2021_CBS_00923 - Omgevingsvergunning - OMV_2020119606. Oudebareellei 114. District Merksem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/02/1952: vergunning (103#3805) voor het bouwen van een magazijn en bergplaats;

-          08/08/1960: vergunning (1974#3334) voor verbouwingswerken;

-          24/11/1964: vergunning (1974#4851) voor het oprichten van een autobergplaats;

-          23/04/1981: weigering (1974#1832) voor verbouwingswerken.;

-          13/03/2018: ingetrokken(20173227) omvormen en renoveren van een eengezinswoning met handelsgelijkvloers naar een pand met twee appartementen.

 Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          het bestaande handelspand bestaat uit één bouwlaag onder een schuin dak;

-          tegen de rechter perceelgrens is er een ruime gelijkvloerse uitbouw voorzien als werkplaats.

Huidige toestand

-          gelijkvloers volledig dichtbebouwd met aansluiting op achterliggend atelier;

-          kleine uitbreiding tegen de rechter perceelgrens op de eerste verdieping;

-          dakterras op de eerste verdieping.

Gewenste toestand

-          verbouwen van eengezinswoning met handel van 205m² omvormen tot 2 appartementen;

-          1 twee slaapkamerappartement van circa 62 m² met buitenruimte van circa 18m²;

-          1 twee slaapkamerappartement van circa 61m² met buitenruimte van circa 12,75m².

Inhoud van de aanvraag

-          optrekken van de daklaag tot twee bouwlagen onder plat dak met een kroonlijsthoogte van  7,23 meter;

-          inrichten van een binnentuin fietsenberging voor 3 fietsen;

-          inrichten van een dakterras op de eerste verdieping;

-          aanpassen van de voor- en achtergevel aan de nieuwe interne indeling;

-          isoleren en bepleisteren van de voorgevel en voorzien van donker aluminium buitenschrijnwerk gedragen door een blauwe hardstenen plint. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gemengd woongebied en industriegebied. De gebieden die als gemengd woon- en industriegebied zijn aangeduid, zijn bestemd voor wonen en voor de andere in artikel 5.1.0. van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen. Bedoelde functies alsmede voor de instandhouding en de gerechtvaardigde uitbreiding van de bedrijven die er gevestigd zijn. Wanneer die bedrijven hun huidige bedrijfsactiviteit niet meer voortzetten en geen andere activiteiten die tot dezelfde bedrijfssector behoren, uitoefenen, krijgt het betrokken gebied uitsluitend en definitief de bestemming van woongebied.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: De keuken op de gelijkvloerse verdieping heeft onvoldoende lichtinval;
• Artikel 27 Open ruimte: De handelszaak wijzigt naar wonen. Bij een functiewijziging moet er minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn; 
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: Inrichtingsprincipes: Op plan staat wel een vermelding ‘plaats voor 3 fietsen’ maar geen duidelijke optekening. Tevens is deze fietsenstalplaats moeilijk te bereiken;
• Artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit: Plaatsing: De zaak-gebonden publiciteit aan de achtergevel wordt niet op 0,6 m van de perceelsgrens geplaatst;
• Artikel 44 Stabiliteit en scheidingsmuren: Het gedeelte van de scheidingsmuren heeft een opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Er wordt geen opstand 30 cm voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het Rooilijndecreet op volgend punt:

• art. 16: de werken komen voorbij de rooilijn, maar er is geen advies van de wegbeheerder waaruit blijkt dat de rooilijn niet binnen 5 jaar gerealiseerd zal worden. Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer wordt verder in de vergunning behandeld.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is functioneel inpasbaar. Het ontwerp is gelegen in een zone voor verspreide bewinkeling. Het is in deze zone toegestaan de functie detailhandel af te bouwen ten voordele van de residentiële functie (Beleidsnota Detailhandel 2020).

Het omvormen van een handelspand naar meergezinswoningen sluit aan bij de bestaande functies aanwezig op de omliggende percelen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De afwijking op artikel 27 van de bouwcode is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

Bij een functiewijziging moet er minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn.

De totale perceelsoppervlakte bedraagt  circa 324 m² en moet er dus circa 64.8 m² buitenruimte worden voorzien. De aanvraag voorziet slechts 18 m² buitenruimte en voldoet dus niet. 

Bovendien betreft het een ondiepe buitenruimte (2,42 m) tussen muren met een hoogte van minimaal 4,47 m (beide scheimuren zelfs nog veel hoger) en wordt ze volgens de plannen ook aangewend als fietsenstalling, wat in ieder geval niet aanvaardbaar is. Aangezien het dus ook geen kwalitatieve buitenruimte betreft en geen meerwaarde betekent ten opzichte van de voorschriften, kan er niet afgeweken worden van artikel 27 van de bouwcode op basis van artikel 3.

De aanvraag maakt deel uit van aaneengesloten bebouwing, bestaande uit 1 à 2 bouwlagen met een hellend dak. Echter liggen deze rij huizen aan een gewestweg en worden ze getroffen door een rooilijn.

Omwille van deze gewestweg met rooilijn, is de aanvraag voor advies opgestuurd naar het Agentschap Wegen en Verkeer. Het agentschap adviseert voorwaardelijk gunstig met volgende beoordeling:

“Besluit: Om deze redenen adviseert het Agentschap Wegen en Verkeer gunstig onder volgende voorwaarden:De woning wordt geslagen door een bij Koninklijk Besluit bekrachtigde rooilijn. Het verlijden van de notariële akte afstand van meerwaarde dient als voorwaarde verbonden te worden aan de uitvoering van de stedenbouwkundige handeling.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt moet er voor een goede ruimtelijke ordening aangesloten op de toekomstige rooilijn. Zo ontstaat er een aanvaardbare brede straat met voortuinen en komen de voorgevels duidelijk in één lijn te liggen. Rekening houdend met de toekomstige rooilijn en de nieuwe perceelsgrens ontstaat hier dan een perceel met een diepte van circa 5,3 m. Deze perceelsdiepte biedt weinig kwaliteit om enige geen toekomstige ontwikkeling toe te laten. De goede ruimtelijke ordening komt hier in het gedrang.

Visueel-vormelijke elementen

De gevelwijziging is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

De raamverdeling in de voorgevel wordt gewijzigd naar een verticale verdeling op de gelijkvloerse verdieping. Op de eerste verdieping wordt een horizontale raamverdeling toegepast. Die raamverdeling is niet op elkaar afgesteld waardoor er geen duidelijke uitspraak over de architectuur van de woning is. De beeldkwaliteit van het gebouw is niet in samenhang met zijn omgeving.

Verder wenst de bouwheer de voorgevel te isoleren en te bepleisteren.

Het na- isoleren van de gevels is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar. Door het energiezuinig renoveren van woningen wordt er bijgedragen aan de klimaatambities, wat wordt gestimuleerd.

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Oudebareellei gekenmerkt wordt door gevels in gevelbakstenen afgewisseld met gepleisterde gevels. Er is een verscheidenheid aan gevelmaterialen. Gevelpleister is bijgevolg aanvaardbaar, mits voldoende aandacht aan detaillering.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt immers vaak tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het gevelbeeld tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, deksteen…) behouden moeten blijven of moeten worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen. Deze details hebben immers ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen. Indien er voor het uitvoeren van de werken een plint aanwezig is, moet deze behouden blijven. Dit kan door de bestaande plint naar voren te plaatsen (en er achter isolatie aan te brengen) of de bestaande plint te vervangen door een nieuwe plint. Bij pleisterwerk is het altijd noodzakelijk om een plint te plaatsen, ook al is deze niet aanwezig in de bestaande toestand wordt er opgelegd een plint te plaatsen. De aanvraag voorziet een plint, wat positief beoordeeld wordt.

De arrière-corps is ook een veel voorkomend detail. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden. Dit is niet geval bij de aanvraag. In geval er vergunning zou verleend worden, zal dit in voorwaarden opgenomen worden.

Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd. Ook dit zal, bij een eventuele vergunning, in voorwaarden opgelegd worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De afwijking op artikel 24 van de bouwcode is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. De keuken op de gelijkvloerse verdieping heeft onvoldoende lichtinval.

Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding is een basisvoorwaarde voor de gezondheid van de bewoners en voor een minimum verblijfskwaliteit van elke woning. Aangezien dit niet kan worden aangeboden is een afwijking niet aanvaardbaar.

De aanvraag wijkt af van artikel 33 van de bouwcode. 

Het plaatsen van de zaak-gebonden publiciteit aan de achtergevel (zijde Molenlei) op 0,6 m van de perceelsgrens zou, bij een eventuele vergunning, in voorwaarden opgelegd worden.

Om brandoverslag te voorkomen dient conform aan artikel 34 van de bouwcode.

Een opstand van 30 cm te worden voorzien op de nieuwe scheimuren van het hoofdvolume. Een andere mogelijkheid is omwille van de brandveiligheid het dak te bekleden met niet brandbaar materiaal. Dit zal, bij een eventuele vergunning, in voorwaarden opgelegd worden.

Bij het plaatsen van buitengevelisolatie dient er aandacht besteed worden aan een aantal voorwaarden in functie van het inpalmen van het openbaar domein.

Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. De nieuwe gevelafwerking, inclusief plint, mag dan ook op geen enkele manier dragen op het openbaar domein, maar moet volledig opgehangen worden aan de achterliggende muur.

De inname van het openbaar domein is een dwingend criterium binnen het afwegingskader. Er moet na de werken voldoende ruimte overblijven zodat een vlot voetgangersverkeer mogelijk blijft. Er wordt gestreefd naar een obstakelvrije ruimte van 1,8 m, waarbij 1,5 m (exclusief boordsteen) wordt gehanteerd als absoluut minimum. De aanvraag voldoet hier aan.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er moeten voor het bijkomende appartement 3 fietsstalplaatsen voorzien worden:

1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3 .

Een afwijking op artikel 29 van de bouwcode is in dit geval stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. Een fietsstalplaats en een fietsparkeerplaats hebben elk een afmeting van minimaal 1,5 m² per fiets, inclusief circulatieruimte. Bij de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag dienen op het grondplan de fietsstalplaatsen en/of fietsparkeerplaatsen met maatlijnen aangeduid te zijn, alsook het voorziene aantal. Op plan staat wel een vermelding ‘plaats voor 3 fietsen’ maar geen duidelijke optekening. Tevens is deze fietsenstalplaats moeilijk te bereiken, de gang moet minstens 1 m breed zijn en moet ze afsluitbaar en overdekt zijn. De fietsstalplaatsen zijn niet overdekt.

Woninggrootte

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een tweeslaapkamerappartement. Beide wooneenheden (62 en 61 m²) kunnen hoogstens een een-slaapkamerappartement herbergen.

De leefruimte van het gelijkvloers appartement wordt maar éénzijdig van licht en lucht voorzien. Men kan immers bezwaarlijk stellen dat de achterdeur aan de wasruimte hierop een  positieve invloed zal hebben. Bovendien is de leefruimte smal en diep en ligt de keuken in een nis, zonder enig zicht of rechtstreeks daglicht. Deze leefruimte biedt onvoldoende kwaliteit.

De leefruimte op de eerste verdieping is veel te klein voor een twee slaapkamer appartement (waar bovendien 2 dubbele bedden ingetekend staan). Met een oppervlakte van circa 25 m² voldoet ze zelfs niet aan de VMSW-normen.

Uit al het voorgaande kunnen we concluderen dat de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt door het omvormen van een handelszaak naar 2 kleinere entiteiten. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk. De draagkracht van de site wordt overschreden en er wordt onvoldoende woonkwaliteit geboden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en de goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten