2021_CBS_01504 - Omgevingsvergunning - OMV_2020149870. Dambruggestraat 145-147. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          08/05/2020: weigering (20193436) voor het verbouwen en uitbreiden van twee eengezinswoningen tot een appartementsgebouw  met 5 wooneenheden, handelsruimte en magazijn;

-          15/06/1973: vergunning (18#55727) voor een verbouwing winkelpui;

-          07/09/1951: toelating (18#28375) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          21/03/1941: toelating (18#13925) voor binnenveranderingen en bouwvallige hofmuur vervangen door betonplaten.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: gelijkvloerse handel met achtergelegen magazijn en op de verdiepingen 2 woongelegenheden;

-          bouwvolume: links 3 bouwlagen onder mansardedak en rechts 2 bouwlagen onder zadeldak met achteraan koer en magazijn van 2 bouwlagen onder plat dak;

-          gevelafwerking:

• winkelpui met lichtgrijze geveltegels en aluminium buitenschrijnwerk;
• verdiepingen en zijgevel wit geschilderd.

Huidige toestand

-          inrichting:

• de afzonderlijke toegang van de rechter woning werd omgevormd tot een gemeenschappelijke inkom voor beide woningen;
• langs de zijde van de Spoorstraat werd een inkomdeur geplaatst.

Gewenste toestand

-          functie: meergezinswoning met 5 wooneenheden en een gelijkvloerse handelsruimte;

-          met betrekking tot de nieuwe woongelegenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 2 studio’s met een netto vloeroppervlakte (enkel verblijfsruimte) van circa 31m²;
• 2 één-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 71m²;
• 1  twee-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 112m²;
• de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 63m²;

-          bouwvolume: hoekpand van 4 bouwlagen onder plat dak met een achterbouw van 2 bouwlagen onder plat dak;

-          gevelafwerking: beige gevelsteen met zwart aluminium buitenschrijnwerk en inox balustrade.

Inhoud van de aanvraag

-          het uitbreiden van het volume en het doorvoeren van interne constructieve werken;

-          het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 5;

-          het wijzigen van de gevels.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):

-          1.4 Draagkracht: Het voorziene aantal wooneenheden overschrijdt de draagkracht;

-          1.7.1 Open ruimte, tuinen en terrassen: De open ruimte wordt volledig gesupprimeerd;

-          1.9.2 Functiewijziging van bestaande vergunde activiteiten in ambachten, opslag en ateliers in binnengebied: Het magazijn in het binnengebied wordt deels van functie gewijzigd naar kantoor. Er wordt géén grondoppervlakte van het gebouw verwijderd én de bebouwing wordt niet beperkt tot 1 bouwlaag. Het gebouw behoort niet tot het bouwkundig erfgoed, de opgegeven maten staan een logische afbraak niet in de weg én het betreft geen maatschappelijke functie.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: Er wordt geen uniform buitenschrijnwerk toegepast. Daarnaast zijn de dorpels niet in een duurzaam materiaal voorzien;
• artikel 12 Levendige plint: de zijgevel gelegen langsheen de Spoorstraat, heeft geen verblijfsruimte aan deze straatzijde;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: de ramen werden niet opengaand ingetekend op de gevelaanzichten;
• artikel 26 Afvalverzameling: de nieuwe afvalbergingen worden niet voorzien van verluchting;
• artikel 27 Open ruimte: §1 de open ruimte wordt volledig gesupprimeerd;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: §1, 2° de aansluitpunten van de DWA en RWA mogen hoogstens 0,5m uiteen gelegen zijn.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De functies, buiten het kantoor op de eerste verdieping van het volume in binnengebied, zijn in overeenstemming met de kenmerkende functies in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het hoofdvolume aan de straatkant. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

In aanvraag 20193436 werd advies gevraagd aan de Welstandscomissie gezien de beeldbepalende ligging én de afwijkende opbouw van de gevel ten opzichte van de kenmerken van de omgeving.

Dit advies was ongunstig en luidde als volgt: ‘De welstandscommissie is van mening dat indeling van de appartementen de structuur van de 2 panden moet volgen. Zo ook voor de indeling van de gevel. De buitenruimtes kunnen ook best conform dit principe opgenomen ofwel aan de binnengevel naar het koertje.  Wat betreft de materialisatie heeft de welstandscommissie de voorkeur voor een lichte geveluitwerking. Bovendien wordt de gevel vervlakt door geen doorlopende lijsten en dorpels (cfr het bestaande) meer op te nemen.’

Aan de indeling van de appartementen, de ligging van de buitenruimtes en de gevel in de Spoorstraat is in voorliggende aanvraag niets fundamenteels gewijzigd ten opzichte van de aanvraag 20193436. Bijgevolg kan voor deze elementen dezelfde beoordeling worden gemaakt.

Bijkomend kan worden vastgesteld dat de voorgestelde indeling van de gevel aan de Dambruggestraat ook niet de structuur van de 2 panden volgt én een verhouding open/gesloten voorstelt welke niet kenmerkend is voor de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een voldoende grote mix van verschillende typologieën aanwezig te zijn.

Een gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle zelfstandige woningen van 63m² vormt geen aanvaardbare mix.

De gemiddelde netto vloeroppervlakte ligt op minimaal 80 m². Dit komt overeen met een zelfstandige woning met 2 slaapkamers. Deze woonvorm is nodig om starters en beginnende gezinsuitbreidingen de mogelijkheid te geven om in de stad een woonaanbod te vinden. Omdat het gemiddelde op minimaal 80 m² wordt gelegd, betekent dit dat in een mix met kleinere zelfstandige woningen ook zelfstandige woningen met 5 en meer slaapkamers moeten geïntegreerd worden. Hierdoor ontstaan naast zelfstandige woningen voor starters ook grotere zelfstandige woningen voor gezinnen met kinderen.

Om het ruimtecomfort van een studio te bewaken is het belangrijk dat de open ruimte exclusief badkamer voldoende groot is. Dit is niet het geval voor de studio’s in het voorliggend project, waardoor deze woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 35m² verblijfsruimte wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een studio.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het programma van voorliggende aanvraag de densiteit op een onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten