2021_CBS_00886 - Omgevingsvergunning - OMV_2020129732. Italiëlei 61-65, Van Aerdtstraat 2-4 . District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/06/2018: weigering (2018460) voor het slopen van vijf panden en bouwen van een appartementsgebouw met 25 wooneenheden en een ondergrondse parkeergarage;

-          05/05/1986: vergunning (18#67521) voor binnenverbouwing drankgelegenheid (Italiëlei 61);

-          23/12/1966 vergunning (18#49481) voor winkelpui (Van Aerdtstraat 2);

-          11/02/1966: vergunning (18#48472) voor een gevelverbouwing (Italiëlei 65);

-          25/09/1964: vergunning (18#46772) voor een verbouwing (Italiëlei 61);

-          31/10/1958: toelating (18#38571) voor veranderingswerken (Van Aerdtstraat 2);

-          18/01/1946: toelating (18#20106) voor een herstel- en gevelverbouwing (Italiëlei 63);

-          14/10/1931: toelating (1931#40323) voor gevel- en binnenveranderingen (Van Aerdtstraat 4).

Vergunde/vergund geachte toestand

-          Italiëlei 61: hoekpand van 3 bouwlagen onder schuin dak met gelijkvloers reca en bovenliggend 2 woningen;

-          Italiëlei 63: besloten bebouwing van 3 bouwlagen onder plat dak (ééngezinswoning);

-          Italiëlei 65: besloten bebouwing van 3 bouwlagen onder schuin dak, winkelhuis (ééngezinswoning);

-          Van Aerdtstraat 2: besloten bebouwing van 3 bouwlagen onder schuin dak met gelijkvloers handelspand en bovenliggend wonen;

-          Van Aerdtstraat 4: besloten bebouwing van 4 bouwlagen onder plat dak.

Huidige toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw (4 woningen).

Gewenste toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 17 appartementen en een commerciële functie (functiecategorie kantoor en vrije beroepen);
• 7 één-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 58m² tot 65m²;
• 6 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 85m²;
• 2 drie-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 126m²;
• 2 vier-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 133m² en 147m²;
• de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 80m²;

-          bouwvolume:

• slopen van 3 appartementsgebouwen en 2 eengezinswoningen;
• nieuwbouw hoekpand in besloten bebouwing van 4 bouwlagen onder plat dak met torenvolume op de hoek tot 9 bouwlagen onder plat dak;

-          gevelafwerking: licht zandkleurig architectonisch beton en aluminium buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          de nieuwbouw van een meergezinswoning met 17 wooneenheden, een kantoor en een ondergrondse parking na het slopen van de bestaande bebouwing.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1 zone voor wonen - (wo) en artikel 3 zone voor centrumfuncties - (ce).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):

-          1.3 Harmonieregel en referentiebeeld

Het talrijkst aantal bouwlagen voor de hoge gebouwen op de leien zijn gebouwen met 8 bouwlagen. Bijgevolg zijn 9 bouwlagen niet kenmerkend.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend(e) punt(en):

• er wordt een afwijking gevraagd op de verplichting tot infiltratievoorziening omwille van geen beschikbare oppervlakte, waarbij het buffervolume mee voorzien wordt in de regenwaterput.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 22 Toegangen en deuropeningen:
  de deur tussen inkomsas en inkomhal heeft een deurblad van slechts circa 90cm;
  niet alle toegangsdeuren tot de privatieve bergingen in de kelder zijn voldoende breed;
• artikel 24 Draairuimte:
  de toegangsdeuren tot de appartementen liggen vrij diep zodat er geen raakvlak is van de vrije en vlakke draairuimte tot deze toegangsdeuren;
• artikel 27 Parkeerplaatsen:
  de aangepaste parkeerplaatsen bevinden zich niet zo dicht mogelijk bij de lift.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
  De aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:
  • Artikel 14: er wordt een deur voorzien, in een gevel die grenst aan het openbaar domein, die zich geheel bevindt beneden 2,60 meter boven het aangrenzende maaiveld, die opendraait over het openbaar domein en waarbij het onduidelijk is of dit een nooduitgang betreft die niet als enige in- of uitgang gebruikt wordt.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Bij nazicht van de plannen blijkt het dakplan een materiële fout te bevatten. De ‘contouren’ van de daken werden namelijk niet opgetekend.

Bijgevolg zal worden opgelegd het dak te voorzien zoals plan ‘BA_ITKA_P_N_13_1843 NIVEAU DAK’, ontvangen van architect dd.22/01/2021, waar deze contouren wel staan op vermeld.

Functionele inpasbaarheid

De combinatie commerciële ruimte op de begane grond en wonen op de begane grond en bovenliggende lagen is conform de bestemmingsvoorschriften van het RUP 2060.

Door een doordachte mix van verschillende slaapkamerappartementen en een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen van de appartementen zelf is de woonkwaliteit van de appartementen en het appartementsblok gewaarborgd.

Het voorzien van 17 appartementen en een commerciële ruimte is functioneel inpasbaar.

De druk op het perceel, het bouwblok en de wijk, rekening houdend met de voorwaarden, blijft aanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site niet wordt overschreden.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften / Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld.

Op de site werd ontwerpend onderzoek uitgevoerd tijdens een trajectbegeleiding onder andere door de Kwaliteitskamer waarbij werd gezocht naar ruimtelijke mogelijkheden in het kader van ruimtelijke haalbaarheid en draagkracht van het desbetreffende bouwblok.

Voorliggend voorstel werd ook gunstig geëvalueerd.

Er wordt voor de ontwikkeling een opbouw voorzien met verschillende volumes van verschillende bouwhoogtes waarbij maximaal wordt aangesloten bij de buurprofielen van de 19^de-eeuwse panden op de Italiëlei en de van Aerdstraat. Voor de hoek wordt een bouwhoogte opgezocht die kenmerkend is voor de appartementsgebouwen uit te jaren 70 op de leien. Het project wordt trapsgewijs opgebouwd naar de hoek. De van Aerdtstraat wordt gekenmerkt door panden met 4 bouwlagen en hier wordt maximaal aangesloten op de kenmerkend hoogte. Ter hoogte van de Italiëlei wordt lager aangesloten aan de kroonlijsthoogte van de rechterbuur die boven de kroonlijst nog over een daklaag beschikt. Hierdoor overschrijdt het totaal van alle bouwhoogtes van voorgestelde ontwikkeling de aanvaardbare maximale hoogte niet substantieel.

Er ontstaat een kwalitatieve verdichting zonder een schaalbreuk van de gehele ontwikkeling met de omgeving, waardoor de hinder voor de omliggende percelen op vlak van bezonning en privacy beperkt blijft. Voorgestelde ontwikkeling overschrijdt het totaal van alle bouwhoogtes de aanvaardbare maximale hoogte niet substantieel.

Gezien alle voorwaarden opgenomen in de adviezen van de kwaliteitskamer werden geremedieerd, past het project zich op vlak van schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid op een aanvaardbare manier in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

Gezien voorliggende aanvraag beeldbepalend is werd de kwaliteitskamer reeds tijdens de ontwerpfase betrokken in het traject en om advies gevraagd: “Het project werd reeds besproken en de aanpassingen liggen voor. De kwaliteitskamer gaat akkoord met de aangepaste volumetrie.

Verschillende gevelstudies liggen voor.

De gevel vertoont een strakke gridstructuur met inpandige terrassen op de hoeken.

De kwaliteitskamer vraagt om de inpandige terrassen op de hoek te beglazen en een wintertuin te voorzien, waardoor de hoek meer massiviteit krijgt.

Verder vraagt de kwaliteitskamer om een meer verticale geleding te onderzoeken zodat de planmatige indeling van de achterliggende terrassen overeenkomt met de geleding van de gevelstructuur.

Qua materialisatie gaat de voorkeur van de kwaliteitskamer uit naar een warme en lichte kleurstelling i.p.v. rode kleurstelling.

De nieuwe gevelstudie werd teruggekoppeld wat leidde tot volgende beoordeling: “In de kwaliteitskamer werden de overeenkomst tussen openingen(terrassen) en gevelgeleding besproken dit was de reden waarom de keuze destijds ging naar het voorbeeld met een eerder verticaal ritme. Omwille van het beeld aan buitenzijde is ook gevraagd om de terrassen afsluitbaar te maken (doorlopend glas).

Het voorstel dat  nu voorligt lijkt beiden op te lossen in die zin dat de grotere geleding is opgesplitst in een kleiner ritme en de terrassen lijken beglaasd.  Er wordt gebruik gemaakt van warme kleurtinten.”

De opmerkingen van de kwaliteitskamer werden herwerkt in voorliggend ontwerp waardoor ervan uitgegaan kan worden dat het project zich op een aanvaardbare manier inpast in de omgeving.

Bodemreliëf

Gezien de aanvraag tevens de sloop van een aantal gebouwen en het realiseren betreft van 3 ondergrondse bouwlagen, werd advies gevraagd aan de dienst milieu. Zij geven onderstaande opmerkingen  mee:

“Sloop

De uitvoerder van de sloopwerken dient de nodige maatregelen te nemen om stofemissies tijdens de afbraak zoveel mogelijk te beperken (Vlarem II hoofdstuk 6.12). De aanbevelingen en adviezen in de sloop- en asbestinventaris moeten gevolgd worden.

Bronbemaling

Voor de realisatie van de drie ondergrondse bouwlagen zal er een bronbemaling noodzakelijk zijn. De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4 m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2).

De initiatiefnemer wordt gewezen op de verplichting volgens de bouwcode van de stad Antwerpen om een retourbemaling uit te voeren (artikel 42). Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen.

In dat geval moet bij lozing van >10 m³/u op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4m –mv).

Voor toekomstige projecten wordt er aangeraden een bemaling tegelijk met de stedenbouwkundige handelingen aan te vragen zodat men niet voor ongewenste verrassingen komt te staan in verband met kosten, timing en dergelijke.

Exploitatie

Voor de exploitatie van het gebouw dient de eigenaar na te gaan of er indelingsplichtige activiteiten van toepassing zijn aangezien dit niet uit de plannen is af te leiden (airco, warmtepompen, stookinstallaties,…).”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt doorgaans onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één-slaapkamerappartement.

Gezien de minimale afwijking én de planschikking waarbij in de linker bovenhoek een volledig beglaasde wintertuin wordt geplaatst op de hoek, ontstaat op de voorgestelde oppervlakte voldoende ruimtelijkheid,  leefbaarheid, woonkwaliteit en duurzaamheid.

Buiten een aantal strijdigheden met de verordening toegankelijkheid, die zullen opgenomen worden in de voorwaarden, voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande nieuwbouw is mits naleven van de voorwaarden niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking wordt ontsloten met een autolift via Italiëlei (ventweg)

Ook de fietsers moeten gebruik maken van de autolift.

De autolift moet steeds klaar staan op niveau 0 zodat geen wachtrijen ontstaan op openbaar domein.

Fietsvoorzieningen:

Voor de verschillende appartementen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

7 appartementen met 1 slaapkamer : 7 x 2 = 14

6 appartementen met 2 slaapkamers : 6 x 3 = 18

2 appartementen met 3 slaapkamers : 2 x 4 = 8

2 appartementen met 4 slaapkamers :2 x 5 = 10

In totaal moeten 50 fietsenstallingen voorzien worden. (14 + 18 + 8 + 10 = 50)

In de ondergrondse parking zijn 3 fietsenbergingen ingericht voor 16 + 16 + 36 fietsen. Er wordt enkel een dubbelhoog systeem voorzien. Dit systeem is niet geschikt voor alle soorten fietsen (zware (elektrische) fietsen, fietsen met manden, zakken, fietsstoeltjes,…).

Indien gebruik gemaakt wordt van een dubben systeem (voor maximum de helft van de stallingen), moet de tussenafstand minimum 50cm zijn. Bij een smallere tussenafstand zullen niet alle stallingen gebruikt kunnen worden, en is de capaciteit dus lager.

De inrichting van de fietsenstallingen moet voldoen aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode.

Er moeten verschillende stallingssystemen gebruikt worden. Minimum de helft van de stalplaatsen moeten ‘gewone’ stalplaatsen zijn met voldoende tussenafstand en afstand achter de fietsen.

De fietsenstallingen op -1 en -2 zijn bereikbaar via de autolift.

Laden en lossen:

Laden en lossen voor de commerciële ruimte moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de voorwaarden van Proximus integraal uit te voeren;

3.      de autolift moet steeds klaar staan op niveau 0 zodat geen wachtrijen ontstaan op openbaar domein;

4.      minimum de helft van de fietsenstallingen te voorzien als ‘gewone’ stalplaatsen;

5.      indien gebruik gemaakt wordt van, een dubbel systeem (voor maximum de helft van de nodige stallingen) moet de tussenafstand minimum 50cm zijn;

6.      de inrichting van de fietsenstallingen te voorzien conform de inrichtingsprincipes uit de bouwcode;

7.      laden en lossen voor de commerciële ruimte te voorzien op bestaande laad- en loszones in de omgeving;

8.      de deur tussen inkomsas en inkomhal alle toegangsdeuren tot de privatieve bergingen in de kelder te voorzien conform artikel 22 van de verordening toegankelijkheid;

9.      de toegangsdeuren tot de appartementen te voorzien conform artikel 24 van de verordening toegankelijkheid;

10.    de aangepaste parkeerplaatsen zo dicht mogelijk bij de lift te bevinden conform artikel 27 van de verordening toegankelijkheid;

11.     na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

12.     de exploitant dient na te gaan of voor de exploitatie van de constructie een melding of vergunning noodzakelijk is;

13.     de exploitant dient een omgevingsvergunning voor de bronbemaling te bekomen vóór de start van de werken. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4 m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2);

14.     het dak te voorzien zoals plan ‘BA_ITKA_P_N_13_1843 NIVEAU DAK’, ontvangen van architect dd.22/01/2021;

15.     de deur welke opendraait over het openbaar domein enkel te gebruiken bij calamiteiten.

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

De voorliggende aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het kaderbesluit ‘Stedenbouwkundige lasten’ goedgekeurd door het college op 9 maart 2018 (jaarnummer 2018_CBS_02203).

Het college besliste op 11 december 2020 (Jaarnummer 10341) dat er voor het project ‘Italiëlei 61-65/ Van Aerdtstraat 2-4, district Antwerpen’ geen stedenbouwkundige lasten verschuldigd zijn.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Draagkracht: Maar een klein aantal eengezinswoningen wordt voorzien in het project. Het project overschrijdt de ruimtelijke draagkracht (artikel 1.4) Slechts 4 van de 17 woningen hebben 3 of 4 slaapkamers. De functionele inpasbaarheid zit niet goed, er is een groot tekort aan gezinswoningen.

Beoordeling: Bij de beoordeling van een aanvraag tot omgevingsvergunning behoort het tot de appreciatiebevoegdheid van de vergunningverlenende overheid om de aspecten zoals schaal, inpasbaarheid, mobiliteit etc. af te wegen ten aanzien van de ruimtelijke context. Voorliggende aanvraag is tot stand gekomen na een grondige analyse van de omgeving wat vertaald is geworden in een bouwprogramma waarbij ook de impact op het bestaand weefsel in consideratie werd genomen. Op grond van de ingewonnen sectorale adviezen en op grond van de gangbare stedenbouwkundige principes, kan geconcludeerd worden dat voorliggende aanvraag weldegelijk verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening. De grondslag die ligt aan deze conclusie is verder terug te vinden in de beoordeling. Het is niet correct te stellen dat de draagkracht wordt overschreden. Er worden voldoende grote entiteiten voorzien. Ook wordt het project voorzien van een goede mix van verschillende slaapkamerappartementen. Door het nieuw bouwen van 17 appartementen en commerciële ruimte blijft de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk aanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site niet wordt overschreden.

Het bezwaar is ongegrond.

2.      Bouwhoogte: Het project zal door zijn bouwhoogte en volume een negatieve impact hebben op de leefbaarheid in de achterliggende bebouwing van het kleine bouwblok Italiëlei/Geulincxstraat/Van de Wervestraat/Van Aerdtstraat, vooral voor de noordzijde van de Geulincxstraat en de westzijde van de Van de Wervestraat. Het bouwproject verstoort zeer sterk het vrij uitzicht op de lucht in westelijke richting en ontneemt compleet het genot van de avondzon van de bewoners van de noordzijde van de Geulincxstraat als die aan de westzijde van de Van de Wervestraat. Het bouwproject stelt zich hierdoor asociaal op ten opzichte van de gezinnen in de achterliggende bewoning. Daarnaast schept het torengebouw een precedent aangaande de aangrenzende bebouwing aan dit stukje Italiëlei. De aanvraag is gezien de bouwhoogte strijdig met artikel 6 van de bouwcode.

Beoordeling: Op de site werd onderzoek uitgevoerd tijdens een trajectbegeleiding met de Kwaliteitskamer. De ruimtelijke mogelijkheden of alternatieven in het kader van ruimtelijke haalbaarheid en draagkracht van het desbetreffende bouwblok werden onderzocht. Voorliggend voorstel werd voorwaardelijk gunstig geëvalueerd door deze kwaliteitskamer.

Het kan kloppen dat een bepaalde hoogte van het gebouw in voorgestelde ontwikkeling hoger is dan hoogtes van gebouwen kenmerkend in de omgeving. Er worden echter ook lagere hoogtes voorzien in aansluiting met de naburige panden. Het project zou onaanvaardbaar zijn indien het in aansluiting met de buurpanden gebouwen voorzag met hoogtes hoger dan de kenmerkende hoogte. Dit is echter niet het geval.

Op de site werd maximaal gestreefd naar een voorstel dat de korrel en de variatie in kroonlijsthoogte van het bouwblok opneemt en de Leien met een aanvaardbare beperkte dissonante op de hoek.

De beoogde hoogte is inpasbaar in de omgeving. De opbouw van het project met de trapsgewijze verhoging naar de hoek zorgt er voor dat de hinder op vlak van bezonning en lichtinval voor de aanpalende eigendommen beperkt blijft. Uiteraard zal het uitzicht en lichtinval voor enkele omwonenden wijzigen, maar niet in die mate dat de woonkwaliteit onaanvaardbaar in het gedrang komt.

Het bezwaar is ongegrond.

3.      Aansluiting ramen materialen en verdiepingen: De aansluitingen van de ramen, materialen en verdiepingen zijn niet harmonieus met de aanpalende panden. RUP 2060 bepaalt ook dat er harmonie moet zijn met de buurt. Omwille van het bovengenoemde komt de leefbaarheid van bezwaarindiener en andere buren in het gedrang.

Beoordeling: De gevel heeft een sobere, hedendaagse uitstraling en is bijgevolg anders dan de typische 19de -eeuwse herenhuizen en appartementsgebouwen van de jaren 70 in de straat maar weldegelijk inpasbaar in de omgeving door zijn ritmering, geleding, kleurgebruik en volume.

Een gebouw met een gevelbreedte van deze schaal en een gemengde invulling zal logischerwijs in een andere vormentaal worden ontworpen dan de neo–classicistische, smallere herenhuizen en appartementsgebouwen in de straat. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het belangrijk er over te waken dat het project zich genoegzaam laat inpassen in het straatbeeld, ook al wijkt het op eerste zicht af door zijn grootte en programma. In voorliggend project echter wordt op een actuele wijze getracht een zekere geleding aan te brengen. Het project werd voorgelegd aan de Kwaliteitskamer die gunstig advies gaf.

Het bezwaar is ongegrond.

4.      Inkijk en bezonning: Achteraan de appartementen in het stuk van de Van Aerdtstraat zouden overal balkons komen.  Ze zijn weliswaar 2 meter verwijderd van de perceelsgrens maar de inkijk zou enorm zijn. Hoe hoger de balkons, hoe meer inkijk zij zullen hebben in de lagere verdiepingen. 

De diepte van het stuk met de 8 verdiepingen is dieper dan het lagere stuk in de Van Aerdtstraat.  Door de bouwdiepte en de 8 verdiepingen zouden de nu al donkere koeren/tuintjes nog veel donkerder worden bij bezwaarindiener, bezwaarindieners buren in de Van Aerdstraat en de Geulinckstraat. Bovendien zou het ook de avondzon wegnemen. De bouwdiepte van de appartementen zou minder diep moeten zijn zodat de balkons qua diepte aansluiten op de achtergevel van het naburige pand en niet verder uitsteken.  De 5 meter afstand van de achterste perceelsgrens wordt hierdoor ook niet gevrijwaard.

Beoordeling: De correcte afstandsprincipes ten opzichte van de perceelsgrenzen om privacy en hinder te voorkomen werden in voorliggende aanvraag correct gehanteerd. Ook de aansluitingen in diepte met de buurprofielen werd gerespecteerd. Gelet op de typische configuraties binnen het stedelijk weefsel bestaat er altijd een vorm van inkijk. De te verwachten hinder die hier zal ontstaan resulteert niet in een onaanvaardbare hinder die in een stedelijke omgeving de gangbare normale inkijk zal overschrijden.

De trapsgewijze verhoging naar de hoek zorgt er voor dat de hinder op vlak van bezonning en lichtinval voor de aanpalende eigendommen beperkt blijft. De beoogde hoogte is inpasbaar in de omgeving. Uiteraard zal het uitzicht voor enkele omwonenden wijzigen, maar niet in die mate dat de woonkwaliteit onaanvaardbaar  in het gedrang komt. Het is correct dat de nieuwbouw ten opzichte van de bestaande toestand een beperking vormt voor de lichttoetreding op aanpalende koeren en tuinen, toch is de invloed van de verhoging niet van dien aard dat de woonkwaliteit onaanvaardbaar in het gedrang komt door gebrek aan zon - of daglicht.

De 5 meter afstand van de achterste perceelsgrens wordt in voorliggend project gevrijwaard.

Het bezwaar is ongegrond.

5.      Open ruimte: Bezwaarindiener meldt dat volgens artikel 27 van de bouwcode er bij nieuwbouw 20% van het grondoppervlak als onverharde tuin moet worden voorzien.  Dit is niet het geval. 

Beoordeling: Het ruimtelijk uitvoeringsplan stelt dat voor nieuwbouw een oppervlakte van minimum 20% van de perceelsoppervlakte moet voorzien worden als open, onverharde ruimte. Het is echter mogelijk minder dan 20% van het perceel onbebouwd te laten indien het gaat om hoekpercelen. Op deze hoekpercelen is het immers door de vorm en / of afmetingen onmogelijk 20% open ruimte te laten. In deze gevallen wordt de oppervlakte open ruimte vastgesteld door de vergunningverlenende overheid. Er kan niet geoordeeld worden dat de leefbaarheid in het bouwblok door een gebrek aan open ruimte in het gedrang komt of dat er onvoldoende woon- en leefkwaliteit ontstaat voor de omgeving.

Er wordt voldoende open ruimte voorzien op het perceel.

Het bezwaar is ongegrond.

6.      Parkeerdruk: De parkeerdruk is enorm groot in de buurt, er worden niet voldoende parkeerplaatsen tov het aantal appartementen voorzien. Dit is in strijd met artikel 30.

Beoordeling: De werkelijke parkeerbehoefte bedraagt 21 (zoals beschreven door de dienst mobiliteit in de parkeerparagraaf). Er wordt een ondergrondse parkeergarage voorzien voor 21 wagens. De parkeerbehoefte wordt aldus ingevuld op eigen terrein.

Het bezwaar is ongegrond.