Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020158175 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Davy Schellemans met als adres Lange Lobroekstraat 34 te 2060 Antwerpen |
Ligging van het project: | Lange Lobroekstraat 77 te 2060 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 7 sectie G nr. 421W6 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een meergezinswoning met gelijkvloerse reca-zaak |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 04/06/1948: vergunning (18#24193) gevel- en binnenveranderingen en vleeshangar en zonnetent;
- 06/04/1932: vergunning (1932#41346) gevel- en binnenveranderingen.
Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand
- handelswoning met café met vleeshal op het gelijkvloers van ca. 396 m²;
- volumetrie:
- gevelafwerking:
Huidige toestand
- handelswoning met café met vleeshal op het gelijkvloers;
- volumetrie en gevelafwerking: conform vergund/geacht vergunde toestand.
Gewenste toestand
- gelijkvloers autonoom functionerend restaurant met 2 appartementen op de verdiepingen:
- volumetrie: ongewijzigd, met uitzondering van:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de functie van het gedeelte vleeshal op gelijkvloers naar reca;
- opsplitsen van de handelswoning;
- vermeerderen van het aantal woningen van 1 naar 2;
- wijzigen van de voorgevel.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 22 december 2020 | 6 januari 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator | 22 december 2020 | 4 januari 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 22 december 2020 | 22 december 2020 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 22 december 2020 | 18 januari 2021 |
stadsontwikkeling/ vergunningen/ stedenbouwkundige vergunningen/ geacht vergund | 22 december 2020 | 18 januari 2021 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag blijft inpasbaar in de omgeving voor wat betreft de aard van de functie, namelijk reca en wonen.
De bouwtoelating uit 1948 toont een handelswoning. De woonvertrekken op de verdiepingen zijn enkel toegankelijk vanuit de reca-zaak en aangrenzende vleeshal en niet afzonderlijk vanop het openbaar domein. De stedelijke dienst geacht vergund bevestigt deze vaststelling. Op dit adres wordt slechts één wooneenheid geacht vergund beschouwd. De aanvraag voorziet een opsplitsing van de handelswoning in een autonoom café en bovenliggend twee zelfstandige woningen.
De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De 2 woningen die na opdeling van de eengezinswoning ontstaan, hebben een oppervlakte van 78m² en 86m². Deze oppervlakten zijn onvoldoende om een groot gezin te herbergen.
De opdeling van deze eengezinswoning kan enkel gunstig beoordeeld worden indien er ten minste een zelfstandige woning met een netto vloeroppervlakte van minstens 130 m² en met een aansluitende buitenruimte van minimum 15m² gerealiseerd wordt.
Dit is niet het geval. De aanvraag dient daarom geweigerd te worden.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De volumetrie van de bestaande vergunde handelswoning blijft quasi ongewijzigd. Op het dak van de gelijkvloerse bouwlaag, naast de getande uitbouw wordt een buitenruimte ingericht bij het appartement op de eerste verdieping. Dit terras is volledig ingesloten door de omliggende panden en creëert geen privacyhinder. Op het dak van de getande uitbouw wordt een tweede terras ingericht. Dit terras bevindt zich buiten de kenmerkende bouwdiepte van de panden in het ondiepe bouwblok en creëert wel privacyhinder. Dit is in strijd met artikel 10 van de bouwcode. Indien de aanvraag in aanmerking komt van vergunning dient dit terras te worden uitgesloten.
Op de hoger gelegen verdiepingen kan enkel een terras toegelaten worden binnen het volume van de bestaande bebouwing. Het slopen van de getande uitbouw zou bovendien meer licht en lucht brengen in het ondiepe bouwblok.
Visueel-vormelijke elementen
Het pand behoudt het bestaande uitzicht aan de voorgevel. Op de verdiepingen wordt het schrijnwerk vervangen en waar nodig voorzien van een valbeveiliging. Deze ingreep is visueel inpasbaar in de omgeving.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging. In de laatst vergunde toestand is er 1 wooneenheid met commercieel gelijkvloers. Dit wordt verbouwd tot een restaurant op het gelijkvloers en 2 bovenliggende wooneenheden: - het restaurant heeft een beperkte oppervlakte en is gelegen in het centrum van de stad. Daarom moeten geen eigen parkeerplaatsen voorzien worden; - bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. De parkeerbehoefte voor de bijkomende woning is bijgevolg 1.
De werkelijke parkeerbehoefte is 1
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om bepaalde stedenbouwkundige redenen niet gerealiseerd worden. Dit is het geval in voorliggende aanvraag die betrekking heeft op een pand met een perceelsbreedte van minder dan 8 meter. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag zou dit dus van toepassing zijn op 1 plaatsen.
|
Fietsenstallingen:
Voor het bijkomend appartement met 1 slaapkamer zouden er 2 fietsenstallingen voorzien moeten worden. Voor het personeel van het restaurant zou ook 1 fietsenstalling moeten voorzien worden (114m² x 0.6/100m² = 0.68).
Er wordt een fietsenstalling ingericht in de kelder voor 4 fietsen.
De kelder is bereikbaar via een draaitrap. Het is niet mogelijk met een fiets deze draaitrap te gebruiken. De fietsenstalling moet vlot bereikbaar zijn.
Echter wordt geadviseerd om de aanvraag, omwille van andere redenen, te weigeren. De opmerking over het aantal en de bereikbaarheid van de fietsenstalling dient wel te worden verwerkt bij een volgende aanvraag.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 26 november 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 22 december 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 20 februari 2021 |
Verslag GOA | 28 januari 2021 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.