2021_CBS_00478 - Omgevingsvergunning - OMV_2020149141. Stadswaag 18. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          02/06/1972: vergunning (18#82590) voor het plaatsen van een poort.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          eengezinswoning van 3 bouwlagen onder 2 schilddaken in gesloten bebouwing;

-          bruto-vloeroppervlakte van 419m².

Huidige toestand

-          meergezinsgebouw met 2 wooneenheden;

-          3 bouwlagen onder 2 schilddaken in gesloten bebouwing;

-          1 autostalplaats;

-          aanduiding als beschermd stads- of dorpsgezicht (ID 112999) ‘Stadswaag’.

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met 3 tweeslaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 131 m², 93 m² en 96 m²;

-          inpandige terrassen op de 2de en 3de verdieping langs de centrale koer;

-          de zolderruimtes worden na het deels verwijderen en verhogen van de vloer bij het bovenste appartement geïntegreerd;

-          gelijkvloerse voorgevel aangepast aan de nieuwe woonfunctie door middel van 2 ramen;

-          verwijderde garage.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van 1 naar 3;

-          interne constructieve werken;

-          wijzigen van de gevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1), artikel  5:   zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed

In CHE-gebied, voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en/of voor gebouwen in beschermde landschappen wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.
De voordeur wordt vervangen en de gevelafwerkinging is voorzien in zandkleurige crepi en grijs metselwerk. Door de werken aan het interieur gaan tal van waardevolle elementen verloren.

• Artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen
  de fietsenstalling in de kelder is zeer moeilijk bereikbaar.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.  

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen in gesloten bebouwing. De hoekpanden omvatten veelal kleine handels- of kantoorruimten op de gelijkvloerse verdieping. Een ruime eengezinswoning (BVO 419 m²) wordt omgevormd tot 3 tweeslaapkamerappartementen van respectievelijk circa 131 m², 93 m² en 96 m². De woningen zijn voldoende ruim zodat de opsplitsing van de eengezinswoning gunstig kan beoordeeld worden.

Het beoogde meergezinsgebouw is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Door Brandweer werd een ongunstig advies afgeleverd. Dit advies maakt gewag van een groot aantal tekortkomingen in de voorliggende aanvraag. Deze tekortkomingen kunnen niet in voorwaarden worden opgelegd en vereisen essentiële aanpassingen aan de voorliggende aanvraag. Ingevolge het advies van Brandweer dient de voorliggende aanvraag ongunstig geadviseerd te worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De dienst vermoeden van vergunning die in deze aanvraag om advies werd gevraagd stelt dat het overdekken van de koer niet als geacht vergund kan worden beschouwd. Het terug open maken van deze koer wordt bijgevolg niet als wijziging beoordeeld.

De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume en beogen louter een  aanpassing van het aantal woongelegenheden. Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het pand noch van de omgeving met deze vermeerdering van het aantal woongelegenheden wordt overschreden.

Visueel-vormelijke aspecten en Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat gelegen is in CHE-gebied en in een beschermd stadsgezicht (sinds 18/6/1986). Voor dergelijke panden dient de wijziging van de bestaande toestand onderworpen te worden aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. Daarom werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Zij stellen dat de ingrepen, die op het eerste zicht beperkt lijken, de erfgoedwaarde in het gedrang brengen en motiveren dit als volgt:

“Het pand, in oorsprong een traditioneel diephuis met achterhuis onder afgewolfd zadeldak, gaat terug tot de late 16de of het begin van de 17de eeuw. De post-middeleeuwse structuur is nog zeer herkenbaar en gaaf bewaard (moer- en kinderbalken, kelders, dakkappen, zelfs de witstenen vensteromlijstingen in de overige gevels zijn nog aanwezig).

In de 19de eeuw onderging het pand enkele transformaties. De betegelde keuken, de cementtegelvloeren en de voorgevel, uitgewerkt als lijstgevel opgebouwd uit drie traveeën en drie bouwlagen, dateren uit deze periode (1870). Mogelijk werden op dat moment ook voor- en achterhuis met elkaar verbonden door het bestaande tussenvolume en werd de koer overdekt. In 1972 kreeg de voorgevel het huidig uitzicht met garagepoort. het schrijnwerk van de vensters werd vervangen, het parement werd ontpleisterd, de 19de-eeuwse voordeur bleef bewaard.

Men wenst het pand te verbouwen en om te vormen naar een complex met 3 appartementen.

(…)

Er wordt enerzijds te zwaar ingegrepen op de historische structuur (vliering van de dakkap in het voorhuis wordt grotendeels verwijderd, de moer- en kinderbalken op +3 van het achterhuis verdwijnen, het oorspronkelijk tongewelf van kelder 1 wordt doorboord voor de trap die toegang geeft tot de fietsenberging, de mogelijk oorspronkelijke keldertrap aan de straatzijde wordt verwijderd, de raamopeningen waarvan een aantal nog met laat 16de of vroeg 17de-eeuwse witstenen omlijsting worden gesupprimeerd, op andere plaatsen wordt het parement geperforeerd voor een reeks nieuw ramen….). Ook de indeling en het interieur worden aangepakt met verlies aan erfgoedwaarde tot gevolg.

Anderzijds ontbreekt de nodige informatie en waardenstelling om een genuanceerd advies te verlenen over bepaalde erfgoedelementen (wat is de erfgoedwaarde van de art-decoaankleding in de gang, het 19de-eeuws betegeld ensemble op het gelijkvloers en van de hoekschouw uit het achterhuis (lijkt 18de-eeuws), hoe zien de overige gevels eruit waar bleven de oorspronkelijke raamomlijstingen bewaard? De fotoreportage is te beperkt om hier een uitspraak over te doen. Het lijkt alsof het er nog heel wat zijn. Deze worden verwijder).

Ook de impact van de werken op bepaalde erfgoedelementen wordt niet geduid (wegnemen van tussenmuren bv op het gelijkvloers van het voor- en achterhuis, welke impact hebben deze ingrepen op de draagstructuur tussen 0 en 1, zitten daar nog moer-en kinderbalken, wat is de impact op de draagstructuur door het creëren van een bijkomende trap voor het duplexappertement tussen 0 en 1,…).  

De opmaak van een bouwhistorisch onderzoeksrapport zal hier meer duidelijkheid over moeten geven. Er dient mogelijk ook een aanvullend ingenieursverslag toegevoegd te worden  (weghalen moer- en kinderbalkenstructuur op +3 van het achterhuis omwille van de slechte staat wordt noch aan de hand van foto’s noch aan de hand van een meting en bouwfysisch onderzoek gestaafd)

Het is positief dat de voorgevel aangepast wordt conform het bouwplan van de voorgevel uit 1870. De oorspronkelijke houten voordeur dient bewaard. Om de beeldwaarde opnieuw te versterken is het voorzien van een gladde kalkbepleistering aangewezen. Op historische foto’s is te zien hoe de gevel er in het begin van de twintigste eeuw uitzag. 

Het Agentschap onroerend erfgoed werd omwille van de ligging in een beschermd stadsgezicht eveneens om advies gevraagd. Zij adviseren gunstig om voorwaarde dat de bestaande houten voordeur wordt bewaard en de gevel voorzien wordt van een gladde kalkpleister

Beide adviezen worden vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.

Door het verwijderen van de hier weinig kenmerkende garagepoort wordt de 19de-eeuwse lijstgevel hersteld wat bijdraagt aan het herstel van het stadsgezicht. Bovendien ontstaat er door het supprimeren van de poort terug een levendige plint en kan het gebruik van het verkeersarme plein geoptimaliseerd worden.

In aansluiting op het advies van monumentenzorg en van het agentschap onroerend erfgoed zal bij een eventuele vergunning minstens worden opgelegd de bestaande houten voordeur te bewaren en de gevel te voorzien van een gladde kalkpleister.

Aangezien geadviseerd wordt om de vergunning te weigeren, kan een volgende aanvraag tegelijk ook een antwoord bieden op de geformuleerde opmerkingen van de dienst monumentenzorg.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 2 bijkomende appartementen met 2 slaapkamers moeten 6 fietsenstallingen voorzien worden (2 x 3 = 6).

Deze berging wordt ingericht in de kelder en is bereikbaar via een trap met fietsgoot.

De stalling is echter moeilijk bereikbaar. Zo is er zowel bovenaan de trap als onderaan de trap onvoldoende opstelruimte. Bovendien is er onvoldoende vrije hoogte op de trap (slechts 1,97 meter tussen trede en de onderzijde van bovenliggende vloerplaat) en werd er in de snede geen rekening gehouden met de dikte van de constructie van het tongewelf waardoor de vrije hoogte op de trap in realiteit nog lager zal zijn. Ook bij de plaatsing van de deur naar de fietsenstalling werd er geen rekening gehouden met de beperkte hoogte ten gevolge het tongewelf.

De fietsenberging kan dan ook niet gunstig geadviseerd worden. Om geen bijkomende druk op het openbaar domein te realiseren is het belangrijk dat het pand een fietsenberging voorziet voor minstens 6 fietsen. Omwille van de vermoedelijke ingrijpende aanpassingen op het plan om deze te kunnen voorzien kan dit niet in voorwaarde worden opgelegd. De aanvraag dient geweigerd te worden. Om in aanmerking te kunnen komen voor een (toekomstige) vergunning dient het gebouw te beschikken over een goed bereikbare en voldoende grote fietsenberging.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening en het ontbreken van een gunstig advies van de brandweer. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.