Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020156571 |
Gegevens van de aanvrager: | mevrouw Milouda Yachou met als adres Koxplein 15 te 2140 Borgerhout (Antwerpen) en de heer Mohamed Ouadah met als adres Koxplein 15 te 2140 Borgerhout (Antwerpen) |
Ligging van het project: | Koxplein 15 te 2140 Borgerhout (Antwerpen) |
Kadastrale gegevens: | afdeling 24 sectie A nr. 349D17 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | wijzigen van de functie van detailhandel en bedrijvigheid naar wonen en het herinrichten van een appartement naar duplex |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 10/02/2020: proces-verbaal (11002_2020_12082_APO) voor het uitvoeren van werken en functiewijziging zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning;
- 28/05/2004: vergunning (180#3428) voor vergroten raam gelijkvloers en inrichten winkel in voormalig appartement;
- 08/06/1959: toelating (179#5123) voor veranderingswerken.
Vergunde/vergund geachte toestand
- functie: meergezinswoning met gelijkvloerse winkel en achterliggend magazijn:
- bouwvolume: besloten bebouwing van 3 bouwlagen onder plat dak met centrale open koer;
- gevelafwerking: gele baksteen met betonnen sieromlijsting en beige arduinen gevelafwerking.
Huidige toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Gewenste toestand
- de appartementen op de 2de en 3de verdieping, en 1ste verdieping rechts, alsook de opslag rechts vooraan maken geen deel uit van deze aanvraag;
- functie:
- bouwvolume, conform bestaande toestand:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- het wijzigen van de functie van detailhandel en bedrijvigheid naar wonen;
- het herindelen van een bestaand appartement op de verdieping en samenvoegen met een deel van het gelijkvloers tot duplex;
- het wijzigen van de voorgevelafwerking: materialisatie, gevelopeningen en raamindeling.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 17 december 2020 | 8 januari 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 17 december 2020 | 18 december 2020 |
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie | 17 december 2020 | 23 december 2020 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 17 december 2020 | 4 januari 2021 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De magazijnen en bergplaatsen achteraan het perceel worden afgescheiden van de doorrij en garage vooraan het perceel. Het is onduidelijk wat er wordt gewijzigd aan de doorrij en garage aangezien hieromtrent geen gegevens op de plannen worden toegevoegd én er wordt vermeld dat dit géén deel uitmaakt van voorliggende aanvraag.
Verder ontbreekt er een plan van de bovenste bouwlaag. Hierdoor is het onduidelijk welke functie er op linkerzijde van deze bouwlaag is en of de bovenste bouwlaag al dan niet in contact staat met de onderliggende bouwlagen. Dit waren namelijk slaapkamers van de ondergelegen woongelegenheid.
De magazijnen en bergplaatsen worden gewijzigd naar een woonfunctie.
Ook de detailhandel aan de linkerzijde vooraan wordt gewijzigd naar een woonfunctie.
De woongelegenheid op de eerste verdieping links wordt uitgebreid naar deze oppervlaktes.
Een grote duplex woongelegenheid is principieel niet uitgesloten in voorliggende omgeving op voorwaarde dat het volume wordt afgestemd op de kenmerkende bouwdiepte en bouwhoogte voor woonfuncties en dat rekening houdt met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De aanvraag omvat het dichtbouwen van de open koer (opgetekend in de laatst vergunde toestand) en het ontpitten aan de rechtse achterkant om zo een nieuwe open ruimte te voorzien. In deze open ruimte wordt een berging aan de rechterzijde geplaatst.
Op de 1ste verdieping wordt de uitbouw in breedte en diepte uitgebreid in aansluiting met de zolderverdieping van het voormalige gelijkvloerse magazijn.
Een bouwdiepte op het gelijkvloers én eerste verdieping van bijna 25m voor een woonfunctie is niet kenmerkend. Zeker de eerste verdieping houdt geen rekening met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving. Een bouwdiepte van 17m, enkel op het gelijkvloers met daarachter en tuin met tuinmuren met een ‘standaardhoogte’ zou, op basis van de beschikbare gegevens, wel kenmerkend zijn en hier rekening mee houden.
Visueel-vormelijke elementen
Aan de linkerzijde van de voorgevel wordt het raam verkleind en wordt daaronder een plint voorzien. De rechterzijde, ter hoogte van het bestaand magazijn, wordt voorzien van een brede pvc poort in antraciet. De gele baksteen blijft behouden. Verder zijn de wijzigingen aan de voorgevel beperkt en aanvaardbaar, mits onderstaande duidingen.
Aan de linkerzijde van de voorgevel wordt er in de gevelplint een zonnewering voorzien. Het onduidelijk waarom deze zonnewering nog noodzakelijk is wanneer de detailhandel verdwijnt.
Aan de rechterzijde van de voorgevel wordt in de gevelplint een reclamepaneel geplaatst ter hoogte van de voormalige doorrij en garage. Het is onduidelijk waarvoor publiciteit wordt voorzien.
De achtergevel wordt voorzien in een witte crepi met buitenschrijnwerk in wit pvc, wat aanvaardbaar is.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het dakterras op de 1ste verdieping heeft een rechtstreekse inkijk op de woongelegenheid aan de rechterkant van het perceel. Dit is onaanvaardbaar.
De voorgestelde handelingen, wijzigingen en werken zijn tevens strijdig met vele voorschriften van de bouwcode. Het noodzakelijke gebruiksgenot is dus niet aanwezig.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 27 november 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 17 december 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 15 februari 2021 |
Verslag GOA | 27 januari 2021 |
naam GOA | Wim Van Roosendael |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.