2021_CBS_00895 - Omgevingsvergunning - OMV_2020118845. Kasteelpleinstraat 60. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/08/1973: vergunning (18#80805) voor verbouwingswerken aan bestaande woning.

Vergunde toestand

-          eengezinswoning van 4 bouwlagen onder een zadeldak met een gelijkvloerse winkelruimte plus werkplaats en tuin.

Huidige toestand

-          eengezinswoning van 4 bouwlagen onder een zadeldak met een gelijkvloers restaurant;

-          het gelijkvloers werd volledig dicht gebouwd.

Gewenste toestand

-          eengezinswoning van 4 bouwlagen onder een mansardedak met een kleine, aparte,  gelijkvloerse handelsruimte;

-          ontpitting van het gelijkvloers achteraan, conform vergunde toestand;

-          de 1ste verdieping wordt perceelsbreed voorzien tot de bestaande bouwdiepte van 13,38 m met erachter een dakterras;

-          de aanbouw rechts achteraan op de 2de verdieping wordt naar links toe circa 1 m verbreed;

-          het zadeldak wijzigt naar een mansardedak, ingericht met een 4de en 5de slaapkamer;

-          de vloerplaten op de verdiepingen worden verwijderd en opnieuw geplaatst;

-          het gelijkvloers wordt links vooraan ingericht als handelsruimte met een aparte inkom;

-          de gelijkvloerse gevelindeling wordt gewijzigd en de volledige voorgevel wordt voorzien van aluminium buitenschrijnwerk en wit geschilderd.

Inhoud van de aanvraag

-          vernieuwbouwen van een eengezinswoning met een gelijkvloerse nevenfunctie (handel);

-          ontpitten van het gelijkvloers achteraan;

-          uitbreiden van volume op de 1ste en 2de verdieping;

-          wijziging van de dakvorm;

-          wijzigen van de gelijkvloerse voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  2:   zone voor wonen - (wo2).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgende punten:

-          2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde:
In dit gebied wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten. De culturele, historische en/of esthetische waarde van alle aanwezige elementen moet voldoende beschreven worden in de beschrijvende nota van de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning

Het gebouw wordt quasi volledig gesloopt waarbij de erfgoedwaarde wordt aangetast. Enkel de gevel wordt behouden, met aanpassing van de gevelpui.

-          Artikel 2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte:
de uitbreiding van de volumes op de 1ste en 2de verdieping achteraan zijn niet in harmonie met het referentiebeeld. Er wordt niet aangesloten op het gabarit van de buren;

-          Artikel 2.1.11.2 Terrassen op platte daken:
Terrassen moeten in het maximaal aanvaardbare bouwvolume zijn verwerkt. Achteraan de 1ste verdieping wordt een terras ingericht. Op deze plek is een bouwvolume niet aanvaardbaar.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende  punten:

-          Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
de uitbreiding van de volumes op de 1ste en 2de verdieping achteraan zijn niet in harmonie met het referentiebeeld;

-          Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de fietsstalplaatsen in de kelder zijn moeilijk bereikbaar vanaf het openbaar domein.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft een vernieuwbouw (enkel behoud van de gevel) van een eengezinswoning met op de gelijkvloerse verdieping een recafunctie als nevenfunctie. De eengezinswoning blijft behouden en de nevenfunctie wordt omgevormd tot een handelszaak. De voorgestelde functies zijn functioneel inpasbaar in de omgeving. Wel wordt opgemerkt dat een rechtstreekse verbinding tussen het handelsdeel en het woongedeelte ontbreekt. Deze dient aanwezig te zijn om beschouwd te kunnen worden als eengezinswoning met een nevenfunctie. Indien een vergunning verleend wordt, dient dit als voorwaarde te worden opgenomen. 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De omgeving aan de even zijde van de Kasteelpleinstraat wordt in hoofdzaak gekenmerkt door aaneengesloten bebouwing met drie lagen onder zadel- of mansardedak. De bouwblokschil kenmerkt zich door hoofdbebouwing met een bouwdiepte van circa 10 meter. Daarachter bevinden zich in hoofdzaak entresols van twee bouwlagen, beperkt tot de helft van de perceelbreedte. In het binnengebied zijn patio’s en koeren aanwezig met daarachter magazijnen en opslagloodsen zonder woonfunctie.

De aanvraag wenst het grootste deel van het gebouw te slopen. De zijwanden van het entreseolvolume worden gesloopt en ook alle vloeren op de verdiepingingen. Conform de vergunde toestand wordt er opnieuw een tuinzone voorzien, met tuintrap. Na wederopbouw wordt het entresolvolume ter hoogte van de 1ste en de 2de verdieping uitgebreid. De 3de verdieping  wordt gesupprimeerd. De voorgestelde volume-uitbreidingen kunnen niet gunstig geadviseerd worden. De ontpitting van het gelijkvloers en het verwijderen van de 4de bouwlaag ter hoogte van het entresolvolume wel.

Op de 1ste verdieping wordt een nieuw perceelsbreed volume opgetrokken met een bouwdiepte van circa 13,38 meter, overeenkomstig de vergunde bouwdiepte aan de rechterzijde. Dit is ca. 1,20 meter dieper dan de bouwdiepte van de rechterbuur. Om deze uitbreiding te realiseren is ook een scheimuurverhoging van de linkerbuur nodig. De hoogte van de scheidingsmuur neemt toe van 6,25 tot 7,80 meter over een diepte van 4,20 meter. Achter deze nieuwe uitbreiding wordt daarenboven een dakterras ingericht.

De scheimuurverhoging aan de linkerzijde is problematisch. De verhoging zorgt niet voor een goede aansluiting op de bestaande scheidingsmuur met de linkerbuur en leidt tot een vertrapt gabarit. Tevens is zulke perceelsbrede achterbouw niet kenmerkend voor de omgeving en leidt tot een niet wenselijke schaalvergroting van het hoofdvolumes.

Op de 2de verdieping behoudt de nieuwe entresol eveneens de vergunde bouwdiepte maar wordt deze ca. 1 meter breder voorzien.

Het voorgestelde bouwvolume is omvangrijk en niet in harmonie met de kenmerkende bouwdieptes en hoogtes in de omgeving. Er wordt niet aangesloten op de bouwdieptes van de linker- en rechterbuur. Dit is strijdig met artikel 2.1.3 van het RUP Binnenstad en artikel 10 van de bouwcode. Omdat het entresolvolume quasi volledig opnieuw wordt gebouwd, is dit wel mogelijk. Er is geen reden om hierop af te wijken.

Gelet op bovenstaande beoordeling en afwijkingen op het RUP en de bouwcode, kunnen de voorgestelde werken, handelingen en wijzigingen niet gunstig worden beoordeeld. Een betere aansluiting met de buren is nodig. Om tot een voorwaardelijk gunstig advies te komen zouden er aanpassingen op plan dienen te gebeuren die te verregaand zijn om in voorwaarden op te nemen. De aanvraag dient geweigerd te worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het pand bevindt zich in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De wijziging van de bestaande toestand van ieder gebouw en/of constructie wordt in dat geval onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Er werd geen motivatie aan het dossier toegevoegd die de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van het pand duidt (bouwcode, artikel 5 §2), ondanks de verregaande afbraakwerken.

Omwille van de ligging in CHE-gebied werd aan de stedelijke dienst monumentenzorg advies gevraagd.

“Het betreft een pand uit het laatste kwart van de 19de eeuw.

De bebouwing is heterogeen, ook aan de westkant van de straat waarvan de bebouwing aansluit bij het Zuid en bestaat uit eind-19de- of begin-20ste-eeuwse burgerhuizen van doorgaans drie traveeën en drie tot vier bouwlagen in neoclassicistische of eclectische stijl. Opvallend voor de Kasteelpleinstraat is dat hier meteen in de jaren na het openen van de nieuwe bouwgronden talrijke woningen werden gebouwd, iets wat op andere plaatsen van het Zuid veel minder vlot verliep. Net als bij de Kronenburgstraat is dit te verklaren door de nabijheid van de oude stad en door het feit dat aan de oostkant van de straat ook al bebouwing aanwezig was. De Kasteelpleinstraat vormt als drukke verbindingsweg de ideale locatie voor handelszaken, wat zich uit in de aanwezigheid van talrijke woonwinkelpanden waarin hier en daar nog een fraaie winkelpui is bewaard. Nummer 60 is een voorbeeld van een neoclassicistische winkelhuis waarvan de pui inmiddels is gemoderniseerd. Nummers 16 tot 20 zijn gelijkaardige, maar minder versierde woningen: nummer 18 gebouwd rond 1877 als winkelhuis voor Maria Düssard en ontworpen door Van Besten; nummer 20 rond 1878 gebouwd voor H. Van Uffelen. Op het spitse hoekperceel met de Welvaartstraat werd in 1877 een neoclassicistisch hoekgebouw met handelsgelijkvloers gebouwd voor Jean De Roeck, die ook de aansluitende woningen op nummer 52 en in de Welvaartstraat nummer 51 liet bouwen. Op nummer 51 vinden we eveneens een verbouwd neoclassicistisch woon- en winkelpand van vier bouwlagen terug.

Tijdens een plaatsbezoek aan het pand kon geconstateerd worden dat het interieur op de gelijkvloerse verdieping volledig werd aangepast. Op de eerste en tweede verdieping is de kamerstructuur verdwenen, op de bovengelegen verdiepingen is deze nog wel aanwezig. Atypisch voor dit pand is de trap die achter het hoofdvolume gelegen is in de achterbouw. Er zijn geen waardevolle interieurelementen aanwezig, met uitzondering van de structuur.

Er wordt een rapport toegevoegd aan het dossier van een ingenieur stabiliteit waarin gesteld wordt dat de draagconstructie niet voldoet aan hedendaagse normen, gebaseerd op veronderstellingen omdat er geen destructief onderzoek werd uitgevoerd. De draagrichting van de vloeren is niet correct weergegeven, aan de richting van de plankenvloer kan je de draagrichting van de onderliggende balken bepalen. De vloer ligt nooit in dezelfde richting als de onderliggende balken. De studie is gebaseerd op foute uitgangspunten en kan dus ook niet als uitgangpunt gebruikt worden.

De bouwfysische staat van het pand is goed, er zijn geen aantastingen zichtbaar.

Men wenst het pand volledig af te breken en enkel de gevel te behouden. Men voegt een mansardedak toe ter vervanging van de huidige daklaag. De gelijkvloerse gevelpui wordt vervangen door een nieuwe invulling, er wordt een blauwe hardstenen plint voorzien, de gesloten geveldelen worden bepleisterd. De volledige gevel wordt hersteld en wit geschilderd en voorzien van zwart aluminium schrijnwerk. Op basis van de geveltekening is het niet duidelijk welke delen welke afwerking krijgen.

Op basis van de aangeleverde informatie en gelet op het feit dat het pand dateert uit de eerste bouwfase aan deze zijde van de Kasteelpleinstraat, zal als voorwaarde opgelegd worden om de draagstructuur te behouden. Indien nodig kan deze plaatselijk hersteld worden of versterkt worden waar nodig. Er kan een afwerking voorzien worden op de vloer, tussen de vloer en onder de vloer waardoor deze voldoet aan de eisen van de brandweer en in functie van akoestiek/contactgeluid. Op deze manier blijft de samenhang tussen het interieur en het exterieur van het pand gegarandeerd. In het huidige voorstel zou enkel de gevel bewaard blijven, dit is niet is niet waar de hedendaagse monumentenzorg voor staat.

Aanpassingen aan het dak zijn aanvaardbaar, gelet op de omgeving en gelet op de beperkte erfgoedwaarde van de dakconstructie. Het voorstel voor een mansardedak doet geen afbreuk aan de erfgoedwaarde van het pand en zijn omgeving.

Met betrekking tot de voorgevel: het is niet duidelijk hoe de nieuwe invulling zich visueel zal inpassen aangezien zowel het materiaalgebruik als het aanzicht onduidelijk zijn. Als voorwaarde zal dan ook gesteld worden dat de uitwerking van de gevelpui in detail verder moet voorgelegd worden aan de stedelijke dienst monumentenzorg voor verder advies.

Er wordt nieuw aluminium schrijnwerk voorzien. Aangezien dit pand als beeldbepalend kan beschouwd worden in deze omgeving door zijn architecturale uitwerking en historiek, zal als voorwaarde opgelegd worden houten schrijnwerk te voorzien met correcte historische profilering. Detailtekeningen zijn te bekomen bij onze dienst en er moeten ook detailtekeningen worden bezorgd voorafgaand aan de plaatsing van het schrijnwerk voor verder advies.”

Bovenstaand advies wordt bijgetreden vanuit ruimtelijk oogpunt. De voorgestelde ingrepen verwijderen de bestaande en oorspronkelijke structuur van het gebouw waardoor de erfgoedwaarde van het gebouw volledig wordt aangetast en uitgehold. De aanvraag is daardoor ook in strijd met artikel 2.1.1 van het RUP Binnenstad.

De aanvraag bevat, zoals opgemerkt in het bovenstaande advies, enkele onduidelijkheden wat betreft uitvoering, materialisatie, e.d. waardoor een correcte beoordeling niet mogelijk is.

Daarenboven zijn de gestelde voorwaarden om tot een gunstig advies van de dienst monumentenzorg te komen, niet in voorwaarden op te leggen, gezien hun impact op de aanvraag. Daarom wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Met het oog op een nieuwe aanvraag wordt aanbevolen om de vormgeving van het dakvolume verder te onderzoeken. Een zadeldak verdient, gezien de omgeving, de voorkeur. Een mansardedak is mogelijk. Hierbij wordt aanbevolen om eerder een Antwerps mansardedak te voorzien, waarbij:

-          de kroonlijsten zich bevinden op borstweringshoogte;

-          de rechtopstaande dakvlakken een minimale hellingshoek hebben ten opzichte van het gevelvlak;

-          de ramen verticaal staan en vertrekken vanop de kroonlijst en als erkers uit het dakvlak komen;

-          het bovenste dakdeel een plat (groen)dak is.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De voorgestelde handelingen verbeteren de algemene woonkwaliteit van de woning.

Vastgesteld wordt dat de fietsenberging in de kelder te bereiken is via een trap in de gang. Er is echter te weinig ruimte voor de trap om je met je fiets te kunnen opstellen. Er moet minimaal 1,7 meter vrije ruimte zijn voor de trap en de trap moet voorzien worden van een fietsgoot.

Hierdoor is de aanvraag strijdig met artikel 29 van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden. 

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten