Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020175016 |
Gegevens van de aanvrager: | mevrouw Charlotte Guns met als adres Durletstraat 47 te 2018 Antwerpen en de heer Ruben De Gauw met als adres Durletstraat 47 te 2018 Antwerpen |
Ligging van het project: | Draakstraat 13 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 6 sectie F nr. 1281M6 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een restaurant tot eengezinswoning |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 19/11/2010: vergunning (20105848) voor het verbouwen van een handelspand.
Vergunde en huidige toestand
- gelijkvloers restaurant met bovenliggend bijhorende personeels- en kantoorruimte;
- pand van 2 bouwlagen en een half opgetrokken zadeldak in gesloten bebouwing.
Gewenste toestand
- eengezinswoning;
- pand van 3 bouwlagen in gesloten bebouwing.
- verhoogde en licht teruggetrokken gelijkvloerse achterbouw;
- de gelijkvloerse voorgevel is met een nieuwe raamindeling aan de woonfunctie aangepast;
- de voorgevel bestaat uit een witte bepleistering met aluminium buitenschrijnwerk.
Inhoud van de aanvraag
- het pand wordt verbouwd en omgevormd tot een eengezinswoning;
- wijzigen van de daklaag naar een volwaardige bouwlaag;
- wijzigen van de gelijkvloerse achterbouw;
- wijzigen van de gevel.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 19 januari 2021 | 25 februari 2021 |
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg | 19 januari 2021 | 12 februari 2021 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De bestaande, vergunde reca-functie wordt omgevormd naar een woonfunctie (eengezinswoning). Gezien de ligging in woongebied en de typische woonstraat kan deze functiewijziging positief beoordeeld worden.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De werken beperken zich voornamelijk binnen het vergunde volume van het pand. Het volume wordt op twee plaatsen gewijzigd:
- achteraan wordt het platte dak van de achterbouw verhoogd zodat de interne vrije hoogte aansluit bij de rest van het gelijkvloerse verdieping;
- de hybride dakvorm van het hoofdgebouw wordt vervangen door een volwaardige bouwlaag onder plat dak.
Het pand komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande uitbreidingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.
Visueel-vormelijke elementen
De wijzigingen aan de voorgevel kunnen voorwaardelijk gunstig geadviseerd worden.
De grote raamopening in de gelijkvloerse voorgevelpui wordt vervangen door twee ramen. Deze aanpassing vormt een eerlijke vertaling van de nieuwe, achterliggende woonfunctie.
Het schrijnwerk in de voorgevel wordt vernieuwd en vervangen door aluminium schrijnwerk. Uit de dossierstukken is het niet duidelijk in welke kleur dit gebeurt. Tijdens de aanvraagprocedure is verduidelijking gevraagd aan de architect. De ramen zouden voorzien worden in bronskleurig geanodiseerd aluminium. De wijziging van het schrijnwerk kan gunstig geadviseerd worden. Ter verduidelijking zal deze kleur van het schrijnwerk als voorwaarde van de vergunning worden opgenomen.
De achtergevel wordt geïsoleerd en bepleisterd. Dit kan positief worden geadviseerd.
Cultuurhistorische aspecten
Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het gewestplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies is gunstig en laat zich als volgt lezen:
[…] Het pand betreft een burgerwoning bestaande uit twee traveeën en 2 bouwlagen onder een zadeldak. De gevel werd verbouwd tot 3 volwaardige bouwlagen, het zadeldak is nog gedeeltelijk bewaard gebleven. Het pand maakt deel uit van een eclectisch ensemble van 6 burgerhuizen (nr 13-23) ontworpen in 1890 door architect Albert Arnou in opdracht van de Société anonyme pour la construction des maisons bourgeoises. De gelijkvloerse pui werd aangepast aan de horecafunctie die het pand in het verleden kende. In het interieur bleef de kamerindeling bewaard en een aantal interieurelementen zoals vloeren, de trap, een aantal paneeldeuren en plafondafwerking. Het pand is beeldondersteunend in deze omgeving omwille van de architecturale waarde. De toevoeging van de bijkomende bouwlaag gebeurde met respect voor de bestaande bovengevel.
[…] Het voorstel dat voorligt doet geen afbreuk aan de erfgoedwaarde van het pand noch aan dat van de omgeving. Door een hedendaagse invulling die gebaseerd is op het historische beeld van de gelijkvloerse pui, past het pand zich opnieuw beter in in het straatbeeld. Behoud van een aantal interieurelementen met erfgoedwaarde in combinatie met aanpassingen in functie van een hedendaagse kwalitatieve woning, vormen hier een goed compromis.
Gelet op het voorgaande wordt een gunstig advies verleend.”
Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg wordt integraal bijgetreden.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De aanvraag wijkt af van artikel 34 en 43 van de bouwcode. Er wordt geen septische put voorzien en de scheidingsmuren van de platte daken bezitten geen minimale opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Hiervan kan niet worden afgeweken. Om in overeenstemming te komen met deze artikels dienen voorwaarden hieromtrent te worden opgenomen.
Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van restaurant naar wonen. Het bestaande restaurant wordt verbouwd naar een eengezinswoning. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
De aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte maar de plaatsen kunnen om volgende stedenbouwkundige redenen niet gerealiseerd worden:
- Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan 8 meter. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten. - De voorliggende aanvraag heeft betrekking op een gebouw dat is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed of ligt in een beschermd stad- en dorpsgezicht. Indien de werkelijke parkeerbehoefte op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van het gebouw teniet worden gedaan. Daarom mogen geen parkeerplaatsen voorzien worden.
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.
Voor het restaurant is de bestaande behoefte 0 daar het om een beperkte oppervlakte gaat (< 500m²). Het pand was voordien echter vergund als eengezinswoning. Er werd 1 plaats op openbaar domein afgewenteld. Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1 – 1= 0.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus niet van toepassing.
|
Fietsvoorzieningen:
Voor de eengezinswoning moeten er 5 fietsstalplaatsen voorzien worden:
- 1 woning met 4 slaapkamers = 1 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 4.
Er worden 4 fietsstalplaatsen voorzien in de tuin. Deze zijn enkel te bereiken doorheen de woning. Dit is geen ideale oplossing. Gezien de erfgoedwaarde van het pand, waar de gelijkvloerse planopbouw onlosmakelijk deel van uitmaakt, en de beperkte gevelbreedte is de tuin uiteindelijk de best beschikbare plaats om de fietsen te stallen.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. het gedeelte van de scheidingsmuren dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed tussen het groendak en de scheidingswand;
2. het voorzien van een septische put conform artikel 34 van de bouwcode.
3. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 22 december 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 19 januari 2021 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 20 maart 2021 |
Verslag GOA | 25 februari 2021 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. het gedeelte van de scheidingsmuren dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed tussen het groendak en de scheidingswand;
2. het voorzien van een septische put conform artikel 34 van de bouwcode.
3. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.