2020_CBS_05883 - Omgevingsvergunning - OMV_2020044838. Hoogpadlaan 90. District Ekeren - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/11/1958: machtigingsbesluit (802#7597) voor het bouwen van een bergplaats;

-          26/01/1956: machtigingsbesluit (802#7006) voor het bouwen van een landhuis.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          eengezinswoning van 1 bouwlaag onder hellend dak, met een bouwdiepte van 10,42 m en een breedte van 8,02 m, met een afwerking in lichtgeel geschilderde gevelsteen, zwarte gevelsteen voor de plint, deels zwarte houten gevelbekleding, rode dakpannen en wit geschilderd buitenschrijnwerk met rode houten luiken;

-          berging van 1 bouwlaag onder hellend dak in de achtertuin aan de linkerzijde met een bouwdiepte van 5,65 m en een breedte van 3,49 m.

Gewenste toestand

-          eengezinswoning van 1 bouwlaag onder hellend dak, met een bouwdiepte van 10,10 m en een breedte van 9,98 m, met een afwerking in lichtgrijze panlatten, lichtbruin houten plaatmateriaal en lichtgrijs buitenschrijnwerk in hout;

-          berging van 1 bouwlaag onder hellend dak in de achtertuin aan de linkerzijde met een bouwdiepte van 9,18 m en een breedte van 4,09 m.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande veranda;

-          uitbreiden en renoveren van de eengezinswoning;

-          uitbreiden en renoveren van de berging in de achtertuin;

-          plaatsen van zonnepanelen op het dak van de tuinberging.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• Er wordt geen infiltratie- of buffervoorziening gelegd.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 30 – Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er wordt geen autostalplaats meer voorzien;
• Artikel 43 – Septische putten: de septische put heeft een grootte van 1.000 liter, hetgeen beduidend minder is dan het vereiste minimum van 2.000 liter.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Voor het aspect gewijzigd overstromingsregime wordt verwezen naar het advies van de waterbeheerder.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen gegronde reden om af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt louter de verbouwing en beperkte uitbreiding van een vergunde eengezinswoning, waarbij de losstaande garage wordt omgevormd tot atelier/werkplaats, en gelet op de ligging hiervan in een voldoende ontwikkeld woongebied is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De nieuwe volumetrie van de woning is in se zeer gelijkaardig aan die in vergunde toestand, waarbij slechts een beperkte opdikking plaatsvindt van de gehele enveloppe, dit om energetische redenen, maar waar nog steeds voldoende afstand bewaard blijft tot alle omliggende perceelsgrenzen en gebouwen.

Voor het bijgebouw, de garage die wordt omgevormd tot werkplaats, is dit grotendeels ook het geval – de bouwhoogte is hier in harmonie met zijn gebouwde omgeving, een bouwlaag van ± 2,50 m hoogte met daarbovenop een hellend dak van 45° - om de slagschaduw te beperken. Echter zorgt de uitbreiding tot op de achterste perceelsgrens ervoor dat hier een puntgevel (met de hoedanigheid van scheidsmuur) ontstaat, dewelke een hoogte van nagenoeg 5 m bereikt – laatstgenoemde is niet aanvaardbaar in de gebouwde context indien dit wordt voorzien pal op de perceelsgrens. Om aan vermeld principe inzake slagschaduw te voldoen dient dit muurdeel te worden verlaagd tot een maximale hoogte van 3,50 m, waarna vanop deze hoogte ook hier een hellend dak onder 45° dient te worden voorzien (specifiek zal er hier sprake zijn van een wolfseinde). Bovendien zal er hier zonder meer de nodige aandacht moeten besteed worden aan de eenduidige afvoer van het regenwater op eigen terrein, gelet op het feit dat laatstgenoemde muur op de scheiding is voorzien. Laatstgenoemde zal worden opgenomen in de voorwaarden van een eventueel gunstig eindadvies.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is bijgevolg voorwaardelijk gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De gebruikte materialen, voor zowel woning als werkplaats, namelijk lichtgrijze panlatten en houten schrijnwerk, gevelsteen en plaatmateriaal in een gelijkaardige tint, zijn enerzijds geheel in harmonie binnen het gebouwengeheel en zijn bovendien aanvaardbaar in de huidige landelijke context – de monotonie qua tinten zorgt voor een eenvormige inpassing als geheel in de diverse groene omgeving.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is dan ook zonder meer gunstig.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      het bijgebouw dient sowieso als werkplaats te worden gehanteerd en kan niet worden aangewend voor bewoning;

2.      de achterste scheidsmuur van het bijgebouw (die als puntgevel zou worden voorzien) dient in hoogte te worden beperkt tot een hoogte van 3,50 m, waarna het dak dient te worden uitgevoerd met een helling van 45°, weg van de perceelsgrens met Haagdoornlaan 4 (technisch gezien een wolfseinde). Bijkomend dient hier een correcte technische oplossing te worden voorzien waarbij het regenwater zonder uitzondering op eigen terrein wordt afgevoerd;

3.      de septische put dient te worden uitgevoerd met een grootte van minimaal 2.000 liter;

4.      er moeten 1 nuttige autostaanplaats gerealiseerd worden, op de bestaande oprit, naast de woning, zoals in rood aangeduid op de plannen;

5.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd binnen de looptermijn van de bevraging van de aanpalenden 1 digitaal bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten:

1.      Misleidende informatie: de plannen vermelden inzake de gewijzigde bestemming van het bijgebouw in de tuin “werkplaats” terwijl het sanitair en de grote ramen wel degelijk bewoning vooropstellen – hetzelfde wordt gesuggereerd door het voorzien van een duplex-vloer, dewelke voor het inrichten van een slaapkamer zal dienen;

Beoordeling:

De vergunningverlenende overheid dient bij de beoordeling van het dossier uit te gaan van de correct (vermoede) aangeleverde informatie en kan zich niet baseren op speculaties dienaangaande. Zonder meer is de op de tekeningen aangeduide bestemming juridisch bindend in het geval van een eventuele vergunning.

Het bezwaar is ongegrond.

2.      Onaanvaardbare woonbestemming: de herinrichting tot woongebouw zal voor extra overlast leiden, mede door het extra overdekte terras aan de voorzijde (geluidsversterking) en de plaatsing van een droogtoilet en composthoop aan de achterste perceelsgrens;

Beoordeling:

Betreffende is louter hypothetisch en in deze niet bewezen, noch de woonbestemming waarvan sprake en waarvan vermelde overlast het gevolg zou zijn; ook dit laatste is echter niet aangetoond. De deuropeningen waarvan sprake zijn voldoende ver verwijderd van de perceelsgrenzen in kwestie en aangezien zij zich slechts op gelijkvloers niveau bevinden en hier dus zonder meer een tuinafscheiding aanwezig is of zal zijn, is er bijgevolg geen overlast te verwachten. Dit laatste geldt eveneens voor de plaatsing van een composthoop op eigen terrein.

Het bezwaar is ongegrond.

3.      Onwettige afstand tot perceelsgrens: het bijgebouw wordt tot tegen de achterste perceelsgrens gebouwd, inclusief een over de perceelsgrens overhangend hellend dak. De minimaal vereiste wettelijke afstanden worden niet gerespecteerd waardoor de aanpalende tuin volledig ommuurd zal worden;

Beoordeling:

De woning in kwestie is niet gelegen binnen een van kracht zijnde verkaveling of ordeningsplan waardoor zonder meer geen sprake is van een wettelijk vastgelegde minimale afstand tot de perceelsgrenzen. Voor een goede ruimtelijke ordening wordt weliswaar als richtlijn gebruikt het gebouw ofwel op de perceelsgrens te plaatsen ofwel er minimaal 1 m vandaan; in deze is zonder meer aan de eerste voorwaarde voldaan. Het lijkt aan de hand van de aangeleverde tekeningen effectief zo dat het dak aan deze zijde lichtjes over de perceelsgrens oversteekt, hetgeen problemen kan veroorzaken inzake eigendomsrechten en een degelijke afwatering. Aangezien er dienaangaande aan de hand van de elementen uit het dossier geen eenduidige conclusie te trekken is, zal betreffende in voorwaarden worden opgenomen bij een eventuele vergunning.

Het bezwaar is ten dele gegrond.

4.      Onaanvaardbare bouwhoogte: het bijgebouw in kwestie wordt in zijn totaal verhoogd tot 4,98 m, een halve meter hoger dan de huidige maatvoering, hetgeen ruim hoger is dan wat doorgaans wordt toegelaten voor een gelijkvloerse bouwlaag (± 3,50 m). Betreffende zal het uitzicht naar het omliggende groen behoorlijk beperken;

Beoordeling:

De bouwhoogte waarvan sprake is slechts beperkt tot de dwarse nok van het gebouw in kwestie, waarbij de overgrote meerderheid ervan zich zelfs ruim (tot 1 m) onder het vermelde maximum van 3,50 m bevindt; het grootste deel van het gebouw is dus qua maatvoering ruimtelijk aanvaardbaar – voor het beperkte deel dat zich effectief hoger dan 3,50 m bevindt, zal worden opgenomen dit als terugwijkend wolfseinde te voorzien, met aanzet op 3,50 m.

Het bezwaar is ten dele gegrond.

5.      Te donker materiaalgebruik: door dergelijk donker materiaalgebruik, donkere gevelsteen en plaatmateriaal, is het uitzicht van het bijgebouw niet meer conform de visuele verschijningsvorm van het merendeel van de gebouwen in de omgeving;

Beoordeling:

In de Antwerpse bouwcode wordt effectief een gebruik van lichte materialen vooropgesteld, enerzijds omwille van traditioneel-historische redenen, anderzijds omwille van de bijdrage die lichte materialen kunnen toevoegen aan de strijd tegen de klimaatopwarming. Er is hier echter sprake van een incorrecte lezing van de plannen aangezien er wel degelijk overal sprake is van een lichtgrijze tint, voor alle te hanteren materialen; betreffende voldoet dus aan de geldende richtlijnen dienaangaande.

Het bezwaar is ongegrond.

6.      Waardevermindering: vermelde punten en te verwachten overlast zullen een waardevermindering betekenen van de woning van de bezwaarindiener.

Beoordeling:

Betreffende is zuiver hypothetisch, in deze niet bewezen en bovendien niet van ruimtelijke of stedenbouwkundige aard; het onderwerp in kwestie kan dus geen onderwerp uitmaken van dergelijke beoordeling.

Het bezwaar is ongegrond.