2021_GR_00035 - Stedelijk patrimonium. Monnikenhofstraat 25-27, 2040 Berendrecht - Verkoop - Goedkeuring

Het eigendom heeft vastgoednummer 01080, de objectcodes zijn 0000004139 (gebouw) en 0000018045 (grond).

De minimale verkoopprijs wordt vastgesteld op 758.000,00 EUR.

Ingevolge het RUP, dat de bestemmingswijziging inhield, is een planbatenheffing van 81.413,47 EUR definitief verschuldigd. Voor dit bedrag geldt een uitstel van betaling tot uiterlijk 15 dagen na het verlijden van de notariële verkoopakte. Aangezien voor dit bedrag kredieten werden voorzien in budgetperiode 2020, wordt ervoor geopteerd de betaling en de budgettaire verwerking nog in 2020 te doen. 

De gegenereerde middelen worden opgenomen in het Vastgoedfonds. De ontvangstkredieten werden ingeschreven bij de tweede  aanpassing van het meerjarenplan 2020-2025. 

Artikel 41, 11° van het Decreet Lokaal Bestuur bepaalt dat de gemeenteraad bevoegd is voor het stellen van daden van beschikking over onroerende goederen, behalve die vermeld in artikel 56, §3, 8°, b.

Artikel 6, §3.2 en artikel 7 van de beheersovereenkomst 2019-2024 tussen de stad Antwerpen en AG Vespa, goedgekeurd door de gemeenteraad op 25 november 2019 (jaarnummer 652), bepaalt dat AG Vespa instaat voor de uitvoering en afhandeling van alle in- en uitgaande overdrachten van zakelijke rechten met betrekking tot het stedelijk patrimonium. De beleidsbeslissing hiertoe ligt bij de stad. Een gemeenteraadsbeslissing is vereist voor elke beslissing tot verwerving of vervreemding van zakelijke rechten op stedelijk patrimonium.

Op 25 maart 2013 (jaarnummer 193) keurde de gemeenteraad de vestiging van een zakelijk recht aan AG Stedelijk Onderwijs (AG SO) goed en dit voor het nieuwbouwproject op de site Kleine Bredestraat 2A, 2040 Berendrecht.

Op 25 november 2016 (jaarnummer 196) keurde de raad van bestuur van AG SO de teruggave aan de stad Antwerpen van het vastgoed Monnikenhofstraat 25-27, 2040 Berendrecht goed.

Op 27 maart 2017 (jaarnummer 131) nam de gemeenteraad kennis van de teruggave aan de stad Antwerpen door AG SO van het vastgoed Monnikenhofstraat 25-27, 2040 Berendrecht.  

Op 20 mei 2020 (jaarnummer 4456) keurde het college de tijdelijke terbeschikkingstelling van het pand goed.

De verkoop betreft een projecteigendom (voormalig schoolgebouw) op en met grond gelegen Monnikenhofstraat 25-27, 2040 Berendrecht en kadastraal gekend onder Antwerpen, 19 de afdeling, sectie B, perceelnummer 275f met een kadastrale oppervlakte van 8.769 m² en een laatst gekend kadastraal inkomen van 9.468,00 EUR.

Het schoolgebouw aan de Monnikenhofstraat 25-27, 2040 Berendrecht werd tot het schooljaar 2015-2016 gebruikt door de gemeentelijke basisschool De Beren (instelling 6767). Dit gebruik werd nooit geformaliseerd in een erfpacht. Vanaf het schooljaar 2016-2017 werden de schoolactiviteiten gehuisvest in de nieuwbouw gelegen aan de Antwerpsebaan 150-152/Kleine Bredestraat 2a, 2040 Berendrecht. Er bleef geen enkele activiteit behouden in de gebouwen aan de Monnikenhofstraat. De raad van bestuur van AG SO keurde daarom het buiten gebruik stellen en de definitieve teruggave van de gebouwen van de Monnikenhofstraat aan de stad Antwerpen goed. Sindsdien staan de gebouwen leeg. 

Volgens het Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) 'Zandweg' van mei 2016 ligt het eigendom deels in zone voor wonen (projectzone Berenschool) en deels in zone voor gemengde functies (recreatie/landbouw). Het RUP omschrijft de bebouwings-/gebruiksmogelijkheden. Het RUP heeft de bestemming van een deel van het eigendom veranderd van 'gemeenschapsvoorziening' naar 'zone voor wonen'. Door deze 'opwaardering' zal er door de stad Antwerpen een planbatenheffing van 81.413,47 EUR moeten betaald worden op het moment van valorisatie. 

In afwachting van de uiteindelijke verkoop wordt om veiligheidsredenen de site momenteel tijdelijk ter beschikking gesteld aan de aanpalende buur. Deze terbeschikkingstelling is kosteloos in ruil voor bewaking van de site en zal eindigen uiterlijk op de datum van het verlijden van de verkoopakte. 

Volgens het schattingsverslag, opgemaakt op 10 maart 2020 door de afdeling schatters en landmeters van AG Vespa, bedraagt de marktwaarde van het eigendom 758.000,00 EUR. Deze waarde geldt als minimumprijs bij verkoop.

VERKOOPWIJZE

Het is aangewezen het eigendom via biedingen onder gesloten omslag te koop aan te bieden aan de voormelde minimumprijs. De kandidaat-koper wordt gevraagd om naast een bod ook een projectvoorstel met zijn totaalvisie op invulling en bestemming van het gebouw in te dienen. Projecten met een maatschappelijke meerwaarde zullen een hogere score krijgen dan andere projecten.

De beoordeling van de biedingen zal gebeuren op basis van volgende criteria:

• financieel: de prijs die de kandidaat-koper aanbiedt (60%);
• inhoudelijk: de totaalvisie inzake invulling en bestemming van het eigendom. Projecten met een maatschappelijke/sociale meerwaarde  zullen een hogere score krijgen (40%).

De kandidaat-koper dient volgende documenten in te dienen:

1. biedingsformulieren:
   • aankoopaanbod;
   • ontwerp verkoopovereenkomst;
   • algemene verkoopsvoorwaarden;
2. projectvoorstel, bestaande uit:
   • schetstekeningen en moodboard: bladformaat en schaal vrij te bepalen door kandidaat-koper;
   • totaalvisie (maximum zes bladzijden A4) op de kwalitatieve invulling en bestemming van het eigendom. Hierin omschrijft de kandidaat-koper de werken die hij aan het exterieur (de gebouwschil: gevels, daken, buitenschrijnwerk, ...) en het interieur van het eigendom zal (laten) uitvoeren. Hij beschrijft welke nieuwbouw hij eventueel voorziet. Hij besteedt aandacht aan de maatschappelijk/sociale invulling door te beschrijven op welke manier zijn nieuwe invulling een meerwaarde vormt. De uit te voeren werken moeten in overeenstemming zijn met de voorschriften van het RUP 'Zandweg'.

De toewijzing gebeurt op basis van de totaliteit van de criteria en de kandidaat moet op elk van voorgaande criteria minstens de helft van de punten behalen. Het eigendom wordt toegewezen aan de kandidaat die in het totaal het hoogste aantal punten behaalt. Er is daarna geen verdere tussenkomst van de gemeenteraad vereist voor het sluiten van een overeenkomst met de koper. Indien de biedingen geen kandidaat-koper opleveren, kan het eigendom verder aan een vaste prijs te koop gesteld worden, de kandidaat-koper dient wel steeds een projectvoorstel voor te leggen.

VERKOOPVOORWAARDEN

Op deze verkoop zijn de algemene verkoopvoorwaarden zoals vastgesteld in de modelteksten, goedgekeurd door het directiecomité van AG Vespa in zitting van 28 augustus 2017 van toepassing. In afwijking en/of in aanvulling op deze algemene verkoopvoorwaarden zijn de volgende bijzondere verkoopvoorwaarden van toepassing:

1. op dit eigendom is de renovatie- en restauratieverplichting zoals voorzien in artikel 3.1 van de algemene verkoopvoorwaarden van toepassing;
2. de koper verbindt zich ertoe zijn projectvoorstel te realiseren. Dit projectvoorstel wordt aan de onderhandse verkoopovereenkomst en aan de authentieke akte gehecht. De voorontwerpplannen die bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning zullen worden gevoegd, moeten voorafgaandelijk ter goedkeuring aan de verkoper worden voorgelegd;
3. de koper verbindt er zich toe, behoudens overmacht, de onder bepaling 1 en 2 vermelde verplichtingen binnen volgende termijnen na te komen:
   • indienen van een definitieve en uitvoerbare omgevingsvergunning uiterlijk zes maanden na ondertekening akte;
   • start van de werken binnen de acht maanden na het verkrijgen van de definitieve en uitvoerbare omgevingsvergunning;
   • voltooiing van de werken uiterlijk binnen de twee jaar na het verkrijgen van de definitieve en uitvoerbare omgevingsvergunning;
4. om het naleven van de onder bepaling 3 opgelegde termijn te staven, zal de koper aan de verkoper of zijn lasthebber de nodige bewijsstukken zoals bijvoorbeeld het ontvangstbewijs van de aanvraag van de omgevingsvergunning, een proces-verbaal van voorlopige oplevering, facturen, een PID of andere voorleggen. Gedurende de ganse looptijd van de werken zal de verkoper of zijn lasthebber het eigendom, mits afspraak met de koper, mogen bezichtigen. De koper zal de verkoper of zijn lasthebber schriftelijk op de hoogte brengen van het einde van deze werken en de verkoper of zijn afgevaardigde uitnodigen voor een plaatsbezoek, zodat die ter plaatse kan vaststellen of aan de bovenvermelde verplichtingen voldaan is. Een plaatsbezoek gebeurt in principe op een werkdag tijdens de kantooruren. De koper en verkoper zullen in gemeen overleg het concrete tijdstip bepalen voor een plaatsbezoek;
5. het is te allen tijde verboden het eigendom geheel of gedeeltelijk te gebruiken voor bijvoorbeeld een nachtwinkel, telefoonwinkel, privéclub of voor functies die door hun aard overlast genereren zoals geluids-, geur- en lichthinder voor omwonenden.

De bepalingen 1 tot en met 5 zijn essentiële voorwaarden zonder dewelke AG Vespa deze overeenkomst niet zou hebben afgesloten. Ze worden opgelegd aan de kandidaat-koper en al zijn rechtsopvolgers. Bij niet-naleving van deze verplichtingen zijn de sancties zoals voorzien in artikel 6 van de algemene voorwaarden van toepassing. De bijzondere voorwaarden hebben steeds voorrang op de algemene verkoopvoorwaarden.

BEOORDELINGSCOMMISSIE

In functie van de verschillende invalshoeken van het dossier wordt een jury samengesteld die bestaat uit vertegenwoordigers van het district en van AG Vespa.