2020_CBS_10138 - Omgevingsvergunning - OMV_2020122879. Statiestraat 143. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/04/1970: vergunning (961#10619) voor een verbouwing;

-          27/10/1965: vergunning (957#5460) voor het oprichten van een woning.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          Functie:

• eengezinswoning met gelijkvloerse dokterspraktijk met een bruto vloeroppervlakte van meer dan 400 m²;

-          Volume:

• 4 bouwlagen met plat dak;
• gelijkvloers is volledig bebouwd en bestaat uit een dokterspraktijk en garage;
• dakterras achteraan de volledige eerste verdieping;

-          Scheidingsmuren:

• langsheen het dakterras (achteraan 1ste verdieping) hebben de linker- en rechter-scheidingsmuur een hoogte van circa 5,3 meter;
• linker-scheidingsmuur met hoogte van 8 meter vanaf een bouwdiepte circa 10,5 meter tot bouwdiepte circa 18,7 meter;

-          Indeling:

• gelijkvloerse dokterspraktijk en garage;
• woonvertrekken op de verdiepingen;

-          Voorgevel:

• voorgevel is afgewerkt met grijze gevelsteen, blauwe hardsteen als gelijkvloerse plint, arduinen ornamenten en buitenschrijnwerk in hout.

Huidige toestand

-          Functie:

• eengezinswoning met dokterspraktijk met een bruto vloeroppervlakte van circa 420 m²;

-          Volume:

• 4 bouwlagen met plat dak;
• gelijkvloers is volledig bebouwd en bestaat uit een dokterspraktijk en garage;
• dakterras achteraan de eerste verdieping;
• tuinhuis achteraan de eerste verdieping;

-          Scheidingsmuren:

• linker-scheidingsmuur werd verhoogd;

-          Voorgevel:

• voorgevel is afgewerkt met grijze gevelsteen, blauwe hardsteen als gelijkvloerse plint, arduinen ornamenten, grijze kroonlijst in hout en bruin buitenschrijnwerk in hout.

Gewenste toestand

-          Functie:

• meergezinswoning met handel op het gelijkvloers;

-          Volume:

• 5 bouwlagen met plat dak;
• gelijkvloers heeft een bouwdiepte van circa 24 meter:
• eerste verdieping met een bouwdiepte van circa 18,4 meter en terras tot circa 23,7 meter;
• tweede verdieping met een bouwdiepte van circa 16,1 meter en terras tot circa 18,1 meter;
• derde verdieping met een bouwdiepte van circa 10,7 meter en terras tot 15,7 meter;
• vierde verdieping met een bouwdiepte van circa 10,7 meter.

-          Indeling:

• gelijkvloerse handelsruimte met bruto-vloeroppervlakte van circa 112 m²;
• twee-slaapkamerappartement op de eerste verdieping met een netto-vloeroppervlakte van circa 91 m² en terras van circa 30 m²;
• twee-slaapkamerappartement op de tweede verdieping met een netto-vloeroppervlakte van circa 78 m² en een terras van circa 7,2 m²;
• duplex twee-slaapkamerappartement op de derde en vierde verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 109 m²; en een terras van circa 18,5 m²;

-          Functie:

• voorgevel is afgewerkt met wit gekaleide gevelsteen, blauwe hardsteen als gelijkvloerse plint, arduinen ornamenten, grijze kroonlijst in aluminium, grijze borstweringen in aluminium en bruin buitenschrijnwerk in hout.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van de ruime eengezinswoning met dokterspraktijk naar een gelijkvloerse handelszaak en drie bovenliggende appartementen (met respectievelijk een netto-vloeroppervlakte van 112 m², 91 m², 78 m² en 109 m²);

-          ontpitten van het perceel;

-          uitbreiden van de verdiepingen;

-          deels regulariseren en deels verhogen van de scheidingsmuren;

-          creëren van een vierde verdieping;

-          aanleggen van nieuwe dakterrassen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  de bouwhoogte en bouwdiepte  wordt hoger en dieper voorzien dan de vergunde toestand van de aanpalende woningen bijgevolg wordt er geen rekening gehouden worden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving;
• Artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer:
  de ramen in de voorgevel zijn op de aanzichten niet opengaand ingetekend.
• Artikel 26 Afvalverzameling:
  het is niet duidelijk of de afvalberging voor het handelsgelijkvloers voorzien is. Daarnaast is het onduidelijk of deze verlucht is;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er worden geen autostalplaatsen voorzien;
• Artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  de afvoerbuis aan de voorgevel wordt niet inpandig aangesloten en het is onduidelijk of een T-stuk voorzien wordt in de kelder;
• Artikel 43 Septische putten:
  de septische put is te klein.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het omvormen van een grote eengezinswoning met gelijkvloerse dokterspraktijk tot een meergezinswoning met drie appartementen en een handelsgelijkvloers.

Het clusteren van handel in deze afgebakende kernen wordt gunstig beoordeeld om op deze manier een denser winkelaanbod te krijgen met een bredere mix en minder leegstand.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 109 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

In voorwaarden wordt opgelegd dat er minimaal 1 vier-slaapkamerappartement met voldoende grote buitenruimte aanwezig moet zijn. Er wordt opgelegd het twee-slaapkamerappartement op de eerste verdieping met ruim terras en het te kleine twee-slaapkamerappartement op de tweede verdieping samen te voegen tot één volwaardig duplex vier-slaapkamerappartement.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een netto-vloeroppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee-slaapkamerappartement. De oppervlakte (vanaf 60 m²) van het appartement op de tweede verdieping kan hoogstens een een-slaapkamerappartement herbergen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het gelijkvloers wordt voorzien tot een bouwdiepte van 24 meter en achteraan wordt een onverharde groene tuin voorzien van circa 37 m². Gelet op de diepe bebouwing in de omgeving en gelet op het feit dat het hier om een handelsfunctie in kernwinkelgebied gaat, is dit aanvaardbaar.

De eerste verdieping wordt uitgebreid tot circa 18,4 meter. Dit bevindt zich volledig tussen de vergunde delen van de scheidingsmuren met de aanpalende woningen. De impact op de ideale daglichttoetreding blijft beperkt. Achteraan wordt een grote open leefruimte ingericht en in de achtergevel wordt een groot schuifraam voorzien.

Achteraan de eerste verdieping wordt opnieuw een dakterras voorzien tot een bouwdiepte van 24 meter. Dit is aanvaardbaar gelet op het feit dat het dakterras veel kleiner is dan het vergunde dakterras. Ook de hoge scheidingsmuur tot circa 5,3 meter werd reeds vergund.

De tweede verdieping wordt uitgebreid tot circa 16,1 meter. Hierbij wordt onvoldoende rekening gehouden met de aansluiting met de aanpalende woningen. De bouwdiepte van de tweede verdieping moet beperkt blijven tot maximaal 15,2 meter, aansluitend op het bouwvolume van de rechterbuur. Dit wordt in voorwaarden opgelegd. Het overblijvende bouwvolume is onvoldoende groot voor het voorzien van een twee-slaapkamerappartement.

Links achteraan de tweede verdieping wordt een nieuw dakterras voorzien. De linker-scheidingsmuur was hier vergund tot een hoogte van 8 meter. Het verder verhogen van deze scheidingsmuur is niet aanvaardbaar. In voorwaarden wordt opgelegd de linker-scheidingsmuur naast het terras van de tweede verdieping opnieuw te beperken tot een hoogte van 8 meter.

De derde en vierde verdiepingen worden voorzien tot circa 10,7 meter. Dit sluit aan bij het bouwvolume van de links aanpalende woning. Dit is aanvaardbaar.

Rechts achteraan de derde verdieping wordt een nieuw dakterras voorzien. Deze komt dieper dan de bebouwing van de rechterbuur en zal dus beperkt moeten blijven tot 15,2 meter. De scheidingsmuur met de links aanpalende woning werd hier verhoogd. Dit is niet aanvaardbaar. In voorwaarden wordt opgelegd de linker-scheidingsmuur hier te beperkten tot een hoogte van 9,75 meter. (Hoogte van het groendak met bijkomend 30 centimeter om brandoverslag te voorkomen.)

Visueel-vormelijke elementen

De grijze gevelsteen van de voorgevel wordt wit-gekaleid. De elementen in natuursteen blijven hierbij onbewerkt behouden en de horizontale latei boven de ramen wordt opnieuw benadrukt door deze met een andere afwerking uit te voeren (crepi). Ook de bovenste verdieping wordt voorzien in zelfde wit-gekaleide gevelsteen. De nieuwe borstweringen en kroonlijst worden voorzien in grijskleurig aluminium. Dit is inpasbaar in het straatbeeld.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid: De deur bovenaan de trap van de fietskelder dient automatisch geopend te kunnen worden of weggelaten te worden om een vlotte toegang van de fietsberging te garanderen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het appartement op de eerste verdieping en het appartement op de tweede verdieping samenvoegen tot een duplex-appartement met vier slaapkamers;

3.      de bouwdiepte van de tweede verdieping te voorzien tot maximaal 15,2 meter, aansluitend op het bouwvolume van de rechts aanpalende woning;

4.      de linker scheidingsmuur ter hoogte van het terras van de tweede verdieping niet hoger te voorzien dan 8 meter;

5.      de linker scheidingsmuur ter hoogte van het terras van de derde verdieping niet hoger te voorzien dan 9,5 meter;

6.      de schouwen van de aanpalende woningen te verhogen, zodanig dat die even ver boven het hoogst aanpalende dakvlak blijven uitsteken;

7.      de voorgevelramen opengaand te voorzien, conform artikel 24 van de bouwcode;

8.      een verluchte afvalberging te voorzien voor het handelsgelijkvloers, conform artikel 26 van de bouwcode;

9.      de afvoerbuis aan de voorgevel te voorzien conform artikel 41 van de bouwcode;

10.  de leiding in de kelder te voorzien van een T-stuk, conform artikel 41 van de bouwcode;

11.  de septische put voldoende groot te voorzien conform artikel 43 van de bouwcode;

12.  de deur bovenaan de trap van de fietsberging dient automatisch geopend te kunnen worden of weggelaten te worden;

13.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Bestaand toestand foutief : Het bezwaar dat de gelijkvloerse ruimte die benoemd wordt als speelruimte in feite een zwembad betreft en de vrees dat als het zwembad wordt opgevuld met puin er vochtproblemen ontstaan;

Beoordeling: De sneden tonen inderdaad geen zwembad(constructie) en  dat ter hoogte van de open ruimte die wordt gecreëerd de volledige (vloer)constructie wordt verwijderd. Indien een vergunning wordt verleend, wordt er dus geenszins een vergunning verleend voor het voorzien van een zwembad(constructie) en deze constructie eventueel op te vullen met grond.

Los hiervan is de aanvrager verplicht de werken uit te voeren zonder schade aan derden en volgens de regels van de kunst. Daarenboven kunnen ook geen veronderstellingen genomen worden. De plannen voorzien dat deze zone zal worden voorzien als een waterdoorlatende groenzone. De aanvrager dient dit zo uit te voeren (dus zonder steenpuin in de bodem).

Het bezwaar is ongegrond.

3. Vermoeden van ander gebruik of uitvoering: Het bezwaar dat het terras van de bovenste verdieping een groendak toont dat misschien niet uitgevoerd zal worden. Het bezwaar dat indien de groendaken niet uitgevoerd worden, er privacy-hinder zal optreden.

Beoordeling: Indien een vergunning wordt verleend is de aanvrager verplicht de vergunde handelingen, werken en wijzigingen uit te voeren volgens de goedgekeurde plannen.

Het bezwaar is ongegrond;

4. Verhogen scheidingsmuur: De bezwaarindienen vraagt de scheidingsmuur ter hoogte van de derde verdieping verder te verhogen om privacy-hinder te voorkomen;

Beoordeling: Langs het terras wordt voldoende afstand voorzien tot de perceelsgrens, in verhouding met de diepte van het terras, om onaanvaardbare privacy-hinder te voorkomen.

Het bezwaar is ongegrond.

5. Vrijhouden ingang winkel: Tijdens en na de werken moet ten allen tijde de ingang van de aanpalende winkel bereikbaar blijven voor klanten en leveranciers;

Beoordeling: Een werf kan overlast veroorzaken, maar dit behoort tot de opvolging van handhaving en is geen stedenbouwkundig aspect bij de beoordeling van voorliggende aanvraag.

Het bezwaar is ongegrond.

6. Plaatsbeschrijving: De vraag tot het uitvoeren van een plaatsbeschrijving voor rekening van de eigenaar;

Beoordeling: Dit betreft een burgerrechtelijke aangelegenheid die niet stedenbouwkundig van aard is bij de beoordeling van voorliggende aanvraag.

Het bezwaar is ongegrond.

7. Schoorstenen : De schoorstenen van de aanpalende woningen werden niet ingetekend op het plan;

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. De schoorstenen van de aanpalende woningen moeten verhoogd worden, zodanig dat deze opnieuw even ver boven het hoogst aanpalende dak uitsteken.