2021_CBS_00901 - Omgevingsvergunning - OMV_2020155926. Generaal Lemanstraat 64. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12/09/2019: weigering (20183057) slopen van bestaande bebouwing en bouwen van een meergezinswoning met een handel gelijkvloers aan de zijde van de Generaal Lemanstraat;

-          Generaal Lemanstraat 64:

• 14/05/1992: vergunning (19921116) voor inrichten winkelruimte;
• 16/12/1993: vergunning (961#1235) voor restaurant + woning.  

-          De Lescluzestraat 5:

• 11/08/1954: vergunning (957#3579) voor voorgevel.

-          De Lescluzestraat 9:

• 14/05/1992: vergunning (961#1124) voor het inrichten winkelruimte.

Laatst vergunde/bestaande toestand

• het perceel is volledig bebouwd;
• zijde Generaal Lemanstraat:
  • functie: restaurant met woning.
  • volume:
    • het pand bestaat uit 4 bouwlagen onder plat dak;
    • de voorgevelbreedte bedraagt circa 6,54 meter;
    • de kroonlijst bevindt zich op circa 14,08 meter;
  • gevelindeling- en afwerking:

• kroonlijst met centrale boog;
• centraal raamgeheel over twee bouwlagen;
• beige bepleistering, blauwe hardsteen plint;
• donkergrijs aluminium schrijnwerk.

• zijde De Lescluzestraat:
  • functie: restaurant en nevenfuncties bij het restaurant (keuken, sanitair, berging, …).
  • volume:
    • het pand bestaat uit 3 bouwlagen onder plat dak;
    • de voorgevelbreedte bedraagt circa 11,31 meter;
    • de kroonlijst bevindt zich op circa 9,79 meter;
  • gevelafwerking:
    • gelijkvloerse plint in blauwe hardsteen met een garagepoort in het rechtergedeelte;
    • beige bepleistering;
    • donkergrijs aluminium schrijnwerk.

Gewenste toestand

-          het perceel wordt centraal ontpit;

-          Generaal Lemanstraat:

• functie:
  • handelsruimte op het gelijkvloers;
  • 1ste  verdieping: één slaapkamerappartement van circa 68 m² met buitenruimte van circa 7 m²;
  • 2de en 3de verdieping telkens één studio van circa 50,50 m² met buitenruimte van circa 4,98 m².
• volume:
  • het pand bestaat uit 4 bouwlagen onder plat dak;
  • de kroonlijst bevindt zich op circa 12,42 meter;
  • bouwdiepte gelijkvloers na ontpitting is14,40 meter.
• gevelindeling – en afwerking:
  • klassieke gevelopbouw van 3 traveeën en 3-deling voor de ramen;
  • lichtgrijs metselwerk;
  • donkergrijs houten schrijnwerk;

-          De Lescluzestraat:

• Functie:
  • woning 1: drie slaapkamer woning met garage en fietsenberging;
  • woning 2: drie slaapkamer woning met fietsenberging in inkomhal;
  • beide woningen beschikken over een tuin.
• Volume:
  • het pand bestaat uit 3 bouwlagen onder plat dak;
  • bouwdiepte na ontpitting is circa 10 meter.
• gevelindeling- en afwerking:
  • nieuwe raamindeling en tweede inkomdeur;
  • witte bepleistering;
  • donkergrijs houten schrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          opsplitsen in 2 afzonderlijke gebouwen:

• zijde Generaal Lemanstraat – handelszaak met meergezinswoning;
• zijde De Lescluzestraat – 2 grondgebonden eengezinswoningen met tuin.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 12 Levendige plint: het gelijkvloers van een gebouw dat aan de openbare weg grenst, moet aan de straatzijde een verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte bevatten met een raamopening aan de straatzijde zodat een regelmatig contact tussen de gebruiker(s) van het gebouw en de straat mogelijk is. Woning 1 is voorzien van een garage aan de straatkant wat het contact bewoners en de straat bemoeilijkt;
• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht. De lichtdoorlatende oppervlakte van de opening is minimaal 10% van de netto-vloeroppervlakte van de ruimte, met een minimum van 1 vierkante meter. Dit is niet het geval voor het handel gelijkvloers (Generaal Lemanstraat).

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De functiewijziging van reca-ruimte naar handelsruimte wordt gunstig geadviseerd door de dienst ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie. Zij stellen het volgende:

“Binnen de zone voor verspreide bewinkeling (Beleidsnota Detailhandel 2020) is functiewijziging zonder uitbreiding mogelijk mits het gaat over een reeds bestaande vergunde commerciële functie.”

De Generaal Lemanstraat bestaat uit een mix van wonen, handel- en kantoorfuncties. In De Lescluzestraat domineert de woonfunctie. Een wijziging van reca naar handel en wonen is functioneel inpasbaar op het perceel en de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag beoogt de omvorming van het restaurant met woning naar handelszaak, meergezinswoning (zijde Generaal Lemanstraat) en 2 eengezinswoningen (zijde De Lescluzestraat). Het gebouwdeel vooraan, zijde Generaal Lemanstraat, bestaat uit 4 bouwlagen. Het gebouwdeel achteraan, zijde De Lescluzestraat, bestaat uit 3 bouwlagen. De centrale zone van het perceel wordt ontpit waardoor er een opsplitsing ontstaat in 2 afzonderlijke gebouwen: zijde Generaal Lemanstraat wordt handelszaak met meergezinswoning, zijde De Lescluzestraat wordt verticaal opgesplitst in 2 grondgebonden eengezinswoningen. Het aantal bouwlagen van beide gebouwen blijft behouden. De ontwikkeling binnen het bestaande hoofdvolume van beide gebouwen en de kwalitatieve ontpitting hebben een gunstige invloed op de schaal en het ruimtegebruik van het perceel en de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel aan De Lescluzestraat wordt subtiel opgesplitst in functie van de twee eengezinswoningen maar blijft anderzijds lezen als één geheel door het gebruik van eenzelfde materiaal (witte crepi en donkergrijs houten schrijnwerk).

Aan de Generaal Lemanstraat wordt de gevel volledig gewijzigd volgens een klassieke gevelopbouw van 3 traveeën en een 3-deling voor de ramen. De materialen bestaan uit lichtrijs gevelmetselwerk en donkergrijs houten ramen. Hierdoor integreert het gebouw zich opnieuw tussen de aanpalende panden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Zowel de twee studio’s, het appartement als de twee eengezinswoningen voldoen hieraan waardoor de woongelegenheden voldoende wooncomfort bieden.

Bovendien beschikken de woningen over een kwalitatieve buitenruimte wat het gebruiksgenot ten goede komt.

Door het behouden van de garage (De Lescluzestraat) is het niet mogelijk om woning 1 van een levendige plint te voorzien. Door de voordeur (gedeeltelijk glas) en de tussendeur tussen inkom en leefruimte in glas te voorzien, ontstaat er wel een doorzicht tussen de straat en de leefruimte / tuin maar dit is eerder beperkt. Het betreft hier echter een vergund gebouw met een vergunde garage dat omgevormd wordt tot twee eengezinswoningen. Er kan dus geenszins opgelegd worden dat de garage moet verdwijnen ten gunste de levendige plint.

Vervolgens wordt er opgemerkt dat de handelsruimte enkel aan de voorzijde licht en lucht ontvangt. De lichtdoorlatende oppervlakte is echter kleiner dan de minimaal vereiste 10% van de netto-vloeroppervlakte van de verblijfsruimte. Hierdoor is de aanvraag in strijd met artikel 24 van de bouwcode. Daar bovenop grenzen de tuinen van de twee eengezinswoningen (De Lescluzestraat) aan de blinde achtergevel van de handelszaak én is er rechtstreekse inkijk van op het inpandig terras en het raam (achtergevel appartement 1ste verdieping Generaal Lemanstraat) naar deze tuinen. Om ramen te kunnen creëren in de blinde achtergevel en om rechtstreekse inkijk te vermijden, wordt er in voorwaarde bij deze vergunning opgenomen om de grens tussen de panden aan De Lecluzestraat en het pand aan de Generaal Lemanstraat te verleggen tot op 1,90 meter afstand van de achtergevel van het handels gelijkvloers (Generaal Lemanstraat) en daar een tuinmuur te voorzien conform artikel 19 van de bouwcode.

Aangezien de Generaal Lemanstraat 64 geklasseerd is als gewestweg, werd advies gevraagd aan het Agentschap Wegen en Verkeer. Het advies is voorwaardelijk gunstig. De voorwaarden worden integraal overgenomen en gekoppeld aan de vergunning. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er dienen voor dit project 12 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. (4 voor de extra appartementen, 4 per eengezinswoning). Deze worden ingetekend op het gelijkvloers.

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

• Het is niet realistisch om een wagen én 4 fietsen te stallen in een garage van slechts 12,5m². Hiervoor dient een oplossing uitgewerkt te worden.
• Het is af te raden om een ophangsysteem voor 5 fietsen te voorzien omdat dit niet bruikbaar is voor elektrische of zware fietsen. Maximaal 2 (de meeste linkse) kan wel, verder nog 2 gewone fietsstalplaatsen te voorzien.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt sluiten wij ons aan bij het advies van de Stedelijke Dienst Mobiliteit. De garage met een lengte van 4,3 meter is te klein om een auto in te kunnen stallen.

Om die reden wordt er in voorwaarde opgenomen om deze ruimte te benutten om een kwalitatieve fietsenberging in te voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      ramen te voorzien in de achtergevel van de gelijkvloerse handelsruimte conform artikel 24 van de bouwcode;

3.      de grens tussen de panden aan De Lecluzestraat en het pand aan de Generaal Lemanstraat moet verlegd worden tot op 1,90 meter afstand van de achtergevel van het handels gelijkvloers (Generaal Lemanstraat). Daar moet een tuinmuur te voorzien worden conform artikel 19 van de bouwcode (zie voorstel rode aanduiding Inplantingsplan Nieuwe Toestand);

4.      een ophangsysteem te voorzien voor maximaal 2 (de meeste linkse) fietsen en nog 2 gewone fietsstalplaatsen te voorzien;

5.      de garage bij woning 1 in te richten als fietsenberging;

6.      de voorwaarden uit het advies van Fluvius strikt na te leven;

7.   na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten