2021_CBS_01527 - Omgevingsvergunning - OMV_2020130803. Van De Weyngaertlei 7. District Ekeren - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/2/2018: weigering (20171894) voor het slopen van de bestaande woning en het bouwen van een appartementsgebouw met 10 appartementen en 2 eengezinswoningen.

Vergunde/vergund geachte & huidige toestand

-          vrijstaande eengezinswoning van 1 bouwlaag onder licht hellend dak.

Gewenste toestand

-          4 nieuwbouw aaneengesloten eengezinswoningen van 2 bouwlagen onder hellend dak, waarbij het hoekgebouw halfopen wordt voorzien, als beëindiging van de rij en met aan de voorzijde 3 bouwlagen onder plat dak;

-          insprong op gelijkvloerse verdieping in voorgevel voor 2 aan 2 gekoppelde carports;

-          met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 1 eengezinswoning (A) met een netto vloeroppervlakte van circa 170 m²;
• 2 eengezinswoningen (B en C) met een netto vloeroppervlakte van circa 159 m²;
• 1 eengezinswoning (D) met een netto vloeroppervlakte van circa 184 m².

-          gevelafwerking:

• roodbruine gevelsteen;
• donkergrijs aluminium schrijnwerk;
• roodbruine leien dakbedekking.

-          inrichting:

• voortuin met oprit naar carport;
• aan rooilijn verbreding oprit voor fietsenstalling.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van bestaande bebouwing en verwijderen van bestaande verharding;

-          bouwen van 4 eengezinswoningen;

-          aanleggen van de open ruimte rondom de eengezinswoningen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Mariaburg, goedgekeurd op 26 februari 2018. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1: zone voor wonen (wo1).

(Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          3 – Tuin: in de voortuin is meer dan enkel de oprit en het pad naar de toegang verhard.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• perceel D is groter dan 250 m², maar er is geen infiltratievoorziening voorzien.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 27 – Open ruimte: er is meer verharding dan toegestaan in de voortuin, dit voornamelijk in functie van een open fietsstalplaats per woning;
• Artikel 29 – Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de fietsstalplaatsen worden niet voorzien volgens de voorgeschreven richtlijnen, namelijk overdekt en afsluitbaar, en dit op een locatie waar geen constructies kunnen worden toegelaten. Er is duidelijk onvoldoende onderzoek gevoerd naar hoe betreffende op een degelijke manier binnen de bouwzone van het project kan worden opgelost, dit aangezien uiteindelijk doelloos blijkt gekozen te zijn voor een zone in de voortuin. Zeker aangezien dit een nieuwbouwproject betreft, moet het mogelijk zijn dit te voorzien binnen de randvoorwaarden van het maximale bouwvolume.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

In voorwaarde zal opgelegd worden om een infiltratievoorziening te instaleren voor woning D.

De aanvraag wijkt af van artikel 27 en artikel 29 van de Bouwcode en van het ruimtelijk uitvoeringsplan:

Het is bij nieuwbouw niet wenselijk bijkomend te verharden in de voortuin om een niet overdekte fietsenstalling te creëren. Daarom wordt de verharding voor de fietsstalplaatsen uit de vergunning gesloten en wordt in voorwaarde opgelegd om de fietsen te stallen onder de carport. De fietsenstallingen moeten bovendien voorzien zijn van een systeem waaraan de fietsen veilig vastgelegd kunnen worden, zoals bijvoorbeeld een beugel.

Bijkomend wordt opgelegd om het pad naar de voordeur van woning D te versmallen tot 1,5 m.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet het optrekken van 4 eengezinswoningen en gelet op de overeenstemming van laatstgenoemde functie met de specifieke bestemmingsvoorschriften van het van kracht zijnde Ruimtelijk Uitvoeringsplan is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De voorgestelde volumetrie, 2 bouwlagen onder hellend dak met een bouwdiepte van 9 à 12 m, is zonder meer aanvaardbaar voor dit type van bebouwing en zelfs eerder beperkt van omvang. Dit gabarit sluit bovendien naadloos aan op de reeds aanwezige bebouwing links van het perceel, op de huisnummers 11 tot en met 17, waarvan het een nagenoeg exacte kopie is. Er blijft met vermelde maatvoering bovendien voldoende onbebouwde tuinruimte over om een degelijke woonkwaliteit te garanderen en om geen onaanvaardbare inkijk te genereren naar de aanpalende percelen toe.

Ter hoogte van het laatste pand, dat zich aan het plein bevindt, worden over een beperkte oppervlakte 3 volwaardige bouwlagen voorzien. Gelet op de afstand tot de omliggende bebouwing, het feit dat er aan dit plein een ruimere bouwmaat kan gehanteerd worden (door de riante aanwezige ruimte aan deze zijde) en dat op hoeken zoals hier doorgaans een bouwaccent kan worden toegelaten, is de geplande volumetrie ook hier aanvaardbaar vanuit ruimtelijk oogpunt.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is dan ook zonder meer gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De gehanteerde materialen, roodbruine gevelsteen, donkergrijs schrijnwerk, roodbruine dakleien en aluminium plaatmateriaal, zijn sowieso aanvaardbaar voor dit type van bebouwing, zijn voorkomend in meerdere panden in de ruime omgeving en zijn visueel ingepast in de gebouwde context.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is bijgevolg eenduidig gunstig.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      Er moet een infiltratievoorziening geplaatst worden voor woning D;

2.      de fietsenstallingen moeten voorzien worden onder de carports en uitgerust met een systeem waaraan de fietsen veilig vastgelegd kunnen worden;

3.      het pad naar de voordeur van woning D mag maximaal 1,5 meter breed zijn tot de aansluiting op het pad langs de gevel;

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;

Uitsluitingen

5.     de verharding voor de fietsstalplaatsen in de voortuin.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden binnen de looptermijn van het openbaar onderzoek 6 bezwaarschriften ingediend, 2 digitaal en 4 schriftelijk, dewelke zich als volgt laten samenvatten:

1.      Onaanvaardbaar aantal bouwlagen: het hoekdeel, met 3 volwaardige bouwlagen, is niet passend in zijn omgeving – ook hier dient het hellende dak zoals bij de andere panden te worden toegepast.

Beoordeling:

Het gabarit van het overgrote deel van het project sluit naadloos aan op de reeds aanwezige bebouwing links van het perceel, op de huisnummers 11 tot en met 17, waarvan het een nagenoeg exacte kopie is. Ter hoogte van het laatste pand, dat zich aan het plein bevindt, worden effectief over een beperkte oppervlakte 3 volwaardige bouwlagen voorzien. Gelet op de afstand tot de omliggende bebouwing, het feit dat er aan dit plein een ruimere bouwmaat kan gehanteerd worden (door de riante aanwezige ruimte aan deze zijde) en dat op hoeken zoals hier doorgaans een bouwaccent kan worden toegelaten, is de geplande volumetrie ook hier aanvaardbaar vanuit ruimtelijk oogpunt.

Het bezwaar is ongegrond.

2.      Foutieve rooilijn: door de voorgevel aan het plein meer naar voren te schuiven ten opzichte van de andere panden wordt hier te dicht bij de aanwezige bomen gebouwd.

Beoordeling:

Er wordt verondersteld dat bezwaarindiener de bouwlijn bedoelt, dit aangezien er hier geen sprake is van een rooilijn. Betreffende bouwlijn is echter niet eenduidig vastgelegd aan de zijde van het plein, dit in tegenstelling tot de zijde van de Van De Weyngaertlei, waar het gewoonweg een voortzetting van de bestaande gevels betreft. Er wordt echter vastgesteld dat de resterende voortuin aan de pleinzijde, zo’n 5 m diep, sowieso ruimer voorzien is dan die bij sommige panden aan het plein: er is hier doorgaan sprake van slechts 3 m of zelfs geen voortuin. Bovendien bedraagt de afstand van vermeld gebouwdeel tot de bomen in kwestie ruim 8,50 m, hetgeen als ruim genoeg wordt aanzien.

Het bezwaar is ongegrond.

3.      Wegname zonlicht: door het hoekdeel hoger uit te voeren zullen de gebouwen aan de overzijde een hogere stookkost ervaren en zullen de panden op termijn in waarde dalen.

Beoordeling:

Het hoogste punt van het gebouw waar rekening mee dient gehouden te worden voor dit aspect is slechts 10,55 m hoog en is bovendien gesitueerd op een afstand van minimaal 24 m ten opzichte van bebouwing waar het eventueel oost- of zuid-zon zou van kunnen wegnemen. Met betreffende hoogte is deze kans niet enkel twijfelachtig maar nagenoeg onbestaande. Voor het beperkte aantal panden waar mogelijks hinder zou kunnen ontstaan vanuit de westelijke zijde is er sprake van een afstand van minimaal 16 m – ook hier is met vermelde hoogte geen vermeldenswaardige hinder te verwachten.

De vermelde waardevermindering van de panden in kwestie is louter hypothetisch en in deze niet van stedenbouwkundige aard en niet bewezen.

Het bezwaar is ongegrond.

4.      Verdwijnen groene karakter van de buurt: het groene en open karakter en “dorps”-zicht zal door dit project verdwijnen, voornamelijk door het hoger bouwen op het hoekdeel en door het verdwijnen van groen.

Beoordeling:

Het feit dat de huidige woning als losstaand element meer groen zou genereren wordt tegengesproken door het feit dat er in het nieuwe project nauwelijks sprake is van meer verharding – het groentotaal blijft dus ongeveer gelijk. De indruk is in de huidige toestand uiteraard wel zo dat een deel van dit groen zich aan de voorzijde van de woning bevindt en dus niet wordt afgeschermd voor omwonenden maar het bestaande pand is in deze eerder afwijkend, omwille van het feit dat het door zijn specifieke inplanting over slechts een beperkte achtertuin kan beschikken. Het spreekt voor zich dat bouwen zoals wordt voorgesteld, met een private achtertuin, niet kan gehypothekeerd worden door de eerder verschillende huidige toestand. Bovendien passen de woningen zoals ze nu worden ontworpen zich qua korrel en omvang aan aan die van de Van De Weyngaertlei, waardoor er zonder meer sprake is van een visuele inpassing in wat wordt ervaren als een dorpsgezicht.

Het bezwaar is ongegrond.

5.      Verslechterde waterhuishouding: door de toename van verharding zal er wateroverlast ontstaan in de buurt.

Beoordeling:

Het perceel is in zijn geheel niet gesitueerd binnen een effectief noch een mogelijks overstromingsgevoelig gebied, waardoor in alle redelijkheid kan worden aangenomen dat geen onaanvaardbare overlast in die zin zal ontstaan, althans niet meer dan bij de bestaande bebouwing het geval zou zijn. De gehele verharde oppervlakte van het nieuwe project is bovendien nauwelijks hoger dan in bestaande toestand (± 445 m² nieuw – ± 390 m² bestaand; zijnde 14% vermeerdering op een totaal van 910 m²).

Het bezwaar is ongegrond.

6.      Verhoogde parkeerdruk: zeker bij activiteiten in de parochiezaal of het wijkcentrum is er al een sterke parkeerdruk en 8 extra wagens (2 per woning) is dan ook onaanvaardbaar, mede door het feit dat nu ter hoogte van dit perceel niet meer geparkeerd zal kunnen worden door de nieuwe inritten.

Beoordeling:

De werkelijke parkeerbehoefte van het project wordt berekend op 4 stalplaatsen en niet op de vermelde 8. Bovendien kan dit aantal zonder meer in zijn geheel gestald worden op het eigen terrein, zodat geen nood is aan extra parkeerplaatsen op het openbaar domein. Het is correct dat een beperkt aantal plaatsen in de straat zal verdwijnen maar dit is inherent aan de evolutie in het gebouwde patrimonium; door echter de opritten te bundelen wordt vermeld verdwijnend aantal zo sterk mogelijk beperkt. Het spreekt bijkomend voor zich dat bestaande activiteiten in de wijk en de daaraan gekoppelde parkeerdruk geen hypotheek mogen leggen op het bouwrechten op betreffend perceel.

Het bezwaar is ongegrond.

7.      Verstoring privacy: vanuit de bovenste bouwlaag van het hoekdeel is er onaanvaardbare inkijk in de woonvertrekken van de aanpalende panden en die aan de overzijde van de straat.

Beoordeling:

Mogelijks inkijk is zonder meer beperkt aangezien de raamopeningen in de gebouwdeel van zeer kleine omvang zijn en het bovendien enkel slaapkamers betreft. Bijkomend zijn er naar de gebouwen aan de oostzijde, die zich op 10 à 11 m bevinden, nauwelijks raamopeningen aanwezig maar is dit enkel het geval aan de zijde van de Van De Weyngaertlei – daar is de afstand ten opzichte van de tegenoverliggende panden echter minimaal 24 m waardoor er, mede door de hier aanwezige bomen, nagenoeg geen sprake kan zijn van inkijk.

Het bezwaar is ongegrond.