2021_CBS_00904 - Omgevingsvergunning - OMV_2020158862. Helmstraat 214. District Borgerhout - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/10/2020: opname in het vergunningenregister (201982) voor 3 woonentiteiten met uitzondering van de duplexwoning op het gelijkvloers en de eerste verdieping;

-          10/09/1962: weigering (180#389) voor verbouwingswerken;

-          12/05/1941: toelating (1229#690) voor het afbreken van achterzolder en in vervanging het bouwen van 3de verdieping alsook het bouwen van pomphuis met WC-plaats;

-          01/12/1927: toelating (1399#10107) voor veranderingswerken.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          meergezinswoning van 4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          3 woonentiteiten met uitzondering van de duplexwoning op het gelijkvloers en de eerste verdieping;

-          kantoorruimte op het gelijkvloers en niveau 01 achteraan.

Huidige toestand

-          meergezinswoning van 4 bouwlagen met 4 appartementen onder plat dak in gesloten bebouwing.

-          gevelafwerking:

• gevelbepleistering, kleur wit;
• buitenschrijnwerk in pvc, kleur blauw;
• plint in natuursteen, kleur grijs;
• balkon voorgevel eerste verdieping: houten gevel versiering, kleur blouw, buitenschrijnwerk in pvc, kleur blauw.

Gewenste toestand

-          functie:

• meergezinswoning;
• vermeerderen van het aantal wooneenheden van 3 naar 4. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 3 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 47,43 m², 46,05 m² en 49,81 m²;
  • 1 tweeslaapkamerappartement (duplex) met een netto vloeroppervlakte van circa 74,23 m².

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          gevelafwerking:

• gevelbepleistering, kleur wit;
• buitenschrijnwerk in pvc, kleur blauw;
• plint in natuursteen, kleur grijs;
• balkon voorgevel eerste verdieping: houten gevel versiering, kleur blouw, buitenschrijnwerk in pvc, kleur blauw.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een meergezinswoning met kantoor;

-          wijzigen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 4;

-          omvormen van de kantoorruimte (duplex) op het gelijkvloers naar een duplexappartement met 2 slaapkamers;

-          voorzien van een fietsenberging en afvalberging op het gelijkvloers.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: Een bouwdiepte op het gelijkvloers én eerste verdieping van circa 16m tot 20m voor een woonfunctie is niet kenmerkend. Zeker de eerste verdieping houdt geen rekening met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw en in de tuin.

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: Door de  voorgestelde wijziging op het gelijkvloers is de buitenruimte niet meer toegankelijk voor de bovenliggende woongelegenheden;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: Er dienen voor deze wijziging 3 fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze werden ingetekend op het gelijkvloers met een verticaal ophangsysteem. Dit is echter niet bruikbaar voor zware en/of elektrische fietsen. Er dient minstens 1 fietsstalplaats voorzien te worden waarbij de fiets niet verticaal wordt opgehangen;
• artikel 39 Infiltratie- en buffervoorzieningen: Het terras op de gelijkvloerse verdieping watert niet af naar de naastgelegen groenzone;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen op het openbaar rioolstelsel: Er is geen info aanwezig over de aansluiting van de riolering;
• artikel 43 Septische putten: De inhoud van de septische put is niet vermeld op de plannen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De omgeving van het pand wordt gekenmerkt door eengezinswoningen en meergezinswoningen. Het omvormen van een (voormalige) kantoorruimte met bijhorende bergingen naar een woongelegenheid kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt principeel gunstig beoordeeld worden op voorwaarde dat het volume wordt afgestemd op de kenmerkende bouwdiepte en bouwhoogte voor woonfuncties en dat het volume rekening houdt met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw en in de tuinen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Een bouwdiepte op het gelijkvloers én eerste verdieping van circa 16m tot 20m voor een woonfunctie is niet kenmerkend. Zeker de eerste verdieping houdt geen rekening met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw en in de tuinen. Deze bouwdiepte enkel op het gelijkvloers, zonder een volume bovenop, rondom een private buitenruimte zou, op basis van de beschikbare gegevens, hier wel rekening mee houden.

Visueel-vormelijke elementen

De achtergevels worden afgewerkt met een witte gevelbepleistering en wordt voorzien van witkleurig buitenschijnwerk in PVC.

De materialen van de gevels zijn aanvaardbaar binnen de stedelijke context van het perceel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woongelegenheid te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project. Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee-slaapkamerappartement.

Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een een-slaapkamerappartement herbergen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.