2021_CBS_01521 - Omgevingsvergunning - OMV_2020062863. Ergo-de Waellaan 120. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Vergunde toestand

-          pand van 1 bouwlaag plus een dakverdieping onder zadeldak in open bebouwing;

-          gelijkvloerse winkel- en bureauruimte plus woongedeelte.

Gewenste toestand

-          nieuwbouw van 5 bouwlagen met ondergrondse parking na sloop;

-          13 appartementen waaronder:

• 4 één-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 64,5 m²;
• 4 twee-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 83,9 m²;;
• 5 drie-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 111, 114 en 130 m².

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bebouwing;

-          oprichten van een appartementsgebouw van 3 tot 5 bouwlagen onder plat dak in halfopen bebouwing.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).

(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er is geen elektrisch oplaadpunt aanwezig in de fietsenstalling voor 40 fietsen;
• Artikel 30: Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er is geen elektrisch oplaadpunt aanwezig in de ondergrondse garage.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het slopen van het bestaand gebouw op het perceel en bouwen van een meergezinswoning met 13 woongelegenheden en ondergrondse parking. De voorgestelde functie is in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving van de Ergo-de Waellaan.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het nieuwbouwvolume wordt opgericht op een hoekperceel aan de Ergo-de Waellaan. Deze zijde van de straat wordt gekenmerkt door voornamelijk meergezinswoningen met aaneengesloten uniforme volumes van vier bouwlagen onder een plat dak. De voorkomende bouwdiepte bedraagt 15 m op alle verdiepingen.

De aanvraag betreft een nieuwbouw van drie tot vijf bouwlagen onder een plat dak. Ter hoogte van de rechter perceelgrens worden drie bouwlagen voorzien en wordt volledig aangesloten aan het profiel van de bestaande wachtgevel. Op een afstand van circa 4,80 m van de perceelgrens vertrapt het volume zich naar vijf bouwlagen. De maximale bouwdiepte op alle verdiepingen bedraagt 15 m.

Aan de straatzijde is een voortuinstrook. De overige onbebouwde delen, zijtuin en achtertuinen, worden als privétuin gebruikt voor de gelijkvloerse appartementen. Verder wordt een ondergrondse parkeergarage gerealiseerd met 16 autostalplaatsen, een fietsenberging, afvalberging en de technische ruimtes. Ter hoogte van de private tuinen wordt een grondlaag van 1 m voorzien.

De aanvraag is inzake schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid vanuit ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar en inpasbaar in het straatbeeld.

Visueel-vormelijke elementen

Alle gevels worden afgewerkt met lichte gevelsteen en een gelijkvloerse plint in donkergrijze gevelsteen. Het buitenschrijnwerk is in donkergrijs aluminium voorzien.

De terrassen aan de zijgevel zijn deels uitpandig, aan de achtergevel zijn deze volledig inpandig. Ter hoogte van de rechterperceelgrens is een dakterras ingericht. Het hoogste plat dak van het pand wordt als groendak voorzien met een insprong aan de linkse zijgevel.

Het oorspronkelijk ingediend ontwerp werd tijdens de procedure van de aanvraag besproken op de kwaliteitskamer van 23/10/2020. De beoordeling hiervan luidt alsvolgt:

‘De kwaliteitskamer gaat akkoord met de volumetrie, maar vraagt om de uitkragende terrassen ter hoogte van de zijgevel inpandig te voorzien; indien deze terrassen over de hoek doorlopen wordt gevraagd een hoekpenant in metselwerk te voorzien. De ruime verdiepingshoogtes binnen het project worden geapprecieerd, hierbij vraagt de kwaliteitskamer om ook de raamhoogtes meer in proportie te brengen tot de hoogte van de ruimtes. Hogere raamopeningen komen ook de geleding van de gevel ten goede. Om het hoekpand meer alzijdig te ervaren vraagt de kwaliteitskamer om in de zijgevel (kopgevel van de lange rij) meer raamopeningen te voorzien.

Wat het materiaalgebruik betreft vraagt de kwaliteitskamer aandacht voor detaillering (steensoort en kleur) en adviseert om de gevelafwerking ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping in hetzelfde metselwerk en in dezelfde kleur uit te voeren als de bovenbouw (eventueel in een ander verband). Het toevoegen van een plint in blauwe hardsteen onderaan de gevel of een doorlopende horizontale lijst boven de gelijkvloerse verdieping kunnen de geleding verstreken. Bijkomend vraagt de kwaliteitskamer aandacht voor royale behandeling van de inkompartij (bv voordeur in hout) en beveelt voor de kleurkeuze van de gevelmaterialen een warme tint aan (bv. bronskleurig schrijnwerk en grijsbeige gevelsteen).

Ten slotte vraagt de kwaliteitskamer de groenaanleg rondom het gebouw eerder natuurlijk en landschappelijk op te vatten (in aansluiting bij de aanleg op het linker buurperceel) ipv in te zetten op een strakke zonering. Bij de bouw van de ondergrondse parking dienen de nodige maatregelen in acht genomen te worden om het bomenbestand op het aangrenzend perceel te vrijwaren.

Conclusie:

- Terrassen thv zijgevel inpandig onderbrengen;

- Hoger raamopeningen en alzijdige gevelbehandeling (meer openingen in de zijgevel);

- Gelijkvloers in hetzelfde metselwerk als bovenbouw met bv. plint of lijst ifv detaillering;

- Aandacht voor detail en royale behandeling van de inkompartij (bv voordeur in hout);

- Voorkeur voor metselwerk in warm grijsbeige gevelsteen en bronskleurig buitenschrijnwerk;

- Groenaanleg rondom het gebouw natuurlijk en landschappelijk opvatten. ‘

In functie hiervan zullen, voor zover het kan, concrete en precieze voorwaarden worden geformuleerd bij de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. In voorliggend project wordt een aanvaardbare mix gevormd van verschillende slaapkamerappartementen.

Rekening houdend met de voorwaarden voldoen de woongelegenheden aan de actuele eisen wat betreft gezondheid en gebruiksgenot.

Het advies van Aquafin en brandweer is voorwaardelijk gunstig.

De voorwaarden worden mee opgenomen als voorwaarden bij het verlenen van de omgevingsvergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid: De inrit is te smal om verkeer in twee richtingen toe te laten. Er moet met een lichtensysteem gewerkt worden.

Fietsvoorzieningen: Er worden 40 fietsstalplaatsen voorzien in de parkeergarage. Deze zijn te bereiken via een fietslift. De deur tussen de lift en de fietsenberging dient automatisch open te kunnen gaan.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de voorwaarden in het hydraulisch en technisch advies van Aquafin strikt na te leven;

3.      in de gemeenschappelijke fietsenberging minimaal één elektrisch oplaadpunt te voorzien conform artikel 29 van de bouwcode;

4.      per 10 autostalplaatsen één elektriciteitsvoorziening te voorzien ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens conform artikel 30 van de bouwcode;

5.      de terrassen aan de zijgevel volledig inpandig te voorzien, alsook de kroonlijst boven de terrassen te laten doorlopen en niet terug te trekken;

6.      de raamopeningen op het gelijkvloers minstens 2m10 hoog te voorzien en hieronder een plint in blauwe hardsteen;

7.      het gelijkvloers in hetzelfde metselwerk als bovenbouw te voorzien;

8.      de voordeur in hout te voorzien;

9.      het metselwerk in een warm grijsbeige gevelsteen en het buitenschrijnwerk bronskleurig te voorzien;

10.  een lichtensysteem te voorzien aan de inrit van de parking;

11.  parkeerplaatsen 4 en 5 herschikken en inrichten als mindervalideplaatsen met voldoende vrije ruimte tussen de twee parkeerplaatsen om te kunnen uitstappen en tegelijk vrije doorgang te verlenen voor voetgangers;

12.  een automatische bediening te voorzien voor de deur tussen de lift en de fietsenberging;

13.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten