Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020155588 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA DIAMANT DENTAL met als adres Eric Sasselaan 5 te 2020 Antwerpen |
Ligging van het project: | Kapelstraat 32 te 2660 Hoboken (Antwerpen) |
Kadastrale gegevens: | afdeling 37 sectie C nr. 96A3 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | wijzigen van bestemming van een woonst tot tandartspraktijk; |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 21/11/2014: vergunning (3582#6024) wijzigen van bestemming van een woonst tot kinderdagverblijf;
- 02/03/2000: (1006#14320) verbouwen van winkelpand tot appartementen.
Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand
- meergezinswoning betreft een gesloten bebouwing met drie bouwlagen onder een plat dak;
- het gelijkvloers bestaat uit 2 appartementen met achteraan een tuin.
Huidige toestand
- meergezinswoning betreft een gesloten bebouwing met drie bouwlagen onder een plat dak;
- het gelijkvloers bestaat uit een appartement en een tandartspraktijk met achteraan een tuin.
Gewenste toestand
- het gelijkvloerse niveau wordt volledig omgevormd tot tandartspraktijk.
Inhoud van de aanvraag
- regularisatie functiewijziging van wonen naar tandartspraktijk;
- voorzien van interne verbouwingswerken.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 14 december 2020 | 14 januari 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 14 december 2020 | 15 december 2020 |
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie | 14 december 2020 | 16 december 2020 |
stadsontwikkeling/ energie en milieu Antwerpen | 14 december 2020 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 14 december 2020 | 19 januari 2021 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
De aanvraag wijkt af van;
Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: Enkele ruimtes beschikken niet over voldoende vrije hoogte, bovendien is de aangeleverde maatvoering op plannen en snedes niet eenduidig. Daarom wordt in voorwaarden opgelegd dat alle verblijfsruimtes een vrije hoogte van minimaal 2,60 m moeten hebben. De aanpassingen die daarvoor nodig zijn, mogen geen verhoging van de scheimuren, die moeten blijven voldoen aan artikel 34 van de bouwcode, tot gevolg hebben.
Artikel 26 Afvalverzameling: er wordt geen afvalberging voorzien. In voorwaarde zal opgelegd worden om een verluchte afvalberging te voorzien van minimaal 4 vierkante meter groot.
Artikel 27 Open ruimte: de bouwcode legt op dat bij functiewijziging of bij toename minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd moet zijn. Dit betreft slechts 18% in deze aanvraag. Gelet op zowel de vergunde toestand van de constructie en de beperkte afwijking kan in deze context, een afwijking worden toegestaan.
De aanvraag wijkt ook af van de verordening toegankelijkheid. Hier kan niet van afgeweken worden. In voorwaarden zal opgelegd worden aanpassingen te doen ten einde hier wel aan te voldoen.
Functionele inpasbaarheid
Gelet op het onderwerp van de aanvraag werd er advies ingewonnen bij de stedelijke dienst business en bedrijvigheid.
“Het betreft hier de realisatie en verbouwing van een bestaande grote tandartspraktijk en gedeeltelijke functiewijziging. De site is gelegen binnen LOKALE KERNWINKELGEBIEDEN B3 zoals voorzien in de beleidsnota detailhandel. De zone B3 is het secundaire deel van het lokale kernwinkelgebied. Daar is er een grotere mengeling van handel, horeca, diensten. De betrokken activiteit past binnen deze verweving van functies.”
Het gegeven advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De aanvraag heeft betrekking op het wijzigen van een appartement en kinderdagverblijf naar tandartspraktijk. Hierbij blijft het bestaande volume behouden. Dit aspect kan gunstig geadviseerd worden.
Visueel-vormelijke elementen
De aanvraag voorziet een beperkte wijziging aan de voorgevel, waarbij een raam wordt omgevormd naar een nieuwe inkomdeur. Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 9 parkeerplaatsen.
“De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging.
In een bestaande meergezinswoning worden het appartement en de kinderopvang op het gelijkvloers omgevormd tot een grote tandartspraktijk. Er zullen in totaal 6 behandelruimtes zijn. In de bouwcode wordt geen norm genoemd voor tandarts. In de CROW wordt voor de functie tandarts een parkeerkencijfer meegegeven van gemiddeld 1,55 parkeerplaats per behandelruimte voor het centrum.
De parkeerbehoefte is 6 x 1,55 = 9,3 afgerond 9 parkeerplaatsen.
De werkelijke parkeerbehoefte is 9 parkeerplaatsen.”
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt
Het plan voorziet niet in (minstens) het aantal te realiseren plaatsen.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 8 plaatsen.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 9. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 1 parkeerplaatsen.
“De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.
Er waren 1 appartement en een kinderdagverblijf op het gelijkvloers voorzien. Het appartement beschikte niet over parkeergelegenheid. Het Kinderdagverblijf is beperkt van oppervlakte en zou daarmee geen parkeerbehoefte opgelegd worden.
Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 1 x 1,2 = 1,2 afgerond 1 parkeerplaats.”
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 8.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 8 plaatsen.
|
Fietsvoorzieningen:
“De fietsparkeerbehoefte wordt bepaald op basis van de oppervlakte. Voor personeel 0,6 fietsparkeerplaats per 100m² BVO, voor bezoekers 2 fietsparkeerplaatsen per 100m² NVO.
De BVO is 315m², de NVO is 160m².
De fietsparkeerbehoefte is 315m²/100m² x 0,6 = 1,89 afgerond 2 plaatsen voor personeel en 160m²/100m² x 2 = 3,20 afgerond 3 plaatsen voor bezoekers.
In de berging rechts op plan achter de trap zouden de fietsparkeerplaatsen voor personeel voorzien kunnen worden. Voor bezoekers is dit moeilijker.”
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt er aangesloten bij het gegeven advies van mobiliteit voor wat betreft de fietsparkeerplaatsen voor personeel.
Betreffende de fietsparkeerplaatsen voor bezoekers wordt voorgesteld af te wijken van de bouwcode. Gezien de specifieke functie die een beperkt aantal bezoekers met fietsen aan zal trekken, en de ruimtelijke context, wordt voorgesteld om voorbij te gaan aan de eis tot het voorzien van fietsparkeerplaatsen voor bezoekers.
Laden en lossen:
Zal op het openbaar domein moeten gebeuren. Er is vlak bij een laad- en loszone met venstertijden.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het voorwaardelijk gunstig advies van brandweer dient integraal opgenomen te worden als voorwaarde van vergunning.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. alle verblijfsruimtes moeten een vrije hoogte van minimaal 2,60 m moeten hebben. De aanpassingen die daarvoor nodig zijn, mogen geen verhoging van de scheimuren, die moeten blijven voldoen aan artikel 34 van de bouwcode, tot gevolg hebben;
3. het gedeelte van het dak ter hoogte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, moet voorzien worden van dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden; geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);
4. er moet een afvalberging met een minimale oppervlakte van 4 m² voorzien worden;
5. er moet voldaan worden aan artikels 18, 24 en 28 van de verordening toegankelijkheid;
6. de berging rechts op plan achter de trap moet als fietsparkeerplaats (voor 2 fietsen) voor personeel voorzien worden.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 23 november 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 14 december 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 12 februari 2021 |
Verslag GOA | 28 januari 2021 |
naam GOA | Gerd Cryns |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. alle verblijfsruimtes moeten een vrije hoogte van minimaal 2,60 m moeten hebben. De aanpassingen die daarvoor nodig zijn, mogen geen verhoging van de scheimuren, die moeten blijven voldoen aan artikel 34 van de bouwcode, tot gevolg hebben;
3. het gedeelte van het dak ter hoogte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, moet voorzien worden van dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden; geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);
4. er moet een afvalberging met een minimale oppervlakte van 4 m² voorzien worden;
5. er moet voldaan worden aan artikels 18, 24 en 28 van de verordening toegankelijkheid;
6. de berging rechts op plan achter de trap moet als fietsparkeerplaats (voor 2 fietsen) voor personeel voorzien worden.
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.