Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020155219 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Mosje Rabenou met als adres Listdreef 24 bus 3 te 2900 Schoten |
Ligging van het project: | Korte Herentalsestraat 16 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 8 sectie H nr. 1175V7 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | wijzigen van de hoofdfunctie van een kantoor naar een meergezinswoning met 3 wooneenheden |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 08/08/2019: proces-verbaal (11002_2019_10025_APO) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen. Het wijzigen van de functie van kantoor naar wonen en het vermeerderen van het aantal wooneenheden;
- 23/10/2002: vergunning (86#8720564) voor het bouwen van een kantoorgebouw.
Vergunde/vergund geachte toestand
- functie en bouwvolume: besloten kantoorgebouw van 4 bouwlagen onder een plat dak;
- gevelafwerking:
- inrichting:
Huidige toestand
- functie: fietsenstallingen op het gelijkvloers en 3 studio’s op de verdiepingen;
- bouwvolume: gesloten bebouwing van 4 bouwlagen onder een plat dak;
- gevelafwerking:
Gewenste toestand
- functie:
- bouwvolume: gesloten bebouwing van 4 bouwlagen onder een plat dak;
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de hoofdfunctie van kantoren naar een meergezinswoning met 3 wooneenheden;
- wijzigen van de voorgevel.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
AQUAFIN NV | 18 december 2020 | 20 januari 2021 | Geen advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 18 december 2020 | 8 januari 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 17 december 2020 | 18 december 2020 |
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie | 17 december 2020 | 23 december 2020 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 17 december 2020 | 18 december 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
terrassen aan de straatzijde zijn niet kenmerkend in de omgeving. Bovendien zijn uitkragende terrassen niet kenmerkend in de omgeving. Daarnaast zijn etalages/displays niet kenmerkend in de omgeving;
het gelijkvloers van een gebouw dat aan de openbare weg grenst, moet aan de straatzijde een verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte bevatten met een raamopening aan de straatzijde zodat een regelmatig contact tussen de gebruiker(s) van het gebouw en de straat mogelijk is. De raamopening aan de voorgevel wordt gebruikt als display/etalage. Dit is geen levendige functie en voldoet niet aan dit artikel;
bij functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Deze 20% dient zich te bevinden in de zone van voor zij-, achtertuinen en binnenplaatsen. Het perceel is volledig bebouwd en wordt niet ontpit bij de functiewijziging van kantoor naar wonen;
de fietsenstalplaatsen zijn niet vlot bereikbaar doordat er een bocht van 180° moet worden genomen om de fietsenstalplaatsen te bereiken;
er worden geen autostaanplaatsen voorzien voor de bijkomende woonentiteiten.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Het voorzien van een woonfunctie is principieel in overeenstemming met toelaatbare bestemmingen en functioneel inpasbaar in de omgeving die bestaat uit een mix van woningen en kantoren.
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 3 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging naar wonen. Er worden 3 appartementen ingericht. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. Voor de 3 wooneenheden is de werkelijke parkeerbehoefte 3.
|
De plannen voorzien geen nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden: Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12 §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 2.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 3 – 0 = 3. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. De laatst vergunde toestand zijn kantoren. De oppervlakte van deze kantoren is +-200 m² (gemeten op de plannen, 4 x 50 m²). 200 m² kantoren in stationsomgeving met parkeernorm 0,6/100 m²: 200 m² x 0,6/100 m² = 1,2. Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is afgerond 1.
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 3 – 1 = 2.
|
Fietsvoorzieningen
Voor de 3 studio’s moeten 6 fietsenstallingen voorzien worden (3 x 2 = 6).
Er wordt een fietsenstalling voor 8 fietsen ingericht op het gelijkvloers.
De fietsenstalling is echter niet vlot bereikbaar. Er moet een bocht van 180° graden genomen worden vanaf de inkomdeur om de fietsenstalplaats te kunnen bereiken.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
De aanvraag voorziet geen wijzigingen aan het bouwvolume.
Ook de blinde achtergevel blijft behouden aangezien deze op een beperkte afstand staat van de achterste perceelgrens. Hierdoor worden enkel eenzijdig gerichte studio’s voorzien, dit is met het oog op een hedendaags wooncomfort niet aanvaardbaar. Mits herschikking van de plannen en een innovatieve planschikking kunnen de studio’s ook langs de achterzijde voorzien worden van raamopeningen voor uitzicht en daglichttoetreding.
Ondanks de functiewijziging wordt er geen 20% open ruimte voorzien op het perceel. Dit is in strijd met artikel 27 van de bouwcode.
Gelet op de beperkte afmetingen van het perceel en de verhouding van de bovenbouw tot het gelijkvloers kan hier een afwijking op worden toegestaan.
In de voorgevel wordt de erker omgevormd naar uitkragende terrassen. Uitkragende terrassen zijn niet kenmerkend in het straatbeeld en daarmee in strijd met artikel 6 van de bouwcode. Mits herschikken van de plannen kan worden onderzocht of inpandige terrassen aan de achterzijde kunnen worden voorzien.
Door de aanpassingen aan het gelijkvloers is er op het gelijkvloers aan de straatzijde enkel ruimte voor een etalage. Hierdoor wordt er een geen levendige functie voorzien langs de straat zoals voorgeschreven in artikel 12 van de bouwcode. Het ontbreken van een levendige functie wordt doorgaans als onaangenaam ervaren. Met het oog op het creëren van levendige straten kan niet van dit artikel worden afgeweken.
Gelet op bovenstaande afwijkingen kunnen we concluderen dat door het omvormen van de kantoren naar 3 kleine woonentiteiten en een fietsenstalling op het gelijkvloers de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 19 november 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 17 december 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 15 februari 2021 |
Verslag GOA | 28 januari 2021 |
naam GOA | Katrine Leemans |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.