2021_CBS_00482 - Omgevingsvergunning - OMV_2020149339. Grotesteenweg 363. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          02/07/1937: toelating (1275#4559) voor het bouwen van een huis.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: eengezinswoning met een bruto vloeroppervlakte van circa 388m²;

-          bouwvolume: besloten bebouwing van 3 bouwlagen onder plat dak met een kroonlijsthoogte van circa 10 meter;

-          gevelafwerking: gevelsteen met blauw stenen plint ter hoogte van het gelijkvloers.

Huidige toestand

-          functie en bouwvolume conform laatst vergunde toestand;

-          gevelafwerking: buitenschrijnwerk gelijkvloers in grijs PVC, verdiepingen wit.

Gewenste toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 5 appartementen;
• met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 1 één-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 66m²;
  • 3 twee-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van respectievelijk circa 89m²;
  • 1 duplex vier-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 165m²;
  • de gemiddelde netto-vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 89m²;

-          bouwvolume:

• optopping met 3 bouwlagen waarvan de bovenste een teruggetrokken daklaag;
• kroonlijsthoogte van circa 19 meter;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloers blauwe hardstenen plint met grijs PVC buitenschrijnwerk (regularisatie);
• verdiepingen baksteen gevelmetselwerk met wit buitenschrijnwerk en omlijsting in pleisterwerk, met een zwarte balustrade op de dakverdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen en uitbreiden van een woning tot 6 bouwlagen;

-          vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 1 naar 5.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 27 Parkeerplaatsen:
  de garage heeft een breedte van 3m en voldoet alzo niet als aangepaste parkeerplaats.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 Harmonie en draagkracht: Het voorzien van een volume met 6 bouwlagen en een totale hoogte van circa 19 meter is niet kenmerkend voor de omgeving. Kenmerkend voor dit deel van de Grotesteenweg is eerder 5 bouwlagen en voor dit bouwblok zelfs maar 3 bouwlagen;
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: Met een hoogteverschil van 9 meter van het hoofdgebouw kan bezwaarlijk rekening gehouden worden genoemd met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving;
• artikel 12 Levendige plint: De verblijfsruimte aan de straatzijde wordt gesupprimeerd;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: De fietsstalplaatsen achteraan de garage zijn onvoldoende toegankelijk, de fietsenstalling vooraan voorziet enkel een ophangsysteem en beschikt over een onvoldoende oppervlakte;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: De dakopstand bovenop het groendak bedraagt minder dan 30cm.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft het omvormen van een eengezinswoning met 3 bouwlagen tot een appartementsgebouw met 6 bouwlagen.

Dit bouwblok wordt aan de Grotesteenweg gekenmerkt door woningen met 3 bouwlagen, met enkele appartementsgebouwen met 4 tot 5 bouwlagen en een uitzonderlijk gebouw met 6 bouwlagen (dat aansluit bij 2 gebouwen van 5 bouwlagen).

De Grotesteenweg wordt grotendeels gekenmerkt door gebouwen met 5 bouwlagen.

Gelet op dit laatste zou een ontwikkeling met 5 bouwlagen aanvaardbaar zijn.

Het voorzien van 6 bouwlagen is dat bijgevolg niet, onder andere gelet op de verschillen met de aanpalende panden.

De totale hoogte van het gebouw betreft 19 meter wat circa 5 meter hoger is dan de linker aanpalende en circa 9 meter hoger is dan de rechteraanpalende woningen.

De 6de bouwlaag wordt bijgevolg uitgesloten.

Functionele inpasbaarheid

De bestaande eengezinswoning wordt omgevormd tot een appartementsgebouw met 5 woonentiteiten, waarvan 1 voldoende groot voorzien wordt om een groot gezin in te huisvesten. Deze woongelegenheid wordt echter niet voorzien aan de tuin. Aan de tuin wordt de kleinste woongelegenheid voorzien. Dit is niet aanvaardbaar.

Zoals hierboven vermeld wordt (omwille van het schaalverschil ten opzichte van de aanpalende woningen en harmonie met het straatbeeld) de bovenste verdieping van het duplex-appartement uitgesloten uit de vergunning. Hierdoor verdwijnt de enige woonentiteit die voldoende groot is om een groot gezin te huisvesten. In voorwaarde wordt bijgevolg opgelegd de deels ingegraven woongelegenheid op het gelijkvloers met de grote tuin, samen te voegen met het appartement op de eerste verdieping, door een interne trap tot een woongelegenheid van minimaal 130 m² netto-vloeroppervlakte met een grote tuin.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande voorgevel wordt maximaal intact gehouden en de nieuwe verdiepingen worden voorzien als voortzetting van de bestaande verdiepingen in crèmekleurig metselwerk, bepleisterde raamomlijsting en wit houten schrijnwerk. De bestaande raamindeling van alle verdiepingen wordt beperkt gewijzigd, waarbij een raampaneel verwijderd wordt en het bepleisterde vlak vergroot wordt. Er wordt een nieuwe houten bakgoot voorzien bovenaan de 5de bouwlaag.

Het nieuwe gevelontwerp van de gelijkvloerse tot en met 5de bouwlaag is inpasbaar binnen de omgeving.

De materialisatie van de 6de bouwlaag werd onvoldoende verduidelijkt. De gevelindeling van deze verdieping heeft bovendien geen relatie tot het gevelontwerp van de onderliggende verdiepingen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen: Er dienen voor dit project 9 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. De fietsstalplaatsen die worden ingetekend zijn niet realistisch. De fietsstalplaatsen die ingetekend worden, dienen te voldoen aan de voorwaarden zoals opgenomen in de bouwcode. Er dient 1,5m² per fietsstalplaats voorzien te worden om tot een goed gebruik te komen. Momenteel worden alle fietsstalplaatsen ingetekend met een ophangsysteem. Dit is niet realistisch voor elektrische en zware fietsen of voor minder krachtige mensen. In dit geval kunnen er maximaal 5 fietsstalplaatsen via ophangsysteem worden goedgekeurd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het terras achteraan de eerste verdieping wordt voorzien tot op de perceelgrens met de rechts aanpalende woning. Hierdoor ontstaat een rechtstreekse inkijk tot de tuin van de naastgelegen woning. Het verhogen van de scheidingsmuur heeft een negatieve invloed op de ideale daglichttoetreding. Om het privacy-conflict te voorkomen wordt in voorwaarden opgelegd een ontoegankelijke grote strook van 2,56 meter te voorzien tussen het dakterras en de naastgelegen woning.

Het appartement achteraan de gelijkvloerse verdieping bevindt zich grotendeels onder het maaiveldniveau van de tuin. Hierdoor heeft de volledige woonentiteit (zoals getekend op plan) slechts een beperkt uitzicht en beperkte leefkwaliteit. Dit is niet aanvaardbaar zijn. Mits deze woonentiteit samengevoegd wordt met het appartement op de eerste verdieping ontstaat een groot duplex-appartement waar een voldoende groot deel over voldoende uitzicht beschikt.

De scheidingsmuur voor het terras achter de 6de bouwlaag wordt opgetrokken. Het is echter onduidelijk tot op welke hoogte.

Er dienen voldoende fietsstalplaatsen op eigen terrein voorzien te worden, dezen kunnen omwille van de beperkte vrije hoogte niet in de kelder voorzien te worden. Het tekort aan fietsstalplaatsen dient gelijkvloers voorzien te worden, hierdoor zal de gelijkvloerse woonentiteit verkleinen. Het duplexappartement (gelijkvloers en eerste verdieping) moet echter na het voorzien van een fietsenparking nog steeds over minimaal 130 m² netto-vloeroppervlakte blijven beschikken.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Verordening toegankelijkheid – artikel 27:

Niet meer van toepassing gelet op de uitsluiting van de 6de bouwlaag en de voorwaarde om twee appartementen samen te voegen.

Bouwcode – artikel 12:

Het gaat hier om een bestaand gebouw, waarvan de wijzigingen ter hoogte van de gelijkvloerse draagstructuur beperkt blijven. Omwille van de ligging van de garage links, de inkomdeur centraal en trappenhal rechts, zou het fysiek niet mogelijk zijn de vroegere verblijfsruimte rechts op een kwalitatieve wijze te verbinden met een van de woonentiteiten. Bijkomend is er ook de noodzaak om voldoende bereikbare fietsstalplaatsen te voorzien in het gebouw. Als compensatie voor het gebrek contact tussen het gelijkvloers en de straatzijde, dient de woonentiteit op de eerste verdieping voorzien te worden van een kwalitatieve leefruimte langs de straatkant. Dit wordt in voorwaarden opgelegd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.     een tweede gelijkvloerse fietsenstalling te voorzien worden, naast de fietsenstalling van 6,8m², opdat het pand minimaal 9 voldoende bereikbare fietsparkeerplaatsen worden voorzien die voldoen aan artikel 29 van de bouwcode;

3.   de gelijkvloerse woongelegenheid achteraan en het appartement op de eerste verdieping samen te voegen door een interne trap tot een duplexappartement van minimaal 130 m² netto-vloeroppervlakte met tuin;

4.    op de eerste verdieping aan de straatzijde een leefruimte te voorzien zoals in de aanvraag voorzien op de 4de verdieping;

5.    het terras achteraan de eerste verdieping te verkleinen door rechts een ontoegankelijke zone van 3,5 meter ten opzichte van de perceelgrens aan te leggen als groendak;

6.   de 4de verdieping te voorzien zoals de 3de verdieping;

7.  het platte dak boven de 4de verdieping aan te leggen als een groendak, conform artikel 38 van de bouwcode;

8.     na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Uitsluitingen

9. alle handelingen, werken en wijzigingen met betrekking tot de 6de bouwlaag en al zijn aanhorigheden;

10. het voorzien van fietsstalplaatsen in de garage.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten