Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020052499 |
Gegevens van de aanvrager: | mevrouw Annette Christiaens met als adres Sint-Nikolaasstraat 5 te 1120 Brussel |
Ligging van het project: | Ballaarstraat 32/1 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 10 sectie K nr. 1668S3 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen en uitbreiden van een kantoor in binnengebied |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 09/08/2019: vergunning (20191533) voor het regulariseren van de dakopbouw van een kantoorruimte;
- 17/12/2018: proces-verbaal (nieuw: 11002_2018_8187_VPV) voor het uitvoeren van werken die niet conform zijn met vergunning 20152969;
- 25/03/2016: vergunning (20152969) voor het verbouwen van een eengezinswoning naar een kantoorruimte.
Vergunde toestand (20191533)
- kantoorruimte met gelijkvloerse garage voor 2 auto’s in binnengebied:
- de gelijkvloerse aanbouw achter het gebouw in binnengebied en de tuinen van de woningen aan de Stefaniestraat behoort tot de linker- en rechterbuur.
- inrichting: toegankelijk via een doorrit van de voorbouw die bestaat uit drie bouwlagen onder een zadeldak, Ballaarstraat 30.
Huidige toestand
- kantoorgebouw zonder garage voor 2 auto’s;
- bouwvolume:
- gevel in witgeschilderde baksteen met aluminium schrijnwerk;
- inrichting: open ruimte volledig verhard.
Gewenste toestand
- dienstverlening (kantoor);
- achterliggende aanbouw geïntegreerd in gebouw;
- één autoparkeerplaats in het binnengebied aan de inkom van het gebouw;
- fietsparkeerplaatsen achter de autoparkeerplaats;
- 2 dakkapellen in de achterzijde van het zadeldak;
- gevelafwerking in witgeschilderde baksteen en uitbouw in zwarte aluminium panelen;
- ophogen scheimuren in hout, achteraan perceel.
Inhoud van de aanvraag
- verbouwen en uitbreiden van een kantoor in binnengebied;
- geen aanvang der werken gemeld van vergunning 20191533.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 12 mei 2020 | 2 juni 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
de netto vloeroppervlakte van de dienstenfunctie op de gelijkvloerse verdieping bedraagt circa 82m², waardoor er een lichtdoorlatende oppervlakte van minstens 8,20m² moet zijn. De lichtdoorlatende oppervlakte bedraagt 9,88m², maar het licht reikt onvoldoende tot in de achterste kantoorruimte, gezien de binnenmuur slechts een opening van 3m heeft;
er is geen afgescheiden ruimte voor afvalberging voorzien. Deze berging moet worden verlucht en minimaal 4 vierkante meter groot zijn;
er wordt één fiets te weinig voorzien. Achter de fietsenstalling is geen uitrijlengte van 1,70 meter voorzien;
de opstand bedraagt 0,15 meter t.o.v. het hoogst aangrenzende dakvlak, dit moet minimaal 0,30 meter zijn.
scheidingsmuren dienen te worden uitgevoerd in massief, ongeperforeerd materiaal met een minimale dikte van 0,18 meter.
Dit is niet het geval voor het houten latwerk achteraan het perceel.
het platte dak moet aangelegd worden als groendak.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag wenst een gebouw bestemd voor dienstverlening te verbouwen en de functie uit te breiden op het gelijkvloerse niveau. Zo wordt de voormalige opslagruimte en garage omgevormd als kantoorruimte. De functie blijft behouden waardoor deze inpasbaar blijft.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De aanvraag wenst achteraan twee dakkapellen te voorzien. Deze ingreep is aanvaardbaar en zijn in verhouding met de oppervlakte van het hellend dak.
De uitbouw vooraan wordt aan de rechterzijde gereduceerd tot aan de voorgevel van het achterhuis.
De scheidingsmuur wordt opgehoogd door middel van een houten wand wat niet aanvaardbaar is. Enerzijds is dit geen kwalitatief en massief materiaal voor het ophogen van scheidingsmuren, anderzijds is het niet aanvaardbaar om de scheidingsmuur achteraan verder te verhogen. De hoogte van de scheidingsmuur is reeds hoog. Deze dient eerder verlaagd te worden dan nog verder te verhogen.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
In het gebouw zijn twee parkeerplaatsen vergund. De aanvraag wenst deze te verwijderen en de vrijgekomen vloeroppervlakte te benutten als bijkomende kantoorruimte. Vanuit ruimtelijke oogpunt is deze ingreep verdedigbaar, omdat er zo opmerkelijk meer daglichttoetreding mogelijk is in de verblijfsruimten op het gelijkvloers. Eveneens zorgt een vermindering van één parkeerplaats voor een verbetering van de verblijfskwaliteit van het binnengebied, dat toegang verleent tot de kantoorruimte maar eveneens tot de gebouwen in binnengebied, links en rechts van het perceel. Daarenboven wordt vastgesteld dat de nieuwe voorziene parkeerplaats hinderlijk is om een vlotte toegang naar het gebouw en naar de fietsenstalling te garanderen. Deze parkeerplaats kan dan ook niet gunstig geadviseerd worden. Met het oog op een kwalitatieve buitenruimte is het niet wenselijk om de auto elders in het binnengebied te stallen.
Echter dienen er, volgens het advies van de stedelijke dienst mobiliteit en conform artikel 30 van de bouwcode, 3 parkeerplaatsen voorzien te worden op het perceel. Dit is niet het geval. De aanvraag dient daarom geweigerd te worden.
Het gelijkvloerse atelier wordt naar achteren uitgebreid. Hierdoor wijzigt de achtergelegen magazijnruimte naar een verblijfsruimte. Vastgesteld wordt dat deze verblijfsfunctie onvoldoende kwalitatieve toetreding aan natuurlijk daglicht ontvangt. Het is noodzakelijk dat een ruimte die ingericht wordt als verblijfsruimte, voldoet aan de minimale kwaliteitseisen conform de bouwcode. Aangezien de aangevraagde kantoorruimte onvoldoende verblijfskwaliteit kan garanderen, dient de aanvraag geweigerd te worden. De achtergelegen kantoorruimte zou in aanmerking kunnen komen voor een vergunning indien deze voldoende lichtinval en luchttoevoer zou hebben. Dit kan gebeuren door (een deel van) de achterliggende berging te slopen.
Er wordt geen ruimte voor afvalverzameling voorzien, conform artikel 26 van de bouwcode. Ook wordt het nieuwe platte dak niet aangelegd als groendak, conform artikel 38 van de bouwcode. Deze aspecten zouden als voorwaarde opgelegd moeten worden indien een vergunning verleend zou worden.
Vastgesteld wordt dat het nieuwe platte dak geen opstand heeft van minstens 30 centimeter ten opzichte van het aangrenzende dakvlak. Hier kan niet van afgeweken worden omwille van brandveiligheid. De aanvraag dient zich conform te stellen met dit artikel, om in aanmerking te komen voor vergunning.
Het raam aan de linkerzijde achteraan op de eerste verdieping geeft uit op een plat dak. Dit mag echter geen aanleiding geven om het dak te betreden en te gebruiken als buitenruimte.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 3 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van de kantooroppervlakte. De gelijkvloerse verdieping wordt bijkomend ingericht als kantoorruimte: - 110m² kantoren met parkeernorm 1.1/100m²: 110m² x 1.1/100m² = 1,2
Er verdwijnen door de verbouwing 2 parkeerplaatsen. Deze worden bijgeteld bij de parkeerbehoefte. Bestaande parkeerplaatsen moeten maximaal behouden worden.
De werkelijke parkeerbehoefte is 3 (2 + 1).
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
Er wordt een parkeerplaats ingetekend in het binnengebied maar op de huidige plaats blokkeert een auto de doorgang naar de fietsenberging en de inkom. Deze kan niet beschouwd worden als nuttige plaats.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 3.
Het plan voorziet niet in het aantal te realiseren plaatsen. Het project van de aanvraag bevindt zich in binnengebied. Parkeren in het binnengebied wordt als storend ervaren, zeker indien dit in de onbebouwde ruimte gebeurt. Vertrekkende of parkerende wagens veroorzaken geluidshinder naar de omgeving waardoor personenwagens in principe niet wenselijk zijn. Omdat een kantoorfunctie een parkeerbehoefte genereert dienen er wel autostalplaatsen op eigen terrein te worden voorzien. De aanvraag dient daarom 3 autostalplaats op eigen terrein in te richten, zonder dat deze de verblijfskwaliteit van het binnengebied hindert. Er dient gezocht naar een oplossing op eigen terrein.
|
Fietsenstalling
Voor de uitbreiding van het kantoorgebouw met 110m2 moet er één bijkomende fietsstalplaats voorzien worden (1,25/100m2). In de laatst vergunde toestand waren er reeds vier fietsstalplaatsen voorzien. Dit brengt het aantal plaatsen op vijf terwijl de aanvraag slechts drie fietsstalplaatsen voorziet. Indien een vergunning verleend zou worden, dient als voorwaarde te worden opgenomen om vijf fietsstalplaatsen te voorzien, conform artikel 29 van de bouwcode. Zo zal er ook achter elke fietsstalplaats een minimale vrije ruimte van 1,70m voorzien moeten worden.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 24 april 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 12 mei 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 10 augustus 2020 |
Verslag GOA | 2 juli 2020 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
5 | 0 | 0 | 0 |
Bespreking van de bezwaren
Er werden 5 bezwaarschriften ingediend. Voornamelijk handelend over:
1. Verlies van uitzicht: Het bezwaar tegen het verlies van uitzicht door de plaatsing van de dakkapellen. Het oorspronkelijk hellend dak kan beter behouden blijven.
Beoordeling: De beoogde dakkapellen zijn inpasbaar in de omgeving. De ingreep is een beperkte volume-uitbreiding en is stedenbouwkundig aanvaardbaar. Uiteraard zal het uitzicht voor enkele omwonenden wijzigen, maar niet in die mate dat de woonkwaliteit in het gedrang komt. Het bezwaar is ongegrond.
2. Inkijk vanaf de dakkapellen: Vanaf de dakkapellen kijkt men uit over de eigendommen en achtertuinen aan de Stefaniestraat. Er is bovendien geen noodzaak om natuurlijke lichtinval aan een stockageruimte te geven.
Beoordeling: De aangevraagde dakkapellen zijn een beperkte uitbreiding in het dak en de ruimte erachter wordt niet vergund als verblijfsruimte waardoor er van inkijk geen sprake kan zijn. Het bezwaar is ongegrond.
3. Inkijk vanaf het vergrootte raam in de achtergevel: Het bezwaar tegen verlies van privacy door inkijk in de verblijfsruimten aan de achterzijde van de woning van de bezwaarindiener. Het vergrootte raam geeft uit op een plat dak dat gebruikt wordt als terras.
Beoordeling: Het raam in de achtergevel is vergund. Echter mag dit raam geen aanleiding geven tot het gebruik van het plat dak aan de achterzijde als private buitenruimte. Dit is aangevraagd als terras en zal ook niet worden vergund.
Gelet op de afstand en een aanwezige scheidingsmuur wordt inkijk beperkt. Gelet op de grote afstand van 24 meter tussen de gevels van het project en de achtergevel van het hoofdvolume van de bezwaarindiener, kan deze stelling niet worden bijgetreden. Bovendien bevinden zich in het project aan de zijde gericht naar het perceel van de bezwaarindiener zeer weinig verblijfsruimten. Er kan bijgevolg bezwaarlijk gesteld worden dat de privacy dermate geschonden wordt dat de woonkwaliteit in het gedrang komt. Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond.
4. Houten schutting: de houten schutting is opgetrokken in een niet kwalitatief materiaal. Er kan beter een muur in steen worden voorzien zodat inkijk vermeden wordt.
Beoordeling: Het klopt dat de scheidingsmuur in een niet massief materiaal voorzien wordt waardoor de schutting strijdig is met artikel 34 van de bouwcode. Het is echter niet wenselijk dat aan de achterzijde een scheidingsmuur wordt verhoogd. Het houten latwerk zal worden uitgesloten in de vergunning. Het bezwaar is gedeeltelijk gegrond.
5. Geluidsoverlast kantoorfunctie: In het gebouw gaan activiteiten door die niet verwant zijn aan een kantoorfunctie, bijvoorbeeld een eventlocatie.
Beoordeling: De aanvraag wijzigt de vergunde kantoorfunctie niet. De gebruiker van het pand is ertoe verplicht de activiteiten te beperken die binnen de functie kantoor en dienstverlening vallen. Geluidshinder door gebruik van het gebouw is niet stedenbouwkundig van aard en wordt politioneel geregeld. Het bezwaar is ongegrond.
6. Bouwovertreding: Op het pand rust een bouwovertreding. Het kan niet de bedoeling zijn dat vergunningsplichtige handelingen worden uitgevoerd om daarna pas over te gaan tot een vergunningsaanvraag.
Beoordeling: In een stedenbouwkundige vergunning worden wijzigingen t.o.v. de vergunde toestand beoordeeld. Een bestaande, niet vergunde toestand, vormt geen referentiekader. De niet-vergunde maar reeds uitgevoerde wijzigingen worden als ‘nieuw’ beoordeeld. Opgemerkt wordt dat de reeds uitgevoerde werken werden stilgelegd en een PV werd opgesteld. Het bezwaar is ongegrond.
7. Bezwaar tegen de veranderingswerken: Het bezwaar tegen veranderingswerken aan het gebouw.
Beoordeling: Het ingediende bezwaar is onvoldoende concreet om te dienen als weigeringsgrond voor een stedenbouwkundige vergunning. Het bezwaar is ongegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.