2021_CBS_00894 - Omgevingsvergunning - OMV_2020133278. Leo J. Krynlaan ZN(W5.2). District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15/11/2019: niet uitgevoerde voorwaardelijke vergunning (20192203) voor het bouwen van een meergezinswoning met 8 wooneenheden (wijk 5);

-          23/10/2015: verkavelingsvergunning onder voorwaarden (201511) voor het verkavelen van gronden in 171 kavels voor 297 wooneenheden en de aanleg van nieuwe wegen voor het project 'Regatta' (wijk 3,4 en 5).

Huidige toestand

-          braakliggend terrein gelegen op de hoek van de Leo J. Krynlaan en de Kielzoglaan;

-          terrein grenst aan de reeds vergunde, grondgebonden woningen W5.1 en W5.3.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning van 4 bouwlagen  met 8 appartementen onder een plat groendak:

• 7 eenslaapkamerappartementen  met een netto-oppervlakte van circa 60 m²;
• 1 eenslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 74m²;

-          gelijkvloerse, inpandige fietsenberging;

-          10 parkeerplaatsen voorbehouden in de reeds in aanbouw zijnde, ondergrondse parkeergarage op het binnengebied van wijk 5;

-          gevelbekleding:

• grijs-bruin  genuanceerd bakstenen gevelmetselwerk;
• lage gelijkvloerse plint in grijskleurig beton;
• grijs-groen aluminium buitenschrijnwerk en dorpels.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een meergezinsgebouw met 8 eenslaapkamerappartementen en 4 bouwlagen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor stedelijke ontwikkeling. Dit gebied is bestemd voor industriële, ambachtelijke en agrarische activiteiten, kantoren, kleinhandel, dienstverlening, recreatie, wonen, verkeer en vervoer, openbaar nut en gemeenschapsvoorzieningen, en dit voor zover deze functies verenigbaar zijn met hun onmiddellijke multifunctionele stedelijke omgeving. De stedenbouwkundige aanleg van het gebied, de bijhorende voorschriften betreffende terreinbezetting, vloeroppervlakte, hoogte, aard en inplanting van de gebouwen met bijhorende voorzieningen, en de verkeersorganisatie in relatie met de omringende gebieden, worden vastgesteld in een bijzonder plan van aanleg vooraleer het gebied kan ontwikkeld worden. Ook het wijzigen van de functie van bestaande gebouwen kan pas na goedkeuring van een bijzonder plan van aanleg.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Galgenweel-Borgerweert, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 2 mei 2007. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor wonen w (bestemmingszone wijk) en zone voor openbare wegenis ow.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verkavelingsvergunning op volgend punt:

-          artikel 2.2.B. Inplanting : de bouwzone mag op de  verdiepingen  maximaal  voor  de  helft  (50%) bebouwd worden.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater. In de voorwaarden van de verkavelingsvergunning werd het volgende opgenomen:

-          8. Het hemelwater van de verharde grondoppervlakten en de overloop van de private hemelwatervoorzieningen van de gebouwen collectief op te vangen in wadi's en grachten voor infiltratie en buffering op openbaar domein. De gebouwen dienen altijd van een groendak of hemelwaterput te worden voorzien, te berekenen conform de gewestelijke stedenbouwkundige verordening.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 18 Niveauverschillen: Er is een hoogteverschil van 5cm tussen de inkomruimte en het voetpad buiten. Het is onduidelijk of dit met een helling wordt overbrugd. In dat geval is er geen vrije en vlakke draairuimte voor de inkomdeur conform artikel 12 van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Beleidsrichtlijnen

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De BGO wordt betrokken bij de beoordeling van verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is strijdig met artikel 2.2.B van de geldende verkavelingsvergunning ‘Regatta’. Specifiek voor hoekgebouwen mogen de verdiepingen maximum voor de helft (50%) bebouwd worden. De bebouwde oppervlakte op de verdiepingen bedraagt 164 m², wat overeenkomt met 55%. Omwille van een bredere gevelopbouw (energieprestatienormen) en omwille van het creëren van voldoende grote appartementen in verhouding tot het aantal slaapkamers, is het overschrijden van de maximale bebouwingsoppervlakte met 5% aanvaardbaar en kan een afwijking op artikel 2.2.B. worden toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het bouwen van een hoekgebouw in noordwestelijke hoek van wijk 5 van de wijk Regatta. Het gebouw omvat 8 wooneenheden waarvan 8 eenslaapkamerappartementen in een bouwvolume van 4 bouwlagen met een plat dak. De functie van meergezinsgebouw is inpasbaar in wijk 5 en de gehele wijk Regatta.

De aanvraag is gelijkaardig aan de aanvraag met dossiernummer 20203118 dat gesitueerd is op de zuidwestelijke hoek van wijk 5.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 8 appartementen moeten 16 fietsenstallingen voorzien worden:

-          8 eenslaapkamerappartementen = 16 (8 x 2)

Er wordt een fietsenstalling voor 14 fietsen ingericht op het gelijkvloers.

In de privé tuin van appartement 0.01 wordt een eigen fietsenberging voor 2 fietsen ingericht. Er zijn bijgevolg voldoende stallingen aanwezig.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet een hoekgebouw met 4 bouwlagen onder plat dak. Langs de Kielzoglaan sluit het gebouw aan op een gebouw met 2 bouwlagen minder (nr.3). Langs de Leo J. Krynlaan is er een tuinzone gelegen tussen nieuwbouwwoning en woning nr. 1. Door een hogere bouwhoogte toe te passen dan de omliggende aansluitende woningen fungeert het hoekgebouw als een richtinggevend oriëntatiepunt in het bouwblok en markeert het een van de hoekpunten. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan er worden ingestemd met het bouwvolume zoals voorgesteld.

De gemiddelde netto vloeroppervlakte van de appartementen bedraagt slechts 61,75m². Het concept van de woonwijk Regatta is opgevat als een divers aanbod van één- en meergezinswoningen, met verschillende woninggroottes en aantal slaapkamers. Dit concept, waar deze aanvraag een uitwerking van is, is verankerd in een globale inrichtingsstudie en geldende verkavelingsvergunning (201511). Hierin wordt de vloer-terrein index en de minimale woningdichtheid van dit gebied vastgelegd per bouwblok (of ‘wijk’). De gemiddelde woningoppervlakte moet daarom bekeken worden op schaal van het grotere bouwblok. De aanvraag kan op basis van deze visie gunstig geadviseerd worden wat betreft de woningmix.

De woningen hebben een logische planschikking waardoor ze voldoende licht en lucht ontvangen en zijn telkens voorzien van een ruime private en kwalitatieve buitenruimte.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel en zijgevels van het hoekgebouw zijn ritmisch opgebouwd en kwalitatief uitgewerkt. Ook een consistent materiaalgebruik werd toegepast. De openingen ter hoogte van de dakterrassen volgen deze gevelindeling. Ieder dakterras en raamopening op de verdiepingen wordt voorzien van een spijlenhekwerk in staal met een kleur, aansluitend aan het buitenschrijnwerk.

Het project houdt rekening met de opmerkingen van de welstandcommissie en er kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt dan ook worden ingestemd met de visuele en vormelijke elementen ervan.

Cultuurhistorische aspecten

Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte onder de 3 000 m² (ca. 309 m²) en ingreep in de bodem onder de 1000 m² (gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De interne indeling van de verschillende appartementen is logisch en duidelijk opgebouwd. Elk appartement beschikt over een voldoende grote buitenruimte waar een kwalitatieve inrichting mogelijk is. De aanvraag veroorzaakt geen onverwachte en noemenswaardige hinder inzake privacy.
Het voorzien van een tuinmuuropening in een metalen rooster langs de straat maakt regelmatig contact tussen de gebruikers van de buitenruimte en de straat mogelijk, wat een positieve invloed heeft op de beleving in de straat.

Er is aan de inkom een pasverschil van 5 cm. Om te voldoen aan de verordening toegankelijkheid mag dit hoogstens 2 cm zijn. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. In voorwaarde zal worden opgelegd het resterende pasverschil van 3 cm in de gang te overbruggen door de vloer van de gang te voorzien van een minimale helling.

Op het dakplan dat vervat zit in voorliggende aanvraag wordt er op het dak, dat als groendak wordt voorzien, een ruimte voor PV-panelen aangeduid. De specifieke plaatsing van deze panelen wordt echter nergens vermeld of opgetekend waardoor de PV-panelen niet beoordeeld kunnen worden. Het plaatsen van PV-panelen is stedenbouwkundig toegestaan mits de panelen achter elkaar op het platte dak worden geplaatst en de maximale hoogte beperkt is tot 1,50 m. De ondersteunende constructie van de PV-panelen mag geen nieuw hellend dak vormen. Dit wordt als voorwaarde in de vergunning opgenomen.

Mits voldaan wordt aan de voorwaarden voldoet de voorliggende aanvraag aan de actuele eisen inzake hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot en is de aanvraag vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de bijgevoegde voorwaarden van Aquafin na te komen;

3.      de bijgevoegde voorwaarden van fluvius na te komen;

4.      de vloerpas achter de inkom mag maximaal 2 cm hoger voorzien worden dan de pas van de stoep. Het resterende pasverschil (3 cm) moet overbrugd worden door de vloer van de gang in helling te voorzien, conform de bepalingen van de verordening toegankelijkheid;

5.      indien PV-panelen worden voorzien, aangeduid op plan ter hoogte van ‘ruimte voor PV-panelen’, dienen deze achter elkaar te worden geplaatst met een maximale hoogte van 1,50 m, waarbij de ondersteunende constructie geen nieuw hellend dak vormt, conform artikel 36 van de bouwcode;

6.      alle aansluitingen aan het openbaar domein dienen besproken te worden met de stedelijke dienst ontwerp en uitvoering;

7.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen. 

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast

De stedenbouwkundige lasten voor het volledige projectgebied Regatta werden vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst voorgelegd aan de gemeenteraad op 25 april 2006 (jaarnummer 1016), gewijzigd en/of aangevuld in een eerste en tweede addendum op deze overeenkomst, respectievelijk voorgelegd aan de gemeenteraad op 5 maart 1012 (jaarnummer 220) en op 30 mei 2016 (jaarnummer 301).

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten