2021_CBS_00271 - Omgevingsvergunning - OMV_2020107531. Lange Noordstraat 30. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/05/2011: vergunning (20111422) voor het bouwen van 4 studio's en 4 studentenkamers. 

Vergunde/vergund geachte toestand

-          4 studio’s en 4 studentenkamers, gemeenschappelijke keuken- en fietsenberging;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 4 bouwlagen onder zadeldak;
• bouwdiepte circa 7,5m;
• bebouwing aan rechterzijde tot tegen achterste perceelsgrens;
• open koer aan linkerzijde achteraan;

-          gevelafwerking:

• grijs genuanceerd baksteenparement;
• gelijkvloerse plint in blauwe hardsteen (tot 4,2m hoog); 
• ter hoogte van de verdiepingen telkens een horizontale lijst in blauwe hardsteen;
• buitenschrijnwerk in pvc in grijze kleur;
• beglaasde deuren met hoogte van 3,1m. 

Huidige toestand en Gewenste toestand

-          4 studio’s en 3 studentenkamers, gemeenschappelijke keuken- en fietsenberging en technische ruimte op de zolderverdieping;

-          bouwvolume: ongewijzigd;

-          gewijzigde inrichting:

• interne wijzigingen aan de hoogtes van vloerplaten en trappen;
• interne wijzigingen aan kamers;
• interne wijziging indeling keuken en fietsenberging;

-          gevelafwerking:

• grijs genuanceerde gevelsteen;
• plint van 48cm hoog in blauwe steen;
• geen horizontale lijsten in blauwe steen ter hoogte van de verschillende verdiepingen;
• buitenschrijnwerk met gewijzigde onderverdeling en op het gelijkvloers voorzien van mat glas;
• deuren gelijkvloerse plint uitgevoerd met hoogte 2,4m in plaats van 3,1m en enkel voorzien van beglaasd bovenlicht.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van interne wijzigingen:

• verminderen van 4 studio’s en 4 studentenkamers naar 4 studio’s en 3 studentenkamers;
• gewijzigde indeling van gemeenschappelijke keuken- en fietsenberging en technische ruimte op de zolderverdieping; 
• verkleinen van kamers naar 18,65 m²;
• wijzigen verdiepingshoogten;
• wijzigen trappen;

-          regulariseren van wijzigingen aan de voorgevel. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.2. Harmonieregel en referentiebeeld:

de gevelopbouw en geleding is niet kenmerkend voor de omgeving.  Het wijzigen van de hoogtes van de vloerplaten vertaalt zich in een gewijzigde onderverdeling van de gevel, waardoor een uitzonderlijk lage en dus niet kenmerkende gelijkvloerse plint ontstaat;  

-          artikel 2.1.6. Gevelopbouw en gevelgeleding:

de gevel is niet opgebouwd volgens de voor de omgeving kenmerkende opbouw van gevels, waarbij de gelijkvloerse verdieping steeds hoger is, dan de bovenliggende verdiepingen;

-          artikel 2.1.7. Gevelmaterialen:

de gevelmaterialen en uitvoering vertonen een vervlakte gevel. De detailleringen van de vergunde gevel zijn verwijderd. De blauwe hardstenen verdiepingshoge plint is danig gereduceerd (beperkt tot hoogte van 48 cm).

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: 

de gevel werd veel vlakker uitgevoerd dan vergund, alsook werd de gelijkvloerse plint die vergund was om bekleed te worden met blauwe steen niet uitgevoerd;

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

de ramen van de keuken op het gelijkvloers zijn niet doorzichtig;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

de ingetekende opstelling van de fietsen is niet conform de inrichtingsprincipes. Er wordt geen 1,5m² per fiets voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om het college te adviseren (beargumenteerd) af te wijken van de geldende voorschriften.             

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Het verkleinen van het woonprogramma met 1 studio komt de draagkracht van de site ten goede. De wijzigingen beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels in de straat hebben een kenmerkende opbouw en geleding waarbij de gelijkvloerse bouwlaag opmerkelijk hoog is, wat zich vertaalt in een hoge gevelplint. Dit is ook het geval in de vergunning die eerder is verleend voor het pand van de aanvraag (20111422).

Het wijzigen van de hoogtes van de vloerplaten tekent zich af in de onderverdeling van de gevel. Het gelijkvloers is opmerkelijk lager uitgevoerd wat zich vertaalt in een bedrukte plint. Hierdoor ontstaat een niet kenmerkende gevel die het straatbeeld verstoort.

Bovendien werd de gevel ontdaan van elk detail wat zich uit in een zeer vlakke gevel.  Zo werden de horizontale lijsten in blauwe hardsteen gesupprimeerd en werd de verdiepingshoge gelijkvloerse gevelafwerking  in blauwe steen gereduceerd  tot een lage plint onderaan de gevel.

Ook alle ramen werden verkleind waardoor de openingen niet meer in verhouding staan tot de gesloten geveldelen.

De gevelwijzigingen worden om bovenstaande redenen als storend ervaren in de omgeving en kunnen bijgevolg niet gunstig beoordeeld worden. Er dient een aangepast ontwerp te worden uitgevoerd dat tegemoet komt aan bovenstaande opmerkingen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het raam van de keuken op het gelijkvloers is, zoals kan vastgesteld worden op de bijgevoegde foto’s, voorzien van ondoorzichtig glas. Licht, zicht en lucht wordt gezien als een van de basiskwaliteiten van een woning. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan.

Bovendien is er hierdoor geen contact meer mogelijk tussen de bewoners en de straat en omgekeerd. Het is belangrijk dat er levendige straten worden gecreëerd. Dit maakt een straat aangenaam om in te wonen en om in te wandelen. Het voorzien van ondoorzichtig glas maakt dit onmogelijk waardoor deze aanvraag ook hierom niet gunstig kan beoordeeld worden.

Door Brandweer werd een ongunstig advies afgeleverd. Dit advies maakt gewag van een groot aantal tekortkomingen in de voorliggende aanvraag. Ingevolge het advies van Brandweer dient de voorliggende aanvraag ook omwille hiervan ongunstig geadviseerd te worden.

In dit advies wordt onder meer in artikel 4.2.3.1. opgemerkt dat de trappen op de plannen van de nieuwe toestand (verdiepingen +1 t.e.m. +3 en snede) niet correct zijn opgetekend (o.a. zijn er te weinig trappen ingetekend en is de aantrede te klein). Het voorgelegde ontwerp voldoet niet aan de vereisten en dient aangepast te worden.

Volgens de snede zijn er 17 optreden van 17,06 cm. Op de plannen echter staan er maar 12 aantreden getekend (de tredenummering eindigt op 17, maar start bij 6). In de veronderstelling dat de laatste 7 treden van de trap correct werden getekend moet er op de eerste 10 verdreven treden van de trap een pasverschil overbrugt worden van 170,6 cm. Op een afstand van 70 cm (lengte looplijn) kunnen er onmogelijk 10 treden van 24 cm voorzien worden. Bezwaarlijk kan  gesteld dat dit een onnauwkeurigheid op plan betreft. Hieruit kan worden geconcludeerd dat de trap niet voldoet aan het KB 7/7/94 mbt de basisnormen.

Gezien de onduidelijkheid over de trappen en het ongunstige advies van de brandweer, dient ook hierom de aanvraag te worden geweigerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Fietsenstalling

De fietsenstalling werd slechts 180 cm breed voorzien en is hiermee 30 cm minder breed dan voorzien in de vorige vergunning. Bovendien bevinden er zich in deze aanvraag fietsen aan weerszijde van de ruimte. Er is onvoldoende ruimte om een fiets te kunnen stallen. Dit is niet aanvaardbaar. De voorgestelde wijziging aan de fietsenstalling kan bijgevolg niet gunstig beoordeeld worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening en het ontbreken van een gunstig advies van de brandweer. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten