2021_CBS_01355 - Omgevingsvergunning - OMV_2020112231. Tulpstraat 10. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          10/07/2019: weigering (2019644) voor een functiewijziging van magazijn naar meergezinswoning met ontpitting en uitbreiding;

-          04/04/2008: weigering (2008255) voor het verbouwen en uitbreiden van het huis tot appartementen en handelspand;

-          11/02/1972: vergunning (18#54589) voor het uitvoeren van gevelveranderingen;

-          31/05/1929: vergunning (1929#33568) voor gevelveranderingen;

-          13/06/1921: vergunning (1921#11504) voor het vergroten van het magazijn.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: magazijn (functiecategorie bedrijvigheid);

-          bouwvolume: besloten bebouwing van 4 bouwlagen onder plat dak;

-          gevelafwerking:

• lichtkleurig geschilderd metselwerk met blauwe hardstenen plint;
• donkerkleurig houten buitenschrijnwerk;

-          inrichting: perceel volledig bebouwd.

Huidige toestand

-          conform laatst vergunde toestand;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloers: gevelplint in natuursteen met grijs aluminium sectionaalpoort;
• verdiepingen: wit/geel gekaleide bakstenen gevel met wit stalen buitenschrijnwerk.

Gewenste toestand

-          functie: meergezinswoning met 5 appartementen;

-          met  betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 2 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 58m² en 70m²;
• 3 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 95m²;
• indien 5 wooneenheden: de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 85,5m²;

-          bouwvolume: optoptting met een extra bouwlaag onder plat dak;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloers tot en met 3de verdieping: wit/geel gekaleide bakstenen gevel met blauwe hardstenen plint en wit PVC buitenschrijnwerk;
• gevelopeningen gelijkvloers overeenkomstig wonen;
• verdiepingen: zijdelingse gevelopeningen ook vergroot;
• dakverdieping in antracietkleurige imitatieleien met wit PVC buitenschrijnwerk.

-          inrichting: ontpitting achterste circa 7,2 meter van het perceel.

Inhoud van de aanvraag

-          het uitbreiden met een extra daklaag;

-          het gedeeltelijk ontpitten achteraan het perceel;

-          het wijzigen van de functie van bedrijvigheid naar wonen;

-          het vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 0 naar 5.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          1. Algemene voorschriften, 1.3. Harmonieregel en referentiebeeld:
het bouwvolume, de achtergevelbouwlijn en de bouwdiepte van het woongebouw zijn niet kenmerkend met de woongebouwen in het referentiebeeld;
er wordt hinder gecreëerd qua lichtinval, bezonning en privacy naar de aanpalende percelen;
het project is niet afgestemd op de schaal van de omringende bebouwing;
het project overschrijdt de ruimtelijke draagkracht;

-          1. Algemene voorschriften, 1.4. Draagkracht:
de aard en de grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving. Het project overschrijdt deze draagkracht;

-          1. Algemene voorschriften, 1.9.2. Functiewijziging van bestaande vergunde activiteiten in ambachten, opslag en ateliers langs de straat:
bij functiewijziging van de bestaande vergunde activiteit gelegen in het binnengebied is wonen niet toegelaten;

-          2. Bijzondere voorschriften, artikel 1 Zone voor wonen – (Wo), 1.2.1. Bouwdiepte:
de voorgestelde bouwdiepte is dieper dan de kenmerkende bouwdiepte voor woongebouwen (circa 12m).

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  de bouwhoogte en bouwdiepte is niet kenmerkend in het referentiebeeld. Bovendien wordt geen rekening gehouden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving;

• artikel 15 In- en uitsprongen aan daken:
  de dakkapellen vooraan bevinden zich op minder dan 60cm van beide buren;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  §1 de minimale hoogte van de 2de en 3de verdieping is minder dan 2,6 meter;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  §1, 1° de lichtdoorlatende oppervlakten van de openingen vooraan bedraagt in totaliteit  minder dan 10% van de netto vloeroppervlakte van de leefruimte tot aan de hal op verdiepingen 1, 2 en 3;
• artikel 43 Septische put:
  §1 het is verplicht om bij een verbouwing waarbij het afvoerstelsel van afval- en hemelwater kan aangepast worden een septische put te voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan en de bouwcode. De afwijkingen worden besproken in de onderstaande desbetreffende paragrafen. Er is geen gegronde reden om af te wijken van de voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het ‘omvormen’ van een opslagpand tot meergezinswoning met 5 woongelegenheden. De vooropgestelde functie van een meergezinswoning is principieel in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Tulpstraat. De bouwdiepte reikt echter ver in het binnengebied. Hierdoor is de aanvraag strijdig met artikel 1.9.2. van het ruimtelijk uitvoeringsplan, bij functiewijziging is wonen in de bestaande vergunde activiteit gelegen in het binnengebied niet toegelaten.

Onder meer omwille van deze reden wordt geoordeeld dat de draagkracht van het pand en de omgeving met deze vermeerdering van het aantal woongelegenheden wordt overschreden, waardoor de aanvraag dient geweigerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Tulpstraat gekenmerkt wordt door panden van 4 bouwlagen onder platte daken. De hoofdbouwen hebben allemaal een bouwdiepte van 13 m, sommigen zijn aan de achterzijde uitgebreid met een achterbouw.

In voorliggende aanvraag wordt de bestaande 4 bouwlagen hoge hoofdbouw ‘behouden’ en aangevuld met een daklaag. Het volgebouwde perceel wordt achteraan gedeeltelijk ontpit tot een bouwdiepte van circa 19.00 m over de 4 bouwlagen.

Het voorgestelde bouwvolume is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. De bouwdiepte bedraagt circa 19,00 m, terwijl de kenmerkende bouwdiepte 13 m bedraagt en wordt een 5de bouwlaag voorzien die nergens voorkomt in de omgeving. Dit is strijdig met de artikels 1.3. en 1.2.1 van het RUP en artikel 10 van de bouwcode, welke stellen dat bij functiewijzigingen de bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie moeten zijn met het referentiebeeld. Bovendien wordt door het behoud van de scheidingsmuren tot een dergelijk grote bouwdiepte geen rekening gehouden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De materialen van de nieuwe gevels zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Bij het ontwerpen van woningen zijn een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen een must gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Het dakappartement heeft slechts een oppervlakte van 58 m². Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

De verdiepingshoogte van de 2de en 3de verdieping bedraagt respectievelijk slechts 2.55 m en 2,50 m waardoor onvoldoende woonkwaliteit ontstaat.

Een ruimte die langdurig gebruikt wordt als woon- of werkplaats dient voor haar gebruikers en bewoners voldoende kwalitatief te zijn. Een voldoende vrije hoogte voor verblijfsruimten en andere ruimten garandeert dat elk vertrek over een minimale verblijfskwaliteit beschikt. Bovendien zijn gebouwen met een grotere vrije hoogte meer flexibel naar toekomstige aanpassing, hergebruik of functiewijziging. De functionele levensduur van gebouwen met hoge verdiepingen is langer en daarom is het duurzaam om zo te bouwen.

De lichtdoorlatende oppervlakten van de openingen vooraan bedraagt in totaliteit  minder dan 10% van de netto vloeroppervlakte van de leefruimte tot aan de hal op verdiepingen 1, 2 en 3 waardoor onvoldoende woonkwaliteit ontstaat.

Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie van de woning met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de bewoners en voor een minimum verblijfskwaliteit van elke woning.

Gezien bovenstaande opmerkingen voldoet de aanvraag niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande werken storend zijn voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche werd niet aangeplakt uiterlijk op de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek en tot en met de laatste dag daarvan conform de bepalingen van artikel 20 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Het laatste openbaar onderzoek werd ook niet correct uitgevoerd. De bekendmaking werd tijdig per beveiligde zending bezorgd aan de aanvrager. Artikel 20 van het Omgevingsvergunningenbesluit bepaalt dat de bekendmaking ten laatste de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek moet worden uitgehangen. Er werd vastgesteld dat de bekendmaking niet conform de wettelijke bepalingen was aangebracht. Bijgevolg zijn de voorgeschreven formaliteiten van het Omgevingsvergunningenbesluit niet vervuld.

Het openbaar onderzoek is bedoeld om de derde-belanghebbenden de gelegenheid te geven hun bezwaren en opmerkingen te doen gelden en om de bevoegde overheid de nodige gegevens te bezorgen zodat zij met kennis van zaken kan beslissen.

De regels met betrekking tot de bekendmaking zijn substantieel. Een schending ervan zou de goedkeuring van de aanvraag automatisch onwettig maken. De vaststelling dat de procedure geschonden is door de aanvrager heeft procedureel tot gevolg dat de aanvraag dient geweigerd te worden.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten