2021_CBS_00913 - Omgevingsvergunning - OMV_2020157252. Herentalsebaan 280. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/01/1968: vergunning (627#24791) voor het uitvoeren van verbouwingswerken (winkel en winkelpui). 

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• handel en wonen;
• gelijkvloerse verdieping bestaande uit handel met aansluitende woonst (handelshuis);
• bovenliggende verdieping is een aparte woonentiteit;

-          volume:

• gesloten bebouwing van 2 bouwlagen onder zadeldak;
• bruto-vloeroppervlakte groter dan 350 m²; 
• hoofdvolume van 9 m bouwdiepte;
• de bouwdiepte van het gelijkvloers is 14 m voor de handelszaak;
• de bouwdiepte van het gelijkvloers is dieper, maar deze is niet op het plan weergegeven, wel een aanzet en ‘woonkamer’;
• grote tuinberging achteraan het perceel van circa 50 m²;

-          inrichting:

• handelsgelijkvloers;
• wonen op de gelijkvloerse verdieping achter handelszaak;
• wonen op de 1ste verdieping (toegang via aparte inkom); 

-          gevel:

• parement in witte gevelsteen;
• gelijkvloerse pui voorzien van buitenschrijnwerk in aluminium met grote vitrine en inkom;
• houten beplanking (boord van 1,6 m hoogte) boven vitrine. 

Huidige toestand

-          handelshuis met een bouwdiepte van circa 20 m op het gelijkvloers;

-          grote tuinberging achteraan het perceel.

Gewenste toestand

-          deels nieuwbouw meergezinswoning met detailhandel op de gelijkvloerse verdieping en 3 woonentiteiten op de verdiepingen:

• casco detailhandel met een oppervlakte van circa 155 m²;
• elke verdieping bestaat telkens uit een twee-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 85 m² met terras achteraan;

-          volume: gesloten bebouwing van 4 bouwlagen onder plat dak;

-          gevel:

• steenstrips in grijze kleur; 
• gevelplint in blauwe hardsteen;
• buitenschrijnwerk in zwart aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van alle bebouwing op het perceel;

-          bouwen van een meergezinswoning met 3 woontentiteiten op de verdiepingen en een casco gelijkvloerse verdieping met als functie detailhandel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan .

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
 

De aanvraag is in overenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 18 Algemene bepalingen:

niveauverschillen tot en met 18cm moeten, zowel binnen als buiten, minstens met een helling overbrugd worden, met uitzondering van niveauverschillen tot 2 cm in buitenruimtes of niveauverschillen tot 2 cm bij een overgang tussen binnen- en buitenruimtes. Het niveauverschil aan de inkomdeur is 10 cm, het niveauverschil wordt niet overbrugd.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 19 Tuinafsluitingen:

afsluiting tegen de rechterperceelgrens is een muur met een hoogte van circa 3,5 m. Dit is meer dan de voorgeschreven maximale 2,6 m;

• artikel 26 Afvalverzameling:
  er is geen afzonderlijke afvalberging voor de handelszaak;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

het gedeelte van de scheidingsmuren heeft geen opstand van 0,3 m t.o.v. het hoogste aangrenzende dakvlak;

• artikel 38 Groendaken:

het plat dak boven de ruimte voor detailhandel is niet voorzien als groendak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid. 

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. 

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’) 

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen) 

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
 

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het slopen van een bestaand handelspand met 2 woonentiteiten en de nieuwbouw van een handelspand met erboven 3 woonentiteiten. Deze werken zijn functioneel inpasbaar in woongebied en in de stedelijke omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De Herentalsebaan is zeer gevarieerd wat betreft bouwhoogtes, bouwdieptes en dakvormen. Een woongebouw met handelsgelijkvloers bestaande uit 4 bouwlagen en een bouwdiepte van 13,72 m is hier ruimtelijk inpasbaar. De uitpandige terrassen worden geplaatst tegen de scheimuur met de linkerbuur en veroorzaken geen onaanvaardbare name van lichten en zichten.

Het gelijkvloers wordt tot een bouwdiepte van circa 22 m uitgebouwd. Dit is iets verder dan in de huidige situatie, maar daar staat tegenover dat de grote tuinberging wordt afgebroken. De tuin heeft hierdoor een oppervlakte van 76,80 m², wat overeenkomt met circa 21% van de perceelsoppervlakte.

Het voorzien van een extra woning heeft geen nadelige impact op de omgeving.

De tuinmuren waar aan de andere zijden niet is tegenaan gebouwd, worden afgebroken tot een hoogte van 3,50m. Dit is niet in overeenstemming met artikel 19 van de bouwcode dat een hoogte van maximum 2,60 m oplegt. Om aan dit voorschrift te voldoen wordt opgelegd dat de tuinmuren tot 2,60 m hoogte moeten beperkt worden.

Woninggrootte

De appartementen hebben elk twee slaapkamers en een netto oppervlakte van 84 m². De gemiddelde oppervlakte is hiermee >80m². De woningen zijn ruim en licht en hebben elk ook een goed bruikbaar zuidgericht terras van 8,74 m² à 11,78 m² aan de achtergevel.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels worden afgewerkt met grijze steenstrips, dorpels en winkelpui in blauwe hardsteen en buitenschijnwerk en kroonlijst in zwart aluminium. Dit zijn duurzame hedendaagse materialen die passen in de stedelijke context.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Volgende voorwaarden worden in de vergunning opgelegd:

-          Overeenkomstig artikel 26 van de bouwcode moet de handelszaak beschikken over een afzonderlijke afvalberging.

-          De platte daken, zowel op het hoofdgebouw als op de handelsruimte, moeten worden afgewerkt met een groendak conform artikel 38 van de bouwcode.

-          De scheimuren moeten een opstand van ten minste 30 cm hebben ten opzichte van het hoogste aangrenzend dakvlak (artikel 34).

De adviezen van Fluvius System Operator en Proximus zijn voorwaardelijk gunstig en moeten strikt worden opgevolgd.

Om te voldoen aan artikel 18 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid wordt opgelegd dat het niveauverschil van 10 cm aan de ingang moet overbrugd worden door een helling.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de bijkomende wooneenheid moeten er 3 fietsstalplaatsen voorzien worden:

1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3.

Er wordt een fietsenberging voorzien achteraan in de gang. Er zou plaats zijn voor 6 fietsen maar de ruimte is niet groot genoeg om 6 fietsen te plaatsen conform de afmetingen van de bouwcode. Er wordt voor een deel ook gewerkt met een hangsysteem. Omdat niet alle types van fietsen hiervan gebruik kunnen maken moet de helft van het nodige aantal fietsstalplaatsen voorzien worden als gewone lage fietsstalplaats.

Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een minimale vrije ruimte van 1,70 m beschikbaar zijn en dat is hier niet geval. In ieder geval is de berging wel ruim genoeg voor het stallen van 3 fietsen.

De gang naar de fietsenberging moet minstens 1 m breed zijn. Dit wordt als voorwaarde opgelegd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de adviezen van Fluvius System Operator en Proximus moeten strikt worden opgevolgd;

3.      conform artikel 26 van de bouwcode moet de handelszaak beschikken over een afzonderlijke afvalberging;

4.      de platte daken, zowel op het hoofdgebouw als op de handelsruimte, moeten worden afgewerkt met een groendak conform artikel 38 van de bouwcode;

5.      de scheimuren moeten een opstand van ten minste 30 cm hebben ten opzichte van het hoogste aangrenzend dakvlak conform artikel 34 van de bouwcode;

6.      de tuinmuren moeten worden verlaagd tot maximaal 2,60 m conform artikel 19 bouwcode;

7.      het niveauverschil aan de ingang naar de handelszaak moet worden overbrugd met een helling conform artikel 18 van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid;

8.      de gang naar de fietsenberging moet minstens 1 m breed zijn;

9.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten