus met het aantal potentiële bewoners. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor kan worden gesteld dat de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden. Geen van de appartementen is groter dan ca. 38 m². Het 1-slaapkamerappartement op de 1ste verdieping heeft slechts een netto-vloeroppervlakte van slechts 18 m² en is daarmee in strijd met artikel 22 van de bouwcode.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een 1-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van een pand met 2 kleine entiteiten naar 3 nog kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen

De wijzigingen zoals vermeld in de beschrijvende nota betreffen louter het wijzigen van het buitenschrijnwerk. Vastgesteld wordt dat de gevel volledig verschillend is met deze van de laatst vergunde toestand. Bijgevolg dient heel de gevel te worden geregulariseerd.

Bijkomend dient opgemerkt dat de opgetekende bestaande toestand in grote mate afwijkt van de realiteit. Zo is de massa of het muurvlak tussen de ramen van de verschillende verdiepingen groter dan op plan aangegeven. In realiteit is het raam van het gelijkvloers 23 stenen hoog, op plan wordt dit ingetekend met een hoogte van 154 cm. Het gesloten geveldeel is in realiteit 34 stenen hoog, op plan aangegeven als 123 cm. In de veronderstelling de maat van het raam op het gelijkvloers correct is weergegeven zou de maat van het gesloten geveldeel van rollaag tot onderzijde van het raam van de eerste verdieping 227 cm moeten zijn i.p.v. 123.

Op basis van foutieve geveltekeningen kan geen beoordeling worden gegeven. Alle wijzigingen van de gevel zullen bij een eventuele vergunning worden uitgesloten van vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In de laatst vergunde toestand was de vrije hoogte van de 1ste en 2de  verdieping respectievelijk 274 cm en 300 cm. Door de vloerlagen te vernieuwen werd deze teruggebracht tot 250 cm en 248 cm. Hiermee wijkt deze af van de minimaal vereiste vrije hoogte uit de bouwcode. Een ruimte die langdurig gebruikt wordt als woonplaats moet voldoende kwalitatief te zijn. Een voldoende vrije hoogte voor verblijfsruimten is een basisvereiste. Hier kan geen afwijking op worden togestaan. De aanvraag dient te worden geweigerd.

De opstand van de scheidingsmuren ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak bedraagt niet overal 30 cm, zoals opgelegd in de bouwcode. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan, tenzij de dakbedekking zou voldoen aan een minimale brandwerendheid.

De gewijzigde daken werden niet uitgevoerd als groendak en, hoewel het afvoerstelsel werd gewijzigd, werd er, eveneens strijdig met de bouwcode, geen septische put voorzien. Indien een vergunning verleend zou worden, zou opgelegd moeten worden om de platte daken uit te voeren als groendak en een septische put te voorzien.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorziening

Voor het bijkomend appartement met 1 slaapkamer moeten 2 fietsenstallingen voorzien worden.

Deze worden niet voorzien. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Een vergunning kan enkel verleend worden indien deze fietsstalplaatsen voorzien worden.

Procedurele aspecten

Omwille van een procedurefout, zijnde het te laat melden van de aanplakking, werd een administratieve lus toegepast. Hierdoor kon het openbaar onderzoek opnieuw worden georganiseerd. Er dient vastgesteld dat ook de aanplakking van het tweede openbaar onderzoek te laat werd gemeld, wat bijgevolg opnieuw een procedurefout is. De aanvraag dient ook hierom te worden geweigerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening en een procedurefout.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Bij het afsluiten van het OO werd opgemerkt dat de digitale actie starten OO niet is gedaan. 

Bijgevolg kan het OO dan ook niet worden afgesloten.  Omwille van deze administratieve fout moet het opnieuw worden gedaan. 

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbaar onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten