2021_CBS_01106 - Omgevingsvergunning - OMV_2020136899. Kasteelstraat 3 . District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/03/2008: vervallen vergunning (2008139) functiewijziging, verbouwing en herinrichting van het pand;

-          24/02/2006: weigering (545#1180) verbouwen van een handelsruimte tot horeca en bureelruimten;

-          02/02/1927: vergunning (1927#25820) gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde toestand

-          magazijn van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          gelijkvloerse patio.

Huidige toestand

-          magazijn van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          dichtgemaakte patio;

-          gelijkvloers ingericht met horecafunctie.

Gewenste toestand

-          eengezinswoning met gelijkvloerse kantoorruimte als nevenfunctie;

-          toegevoegde bouwlaag met dakterras langs de straatkant en achteraan teruggetrokken;

-          de overdekte binnenkoer wordt opengemaakt op de eerste verdieping;

-          platte dak gedeeltelijk ingericht als daktuin;

-          de voorgevel wordt voorzien van 3 gelijkvloerse raampartijen en nieuw buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van functie van magazijn naar eengezinswoning met gelijkvloerse kantoorruimte als nevenfunctie;

-          uitbreiden van volume met bijkomende bouwlaag en daktuin;

-          wijzigen van de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgend punt:

-          2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen: de gelijkvloerse patio werd dicht gebouwd zodat er geen onbebouwde ruimte meer overblijft.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 26 Afvalverzameling: er wordt geen afvalberging voorzien bij de gelijkvloerse kantoorfunctie;
• Artikel 27 Open ruimte: na de functiewijziging en het dichtmaken van de patio is er geen open, onbebouwde ruimte op het niveau van het maaiveld;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er is geen fietsenberging voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het wijzigingen van de magazijnfunctie naar een eengezinswoning en gelijkvloerse kantoorfunctie als nevenfunctie is stedenbouwkundig aanvaardbaar. De functies zijn inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag wenst op een bestaand magazijn met drie bouwlagen een vierde bouwlaag toe te voegen. De bouwlaag is stedenbouwkundig inpasbaar in de omgeving en de hoogte aan de voorzijde is aanvaardbaar. Ook de daktuin boven de nieuwe laag is aanvaardbaar.

De gelijkvloerse koer, die ca. 13% van de totale oppervlakte van het perceel innam, is in het verleden zonder vergunning overdekt geworden. Deze wordt op de 1ste verdieping terug open gemaakt en ingericht als patio. Het gelijkvloers blijft volledig bebouwd. Dit is strijdig met artikel 2.2.5 van het RUP Binnenstad en artikel 27 van de bouwcode. Temeer omdat de aanvraag een functiewijziging inhoudt dient de open ruimte ten minste hersteld te worden. Het is niet mogelijk om meer te ontpitten, zoals voorzien in het RUP en de bouwcode, omdat dit de waardevolle U-vormige structuur van het gebouw zou aantasten. Echter is een minimale ontpitting wel wenselijk. De overkapping van de patio van de gelijkvloerse kantoorruimte is bijgevolg niet aanvaardbaar. Temeer omdat het gelijkvloers ingericht wordt als kantoorfunctie is het van belang dat alle verblijfsruimtes kunnen genieten van een optimale daglichttoetreding. Het overkappen van de gelijkvloerse patio wordt uitgesloten in deze vergunning.

Visueel-vormelijke elementen en Cultuurhistorische aspecten

De bijkomende bouwlaag voorziet in een nieuwe opbouw die bestaat uit verticale stalen kolommen. Het vierkante buitenschrijnwerk zorgt voor een fijne en gelijkmatige ritmiek in het nieuwe geveldeel. In de nieuwe laag is aan de linkerzijde een kamer ingericht en aan de rechterzijde een buitenruimte. Gelet op het advies van monumentenzorg is de nieuwe laag verenigbaar met de erfgoedwaarde van het bestaande gebouwdeel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voor de nieuwe gelijkvloerse kantoorfunctie is geen afvalberging voorzien. Conform artikel 26 van de bouwcode dient er een afvalberging ingericht te worden. Dit is opgenomen in voorwaarden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenberging

Conform artikel 29 van de bouwcode dienen er 6 fietsenstallingen voorzien te worden. In de garage is hier voldoende plaats voor. In voorwaarde wordt opgenomen om fietsstalplaatsen te voorzien, conform de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      een afvalberging voorzien voor de gelijkvloerse kantoorruimte conform artikel 26 van de bouwcode;

3.      6 fietsstalplaatsen in het gebouw voorzien conform artikel 29 van de bouwcode;

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

Uitsluitingen

5.      het overkappen van de gelijkvloerse patio.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten