Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020162833 |
Gegevens van de aanvrager: | Hanne Vos met als adres Boerestraat 4 te 2400 Mol |
Ligging van het project: | Bisschoppenhoflaan 29 te 2100 Deurne (Antwerpen) |
Kadastrale gegevens: | afdeling 27 sectie A nr. 16M12 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | omvormen van een kantoorgebouw naar een meergezinswoning met 3 studio's |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 03/06/1982: vergunning (627#30271) voor verbouwingswerken.
Vergunde/vergund geachte toestand
- kantoorgebouw in een gesloten bebouwing met 3 bouwlagen onder plat dak;
- voorgevel:
- inrichting:
Huidige toestand
- meergezinswoning met 3 woonentiteiten, telkens één per bouwlaag;
- geen trap meer aanwezig tussen de bouwlagen;
- voorgevel conform vergunde toestand, met uitzondering van:
- inrichting:
Gewenste toestand
- meergezinsgebouw bestaande uit 3 woningen:
- voorgevel conform vergunde toestand, met uitzondering van:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de functie van een kantoorgebouw naar een meergezinsgebouw met 3 studio’s;
- voorzien van een inpandig terras op de 1ste verdieping en een dakterras op de 2de verdieping.
- wijzigen van het buitenschrijnwerk in de voorgevel;
- verharden van de voor-en achtertuin;
- het voorzien van een buitentrap naar de kelder in de voortuin.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 24 december 2020 | 19 januari 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 24 december 2020 | 24 december 2020 |
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie | 24 december 2020 | 29 december 2020 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 24 december 2020 | 11 januari 2021 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
de tuin moet zoveel mogelijk onverhard worden. Een voortuin mag enkel voorzien zijn van noodzakelijke verhardingen. Een achtertuin tot 60m² mag maximaal 20m² verhard worden. Zowel de voortuin als de achtertuin (30m²) worden volledig verhard;
de ondergrondse fietsstalplaatsen zijn niet toegankelijk via helling of trap met fietsgoot.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De functiewijziging van kantoren naar wonen is verenigbaar met de omgeving. Het pand werd ontworpen voor een woonfunctie maar werd in 1982 omgevormd tot kantoren. De aanvraag situeert zich een gemengde stedelijke omgeving met hoofdzakelijk woonfuncties, detailhandel en horeca. De stedelijke dienst voor ondernemen en stadsmarketing heeft geen bezwaar bij de functiewijziging.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De volumetrie van de aanvraag blijft verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Er zijn geen wijzigingen ten opzichte van de laatst vergunde toestand.
Er wordt een trap in de voortuin naar de kelder voorzien. Deze toevoeging wordt gunstig beoordeeld. De trap zorgt er voor dat de fietsstalplaatsen in de kelder op een comfortabele manier kunnen bereikt worden, op voorwaarde dat er een fietsgoot aanwezig is. Dit soort hellingen is bovendien kenmerkend voor de omgeving.
De volledig verharde voortuin wordt ongunstig beoordeeld. Voortuinen zijn vrij van verharding behalve de strikt noodzakelijke toegangen die maximum 1,50 meter breed mogen zijn (bouwcode, artikel 27). Dit moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld. Een groene voortuin verhoogt het uitzicht van de straat en bevordert de leefkwaliteit van de bewoners, omwonenden en passanten. Elke bijdrage die de beeldkwaliteit van de straat kan verhogen, is belangrijk. Op maat van de aanvraag kan er dus een toegangspad voorzien worden naar de voordeur en naar de fietstrap tot de kelder. Beide mogen maximaal 1,50 meter breed zijn. De rest van de voortuin moet groen ingericht worden en voorzien worden van een afsluiting met een maximale hoogte van 1 meter (bouwcode, artikel 19). Het afsluiten van de voortuin moet eveneens als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld.
De volledig verharde achtertuin wordt eveneens ongunstig beoordeeld niettegenstaande de aanvrager motiveert dat de verharding uit waterdoorlatende materialen bestaat. Tuinen van met een oppervlakte tussen 20 m² en 60 m², mogen maximaal 20 m² verhard worden (artikel 27 van de bouwcode). De tuin is 30 m². Bijgevolg dient de tuin minstens voor 10m² onthard moeten worden. Dit geldt als voorwaarde van vergunning. Groene tuinen bevorderen immers een natuurlijke infiltratie van regenwater, een versterking van de biodiversiteit in de stad en werken mee aan de vermindering van de stedelijke opwarming.
Visueel-vormelijke elementen
De visuele inpasbaarheid van de aanvraag wordt voorwaardelijk gunstig geadviseerd.
De gevelindeling en materialisatie van de oorspronkelijke voorgevel blijft behouden. Het donkere schrijnwerk wordt vervangen door een witte kleur om het geheel lichter te doen ogen. De smalle ramen boven de voordeur op de tweede verdieping zijn op de voorgeveltekening laatst vergunde toestand en op de foto’s afgeschuind. Deze afschuining moet behouden blijven. Dit moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De opdeling van het voormalig kantoorgebouwtje in drie studio’s kent een logische en heldere planopbouw. De studio’s zijn ruim en nemen zowel licht aan de voor- als de achtergevel. Hierdoor is een aangename bezonning en ventilatie mogelijk. Dit zijn belangrijk woonkwaliteitsaspecten. Elke studio is voorzien van een aangename buitenruimte.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte 3 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van kantoor naar wonen. Het kantoor wordt omgevormd tot 3 studio’s. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. De werkelijke parkeerbehoefte is 3
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om stedenbouwkundige redenen niet gerealiseerd worden. Dit is het geval in voorliggende aanvraag die betrekking heeft op een pand met een perceelsbreedte van minder dan 8 meter. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 3. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Het kantoor van +/- 170m² heeft een bestaande parkeerbehoefte van 3 (1,55 ppl/100m² x 170 m² = 2,6).
Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 3. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 3 parkeerplaatsen.
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus niet van toepassing.
|
Fietsenstalling
Voor de 3 studio’s moeten er 6 fietsstalplaatsen voorzien worden:
- 3 studio’s met 1 slaapkamer = 3 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 6
In de kelder is een fietsenberging voorzien die te bereiken is via een trap vanuit de voortuin. De trap moet voorzien worden van een fietsgoot.
Er zijn geen stallingen ingetekend op het plan. Daardoor is het niet duidelijk of er 6 fietsen gestald kunnen worden in de voorziene ruimte, conform de inrichtingsprincipes van de bouwcode.
De aanvraag dient aan beide opmerkingen tegemoet te komen, om in aanmerking te kunnen komen voor een vergunning.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. in de achtertuin mag maximaal 20 m² verharding voorzien worden, conform artikel 27 van de bouwcode;
3. de voortuin in te richten, conform artikel 27 van de bouwcode;
4. de voortuin moet voorzien worden van een afsluiting met een maximale hoogte van 1 meter;
5. de trap naar de kelder in de voortuin moet voorzien worden van een fietsgoot;
6. er moeten 6 fietsstalplaatsen voorzien worden, conform artikel 29 van de bouwcode;
7. de afschuining van de smalle ramen boven de voordeur op de tweede verdieping moet behouden blijven zoals indicatief in rood aangeduid op het plan ‘ROOD_BA_Bisschoppenhoflaan 29_Antwerpen_G_N_voorgevel”;
8. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 4 december 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 24 december 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 22 februari 2021 |
Verslag GOA | 4 februari 2021 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. in de achtertuin mag maximaal 20 m² verharding voorzien worden, conform artikel 27 van de bouwcode;
3. de voortuin in te richten, conform artikel 27 van de bouwcode;
4. de voortuin moet voorzien worden van een afsluiting met een maximale hoogte van 1 meter;
5. de trap naar de kelder in de voortuin moet voorzien worden van een fietsgoot;
6. er moeten 6 fietsstalplaatsen voorzien worden, conform artikel 29 van de bouwcode;
7. de afschuining van de smalle ramen boven de voordeur op de tweede verdieping moet behouden blijven zoals indicatief in rood aangeduid op het plan ‘ROOD_BA_Bisschoppenhoflaan 29_Antwerpen_G_N_voorgevel”;
8. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.