2021_CBS_01347 - Omgevingsvergunning - OMV_2020018565. Falconrui 61. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20/08/2004: vergunning (197#20040335) voor het regulariseren van het verbouwen van pakhuizen tot woningen met handel;

-          09/01/2004: weigering (20032155) voor het regulariseren van het verbouwen van een pand;

-          02/04/2003: vergunning (20023863) voor het regulariseren van 5 autobergplaatsen en fietsenberging en een gewijzigde inplanting van een terras en dakvlakramen in een dakverdieping;

-          25/11/1999: vergunning (86#990175) aanpassen van de gevel;

-          28/07/1994: vergunning (86#8719461) voor het renoveren van pakhuizen tot woningen;

-          29/03/2019: vaststelling als bouwkundig erfgoed (ID 4996, 4992, 4995 ) ‘Ruys Natie, Molenberg Natie en Handels Natie’.

Vergunde toestand

-          gebouwencluster ‘Dorp in de Stad aan de Schelde’ in het binnengebied tussen de Oudeleeuwenrui, Falconrui, Generaal Belliardstraat en het Hessenplein;

-          8 bouwvolumes met verschillende typologie en aantal bouwlagen, onderverdeeld in de clusters Handelsnatie, Molenbergnatie, Bijenkorf (parking) en Ruysnatie;

-          17 wooneenheden, 8 kantoorruimtes en 1 recazaak.

Huidige toestand

-          conform vergunde toestand buiten een aantal lichte wijzigingen in de gevels;

-          de kelderverdieping van Handelsnatie A en Ruysnatie A werd anders ingericht.

Gewenste toestand

-          de kantoorruimtes worden als co-working ruimtes ingericht;

-          er blijft geen autonome reca-functie behouden;

-          de glazen gevels van de gelijkvloerse bijbouw bij Handelsnatie A worden verwijderd en de ruimte wordt als terras bij de lunchruimte ingericht;

-          de glazen vitrine tegen de gevel van Handelsnatie C wordt verwijderd;

-          op verscheidene plaatsen worden vaste ramen vervangen door schuiframen en deuren ter verbetering van de verbinding tussen binnen- en buitenruimte;

-          de externe brandtrap naast Molenbergnatie A wordt vervangen door een interne brandtrap;

-          de gevels en het schrijnwerk worden per gebouw aangepast;

-          regulariseren van de anders geplaatste bergingen op het dak van Handelsnatie B;

-          voorzien van extra fietsenstallingen;

-          doorgedreven ontharding en vergroening van de buitenruimtes.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen en renoveren zonder functiewijziging en volume-uitbreiding;

-          heraanleg van de buitenruimtes;

-          gevelwijzigingen. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1: zone voor wonen - (wo1) en artikel 6: zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 24: na het verplaatsen van de inkomdeur van de gelijkvloerse  inkomhal in het linkergedeelte van Molenberg A is er geen vrije en vlakke draairuimte meer beschikbaar voor de buitenkant van die deur.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer: na het verwijderen van de glazen vloergedeeltes op het gelijkvloers van Ruysnatie A, en van de kelderlichten, bezit de co-working ruimte in de kelderverdieping onvoldoende lichtinval en luchttoevoer.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Alle niet op plan aangeduide of in de beschrijvende nota beschreven wijzigingen werden niet beoordeeld en worden bijgevolg uitgesloten van vergunning.

Functionele inpasbaarheid

De bestemming van diensten blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Het betreft de inrichting van een grootschalige kantooroppervlakte van in totaal 3237 m², verdeeld over 3 verdiepingen, en opgevat als een coworkingplaats, met daarbij horende recavoorzieningen. Het betreft een multimodaal bereikbare werkplek, te midden van het stadscentrum.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het volume blijft ongewijzigd, met uitzondering van het verplaatsen van een bergruimte en technische ruimte op het dakterras van handelsnatie B. Dit volume werd voorzien tot op de perceelgrens met het naastliggende braakliggende terrein waarbij de scheidsmuur werd verhoogd. Aangezien het aanpalende terrein onbebouwd is, dient deze scheidsmuur als gevel te worden beschouwd.

Deze hierdoor zichtbare verhoging van het nu reeds zeer forse volume in binnengebied is hinderlijk voor de omgeving en bijgevolg niet vatbaar voor regularisatie. 

Er wordt opgemerkt dat de enige toegang tot dit gemeenschappelijk dakterras, hoewel het geen deel uitmaakt van de aanvraag, anders dan in de vergunde toestand, verloopt via een buitentrap. Deze metalen trap bevindt zich tegen de gevel en is bereikbaar vanuit de gemeenschappelijke circulatie op de 4de verdieping. Deze trap is weinig gebruiksvriendelijk en doet in sterke mate afbreuk aan het gevelbeeld. Bovendien is er vanop deze trap rechtstreeks inkijk in de naastgelegen woning wat naar privacy niet aanvaardbaar is.

Bijgevolg wordt geadviseerd om bovenstaande wijzigingen uit te sluiten van vergunning.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels blijven, behoudens enkele kleine wijzigingen, ongewijzigd.

Alle aangevraagde gevelwijzigingen worden niet als storend ervaren in de omgeving en kunnen gunstig beoordeeld worden.

Cultuurhistorische aspecten

Het merendeel van de gebouwen die deel uitmaken van deze aanvraag zijn opgenomen op de bij ministerieel besluit van 14 maart 2019 vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. De zone waarin de gebouwen zich bevinden is in het RUP Binnenstad ingekleurd als een woonzone met culturele, historische en/of esthetische waarde waarbij de wenselijkheid van het behoud vooropgesteld wordt.

Ter voorbereiding van het project werd een cultuurhistorische nota opgemaakt en het project werd vooraf besproken met de dienst monumentenzorg. Voor wat de erfgoedaspecten betreft is de voorliggende aanvraag in overeenstemming met deze voorbespreking. Zij gaven volgend advies op voorliggende aanvraag:

“De site bevindt zich in het bouwblok Hessenstraatje, Falconrui, Generaal Belliardstraat en Oude Leeuwenrui, ten westen van het Hessenhuis, dat het belangrijkste historische ankerpunt is in de omgeving. Momenteel bestaat de site uit verschillende voormalige Natiegebouwen, bedoeld als centra voor import en export via de Antwerpse haven.

De Handels Natie is een complex oorspronkelijk opgebouwd uit drie achter elkaar gelegen vleugels gescheiden door binnenplaatsen, en onderling verbonden door overbouwde doorgangen. De voorbouw met gevelfront in art-nouveaustijl aan het Hessenstraatje, werd opgetrokken in opdracht van de in 1898 opgerichte Handels Natie, naar een ontwerp door de architect Edward Van Not uit 1909.

De Molenberg Natie is een complex gevormd door twee pakhuizen parallel ingeplant aan beide zijden van een oorspronkelijk afgesloten, gekasseide binnenplaats, die bereikbaar is via een doorgang vanuit de Falconrui. Het oostelijk pakhuis in modernistische stijl kwam tot stand naar een ontwerp door de architecten Antoine George en Harry van de Veerdonk uit 1937. Enkel het oostelijk gelegen pakhuis maakt deel uit van de besproken site.

De Ruys Natie is een complex gevormd door een pakhuis en een natiegebouw, parallel ingeplant aan beide zijden van een oorspronkelijk afgesloten binnenplaats. Het complex werd omstreeks 1930 aangekocht door de Ruys Natie, die de bestaande zuidelijke vleugel liet slopen en vervangen door een modernistisch natiegebouw, naar een ontwerp door de architect Antoine George uit 1933. Enkel het noordelijk gelegen pakhuis maakt deel uit van de besproken site.

De voorgestelde ingrepen aan de bestaande gebouwen zijn relatief beperkt en worden gunstig beoordeeld. Het verwijderen van de aanbouw aan de achtergevel van het gebouw Handelsnatie A is een duidelijke verbetering ten opzichte van de bestaande toestand. Ook de verwijdering van de vitrine op het gelijkvloers van Handelsnatie C is positief te evalueren. Het vrijmaken van de onderliggende baksteengevel bij het gebouw Handelsnatie B is eveneens een verbetering die de samenhang tussen de gebouwen ten goede komt.

Door de plaatsing van een nieuwe brandtrap in Molenbergnatie A is een nieuwe doorbreking van de verschillende vloeren nodig, maar deze weegt niet op tegen het voordeel van een plaatsing binnen het volume in plaats van een toe te voegen volume buiten het gebouw.

Ook de overige punctuele ingrepen in de gebouwen zijn aanvaardbaar voor de dienst monumentenzorg.

De bouwaanvraag vermeldt niet expliciet dat het bestaande schrijnwerk behouden blijft en enkel in een andere kleur zal afgewerkt worden. Mocht er toch tot vervanging van schrijnwerk worden overgegaan dan dient dit uitgevoerd te worden in hout en ter goedkeuring voorgelegd te worden aan de dienst monumentenzorg. De voorgestelde kleuren voor het schrijnwerk worden gunstig beoordeeld. Ook het onderscheid dat gemaakt wordt tussen nieuwe en historische ramen middels een andere kleurstelling is aanvaardbaar (Ruysnatie A).”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.

Archeologische aspecten

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een projectgebied met oppervlakte groter dan 300 m² (4 196 m²) en met een vergunningsplichtige ingreep in de bodem boven 100 m² (ca. 500 m²). De vergunningsplichtige ingrepen betreft hier echter een lijninfrastructuur en aanhorigheden waarbij de vergunningsplichtige ingreep buiten het gabarit de parameter van 100 m² niet overschrijdt (cfr. beslissingsboom). De aanleg van bomen is niet vergunningsplichtig. Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

Indien vondsten of structuren worden vrij gegraven bij de aanleg van de bomen, waarvan de bouwheer redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologisch relevant zijn, dienen deze gemeld te worden onder te vondstmeldingsplicht  (Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.1.4).

Dit wordt als voorwaarde opgenomen in de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Door het verplaatsen van de inkomdeur in het linker gedeelte van Molenberg A is er strijdig met de verordening toegankelijkheid geen vrije en vlakke draairuimte meer aanwezig aan de buitenzijde van de deur, waar deze in de bestaande toestand wel aanwezig was. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Deze wijziging wordt uitgesloten van vergunning.

Strijdig met de bouwcode is er in de co-working ruimte in de kelderverdieping van Ruysnatie A onvoldoende daglichttoetreding aanwezig.

Voldoende daglichttoetreding wordt gezien als een van de basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Deze ruimte zal worden uitgesloten als verblijfsfunctie.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte. Er is geen uitbreiding of functiewijziging ten opzichte van de vergunde toestand.

Het aantal parkeerplaatsen op de site blijft ongewijzigd. De bestaande 67 plaatsen blijven bestaan.

Voor de verschillende functies in het gebouw zijn 65 parkeerplaatsen nodig, conform de bouwcode. Het project voldoet aan de parkeerbehoefte.

Fietsvoorzieningen

Gezien er geen uitbreiding of functiewijziging is, moeten er ook geen bijkomende fietsenstallingen voorzien worden.

Er worden toch bijkomend fietsenstallingen ingericht voor bewoners en werknemers. In totaal zullen 70 fietsenstallingen ingericht worden op het terrein, waarvan 26 overdekt buiten en 44 in de parking, verspreid over 2 niveaus.

Aanbevolen wordt om de fietsenstallingen buiten te voorzien voor bezoekers.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

3.      de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie en nodigt deze uit voor een startvergadering (archeologie@stad.antwerpen.be);

4.      de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

5.      de bouwheer is verplicht om eventuele vondsten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat ze archeologisch relevant zijn, deze te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst archeologie kan de waarde steeds komen inschatten;

6.      mocht het schrijnwerk worden vervangen dient dit uitgevoerd te worden in hout en ter advies voorgelegd te worden aan de dienst monumentenzorg;

Uitsluitingen

1.      het verplaatsen van de bergruimte en technische ruimte op het dakterras van handelsnatie B, zoals aangeduid in rood op de plannen;

2.      de metalen buitentrap tegen de gevel van Ruysnatie blok A, als toegang naar het dakterras van handelsnatie B, zoals aangeduid in rood op de plannen;

3.      de wijziging aan de inkom (linkergedeelte) van Molenberg A, zoals aangeduid in rood op de plannen;

4.      de co-workingruimte in de kelderverdieping van Ruysnatie A als verblijfsruimte, zoals aangeduid in rood op de plannen;

5.      alle niet op plan aangeduide of in de beschrijvende nota opgenomen handelingen, werken en wijzigingen. Deze werden in rood doorkruist op de plannen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.