2021_CBS_00907 - Omgevingsvergunning - OMV_2020158028. Turnhoutsebaan 191. District Borgerhout - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25/07/2018: proces-verbaal (11002_2018_7203) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning (bijkomende overtredingen tuinzone);

-          18/07/2018: proces-verbaal met stakingsbevel (11002_2018_7144_APO) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning (aanbouwen volume);

-          15/01/2018: proces-verbaal (11002_2018_5650) voor een functiewijziging en het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke schriftelijke stedenbouwkundige vergunning (gedeeltelijk dichtbouwen van de tuinzone);

-          15/09/2016: proces-verbaal (11002_2016_1942) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke schriftelijke stedenbouwkundige vergunning (wijzigen dakconstructie);

-          03/02/1986: vergunning (179#8734) voor het plaatsen van een afdak;

-          26/04/1976: vergunning (179#7587) voor het plaatsen van een lichtreclame aan de voorgevel;

-          12/01/1976: vergunning (179#7553) voor voorgevelveranderingswerken;

-          22/04/1953: toelating (179#2151) voor een verbouwing;

-          01/12/1947: toelating (1276#71) voor het verbouwen van en bekleden van de voorgevel met lederkleurige parementsteen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          handelspand in besloten bebouwing van 2 bouwlagen onder plat dak.

-          gelijkvloerse achterbouw tot een bouwdiepte van 24,5 m.

Huidige toestand

-          functie: 

• gelijkvloers detailhandel;
• een afzonderlijke woonentiteit op de 1ste en 2de verdieping;

-          bouwvolume: 

• optopping van het hoofdvolume met een extra bouwlaag;
• uitbreiding van de gelijkvloerse achterbouw tot een bouwdiepte van circa 46,1 m;

-          gevelafwerking: 

• extra bouwlaag afgewerkt in licht beige cementering;
• buitenschrijnwerk in witte pvc;
• afzonderlijke toegang tot woning en winkel;
• de volledige gelijkvloerse winklpui van de voormalige handelsruimte werd verwijderd en volledig opengemaakt. De gevelopening wordt afgesloten door middel van een metalen rolluik (niet openmazig);
• boven de inkom van de gelijkvloerse verdieping werd over de volledige breedte van het pand zaakgebonden publiciteit aangebracht;

-          inrichting:

• er werd een verbinding voorzien met de tuinzone van Kattenberg 60. deze tuinzone is gelegen achteraan de illegaal opgetrokken aanbouw en werd over de volledige oppervlakte verhard met een betonplaat.

Gewenste toestand

-          functie: 

• gelijkvloers detailhandel, conform bestaande toestand;
• de afzonderlijke woonentiteit heeft 2 slaapkamers en heeft een netto vloeroppervlakte van circa 90m²;

-          bouwvolume: 

• gelijkvloerse winkel over bijna volledige perceel met kleine koer;
• 2de verdieping met plat dak, conform bestaande toestand;

-          gevelafwerking:

• extra bouwlaag afgewerkt in licht beige cementering;
• buitenschrijnwerk in witte pvc;
• afzonderlijke toegang tot woning en winkel;
• openmazig metalen rolluik voor handelspand;

-          inrichting:

• de verbinding met de tuinzone van Kattenberg 60 wordt verwijdert. Het is onduidelijk wat er met de gerealiseerde betonplaat gebeurt.

Inhoud van de aanvraag

-          het regulariseren van de omvorming van handelspand met woning naar handelsgelijkvloers met bovenliggende onafhankelijke woongelegenheid;

-          het regulariseren van de gelijkvloerse uitbreiding; 

-          het regulariseren van de uitbreiding van het bouwvolume met een extra bouwlaag;

-          het regulariseren van de gewijzigde winkelpui met een afzonderlijke toegang tot de woning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

De architectuur van nieuwe bouwlaag alsook van de gelijkvloerse winkelpui kunnen bezwaarlijk afgestemd worden genoemd, op de architectuur van de totale constructie;

• artikel 12 Levendige plint:

De mazen van het rolluik op de gelijkvloerse verdieping zijn onvoldoende groot en zijn niet over de volledige oppervlakte van het rolluik gesitueerd;

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  §3 De buitenruimte achteraan het handelsgelijkvloers is niet toegankelijk vanuit de bovenliggende woning;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  §3, 3° De dakopstand van de gelijkvloerse uitbouw beschikt niet over de nodige dakopstand ten opzichte van de rechtse buur;
• artikel 38 Groendaken:

De platte daken van de extra bouwlaag en de gelijkvloerse uitbreidingen zijn niet aangelegd als groendaken.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op voorliggende aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

In voorliggende aanvraag wordt de woonfunctie op de eerste verdieping voorzien van een aparte toegang en de handelsruimte vergroot.

Vanuit het oogpunt van de woonkwaliteit is het nodig dat elke woning een eigen toegang heeft vanaf de straat of vanaf een gemeenschappelijke circulatieruimte zoals een binnenstraat, een patio, een binnentuin, een trappenhal of gang. Daardoor is elke woning autonoom bereikbaar en staat de woning voor haar functioneren los van elke andere woning of andere functies.

Eén van de hoofdoorzaken van leegstand boven handelszaken is het gebrek aan een afzonderlijke toegang naar de bovenliggende verdiepingen. Om zoveel mogelijk winkelruimte te kunnen benutten, zijn er immers geen afzonderlijke toegangen naar bovenliggende verdiepingen opgenomen in de winkelruimte. Dat zorgt ervoor dat de woningen boven de winkels praktisch onverhuurbaar worden, met leegstand als gevolg. Het bevorderen van wonen boven winkels begint bij de toegankelijkheid van de bovenliggende verdiepingen.

De aparte toegang vergroot het gebruiksgenot op voorwaarde dat ook een verbinding met de handelsruimte blijft.

De vergrootte handelsruimte past zich in in het aanbod van het kernwinkelgebied.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het vergunde bouwvolume omvat een hoofdbouw van 2 bouwlagen onder een plat dak in gesloten bebouwing met een gelijkvloerse achterbouw tot een bouwdiepte van 24,5 m. Deze achterbouw werd intussen uitgebreid tot een bouwdiepte van circa 46,1 m en het hoofdvolume werd voorzien van een extra bouwlaag onder plat dak. In voorliggende aanvraag wenst men deze uitbreidingen van het bouwvolume te regulariseren.

Gelet op de kenmerken van de straat is dit aanvaardbaar op voorwaarde dat de overblijvende open ruimte die, zoals voorgesteld, geen kwalitatieve buitenruimte betreft door bereikbaarheid en relatie met de aanpalende ruimte, ook wordt gesupprimeerd.

Visueel-vormelijke elementen

Het nieuwe volume boven de kroonlijst, traditioneel uitgewerkt als daklaag, wordt in voorliggend voorstel echter uitgewerkt als volwaardige laag in een licht beige cementering waarbij de raamopening niet op mekaar zijn afgestemd.

Gelet op de hoogte van de voorzien laag is het afwerken van deze laag als volwaardige laag aanvaardbaar op voorwaarde dat de afwerking en raamopeningen worden afgestemd op de afwerking en raamopeningen van de eerste verdieping.

Het louter opvullende van de gelijkvloerse winkelpui met een rolluik is aanvaardbaar op voorwaarde dat deze openmazig wordt voorzien conform de bepalingen in de bouwcode en dat er een samenhangend geheel van rolluik, zonnewering en publiciteit wordt voorzien. Dit laatste is, zoals zichtbaar op beeldmateriaal, op dit moment niet het geval.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de afwerking en raamopeningen van de tweede verdieping te voorzien zoals op eerste verdieping;

3.      de mazen van het rolluik op de gelijkvloerse verdieping voldoende groot en over de volledige oppervlakte van het rolluik te voorzien conform artikel 12 van de bouwcode;

4.      achter de keuken op de eerste verdieping, op het plat dak van het gelijkvloers, een toegankelijke buitenruimte te voorzien van 6m² groot van 2 m diepte op 2m afstand van de rechterperceelsgrens;

5.      het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand;

6.      de platte daken van de extra bouwlaag en de gelijkvloerse uitbreidingen te voorzien als groendaken conform artikel 38 van de bouwcode;

7.      een deur te voorzien tussen de toegang van de woning en de handelsruimte;

8.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

Uitsluitingen

De zonnewering en publiciteit.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten