Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020054852 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer mohamed amallah met als adres Jaak De Braeckeleerstraat 22 te 2140 Antwerpen |
Ligging van het project: | Jaak De Braeckeleerstraat 24 te 2140 Borgerhout (Antwerpen) |
Kadastrale gegevens: | afdeling 25 sectie A nr. 698C2 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | het opdelen van een woning in twee eengezinswoningen |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 17/05/2019: weigering (2019618) voor het opdelen van een woning naar twee eengezinswoningen;
- 22/3/1971: vergunning (179#6465) voor verbouwingswerken.
Vergunde/vergund geachte toestand
- 2 woningen eengemaakt;
- 3 bouwlagen onder plat dak;
- garage en dokterspraktijk op de gelijkvloerse verdieping;
- centrale traphal;
- koer van 12,15 vierkante meter waarvan een stuk overdekt is;
- woon- en slaapruimte op de eerste en tweede verdieping;
- terras op eerste verdieping;
- gevelafwerking: niet gekend.
Huidige toestand
- overdekte koer dichtgemaakt;
- trap tegen rechterperceelgrens;
- bureel op de gelijkvloerse verdieping;
- entresol op rechterzijde;
- gevelafwerking linkergevel:
- gevelafwerking rechtergevel:
Gewenste toestand
- 2 aparte eengezinswoningen;
- herstel oorspronkelijke scheidingsmuur;
- creatie open ruimte achteraan in tuinzone;
- linkerwoning:
- rechterwoning:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- opdelen van een woning voor het maken van 2 eengezinswoningen;
- wijzigen van de voorgevel door de plaatsing van een nieuwe voordeur met raam;
- voorzien van een arduinen gevelplint;
- slopen van bebouwing voor realiseren open ruimte achteraan de panden.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Fluvius System Operator | 20 mei 2020 | 2 juni 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 20 mei 2020 | 4 juni 2020 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 20 mei 2020 | 9 juni 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:
de plafondhoogte van de keuken onderaan in de entresol bedraagt minder dan 2,60 meter en slaapkamer 3 behaalt ook niet overal de minimumhoogte;
er zijn geen voorzieningen getroffen om de 3 fietsen (linker pand) te voorzien;
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De panden zijn voorzien met een bureel, garage en consultatieruimte op het gelijkvloers en een eengezinswoning op de verdiepingen, als ‘dokterswoning’.
Voorliggende aanvraag omvat werken om het geheel terug te voorzien als twee eengezinswoningen zoals de toestand voor de aanvraag om de twee panden om te vormen tot een ‘dokterswoning’.
Achteraan wordt een deel van de uitbouw gesloopt en vooraan wordt de garage gesupprimeerd om zo opnieuw twee kwalitatieve eengezinswoningen te kunnen creëren.
De functie van vrij beroep wordt dus gesupprimeerd en het aantal woongelegenheden wijzigt dus van 1 naar 2 eengezinswoningen, wat de panden toe laten.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Beide percelen worden op het gelijkvloers ontpit door een groot deel van de consultatieruimte te verwijderen. De buitenruimte van de linkerwoning is voldoende groot.
Op de 1ste verdieping wordt de keuken aan de linkerzijde en het terras verwijderd. Daardoor wordt de bouwdiepte teruggetrokken tot 8,70 m. Dit heeft een positief effect op lichtintrede van de koer van de linkerwoning.
Op de tussenverdieping in de achterbouw en op de 2de verdieping wijzigt het bouwvolume niet.
De buitenruimte van de rechterwoning is 14,75 m² groot. Volgens de bouwcode dient dit minstens 15 m² groot te zijn. Echter gaat het hier om een bestaande toestand waarbij deze beperkte strijdigheid niet inboet op de kwaliteit van de buitenruimte.
Deze beperkte strijdigheid wordt bijgevolg aanvaard.
Visueel-vormelijke elementen
De voorgevel van de rechterwoning blijft, buiten het aanpassen van het buitenschrijnwerk naar wit PVC, ongewijzigd.
De voorgevelplint van de linkerwoning wordt voorzien van nieuwe zwartgrijze steenstrips, net zoals voorzien in de bestaande toestand. Doordat ook een plint wordt voorzien in een ander materiaal en zijn eigen kleur, zou het beter zijn op het gelijkvloers een zelfde steen en verwerking te gebruiken als op de verdiepingen. Dit zou ook in overeenstemming zijn met de bestemming achter deze gevel.
De achtergevels wordt voorzien van witte crepi met buitenschrijnwerk in wit pvc. Een lichte kleurstelling wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt positief bevonden omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de historische waarde.
Vanop de straatzijde verduidelijken de voorgevels de twee eengezinswoningen met elk een aparte toegang. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de visuele en vormelijke aanpassingen in de voorliggende aanvraag, rekening houdend met de gestelde opmerking.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het gelijkvloers wordt van een bureel, consultatieruimte en garage ingericht tot twee kwalitatieve leefruimtes met keuken voor twee eengezinswoningen. Op de 1ste verdieping wordt aan de linkerzijde een extra leefruimte voorzien en aan de rechterzijde een bureel met berging en een slaapkamer. Op de bovenste verdiepingen worden telkens twee slaapkamers voorzien.
Op de bovenste verdieping van de rechterwoning wordt achteraan links een slaapkamer voorzien (slaapkamer 3). Het bestaande dak is hier in een helling gelegen waardoor de achterste zijde een vrije hoogte heeft van slecht 2,54 m. Echter is de gemiddelde vrije hoogte van de slaapkamer 2,64 m, waardoor de slaapkamer voldoet aan de minimaal opgestelde vrije hoogte van 2,60 m. De vrije hoogte van de slaapkamer is bijgevolg aanvaardbaar.
In de voorliggende aanvraag wordt het afvoerstelsel van afval- en hemelwater aangepast. Daardoor dient een septische put voorzien te worden. Op de plannen staat voor de linkerwoning wel een septische put opgetekend, maar het is onduidelijk wat de inhoud van deze septische put is. In voorwaarde wordt opgelegd dat deze septische put een minimale inhoud dient te hebben van 2.000 liter, conform artikel 43.
Mits voldaan aan de opgelegde voorwaarden in voorliggende aanvraag wordt voldaan aan de beperkingen van het voorgaande geweigerde dossier (2019618) en is het toegelaten om de eengezinswoning op te splitsen in twee kwalitatieve eengezinswoningen.
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
De keuken op het gelijkvloers van de rechterwoning heeft een vrije hoogte van 2,50 m, waardoor de aanvraag hier niet voldoet aan artikel 21 van de bouwcode dat stelt dat een dergelijke ruimte een minimale hoogte van 2,60 m dient te hebben. Echter gaat het hier om een bestaande toestand. Het opleggen voor het verhogen van de vrije hoogte met 10 cm zou betekenen dat de bovenliggende verdiepingen alsook verhoogt dienen te worden. Dit staat niet in verhouding met de werken in de voorliggende aanvraag. Bovendien ontvangt de keuken meer dan voldoende daglicht via de linkerzijde van de keuken. Daar werd een schuifraam voorzien dat de keuken van voldoende licht en lucht voorziet en rechtstreeks in contact staat met de open koer. Een afwijking van 10 cm vrije hoogte heeft geen invloed op de alreeds hoge kwaliteit van de keuken. Bijgevolg kan een afwijking op artikel 21 door toepassing van artikel 3 worden toegestaan.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding met 1 wooneenheid. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. Er verdwijnt door de verbouwing 1 parkeerplaats. Deze wordt bijgeteld bij de parkeerbehoefte. De werkelijke parkeerbehoefte is 2.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
Voorliggende aanvraag heeft betrekking op twee panden met telkens een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Voor vergunningsaanvragen voor eengezinswoningen kan echter afgeweken worden van de berekening van de parkeerbehoefte zoals vermeld in bovenstaande tabel, indien realisatie van de parkeerplaatsen niet mogelijk is. Dit geldt tevens voor eengezinswoningen die boven winkelpanden ingericht worden. Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 2 – 1 = 1.
Ook kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 1 parkeerplaats. Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1 – 1 = 0
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 0 plaatsen.
|
Fietsvoorzieningen:
Er dienen voor de splitsing van 1 eengezinswoning naar 2 eengezinswoningen 3 overdekte afsluitbare fietsstalplaatsen ingetekend te worden. Deze dienen te voldoen aan de voorwaarden zoals beschreven in de bouwcode (artikel 29). Deze werden echter niet ingetekend op de plannen. Bij voorkeur wordt de linkerwoning voorzien van een fietsenstalling in de kelder, waarbij de trap voorzien wordt van een fietsgeul, conform artikel 29.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de linkerwoning te voorzien van een fietsenstalling voor minstens 3 fietsen conform artikel 29 van de bouwcode;
2. de linkerwoning te voorzien van een septische put met een minimale inhoud van 2.000 liter conform artikel 43 van de bouwcode;
3. voldoen aan de opgelegde voorwaarden van de dienst Fluvius;
4. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 28 april 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 20 mei 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 19 juli 2020 |
Verslag GOA | 18 juni 2020 |
naam GOA | Wim Van Roosendael |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de linkerwoning te voorzien van een fietsenstalling voor minstens 3 fietsen conform artikel 29 van de bouwcode;
2. de linkerwoning te voorzien van een septische put met een minimale inhoud van 2.000 liter conform artikel 43 van de bouwcode;
3. voldoen aan de opgelegde voorwaarden van de dienst Fluvius;
4. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.