2021_CBS_01762 - Omgevingsvergunning - OMV_2020172710. Antwerpsesteenweg 48-50. District Hoboken - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12/06/2015: vergunning (2015762) voor het regulariseren behouden van een binnen unit verlicht publiciteitspaneel van 17 m² van het type Backlight op de zijgevel;

-          21/02/2013: vergunning door deputatie (20126501) voor het plaatsen van een reclamebord van 17 m² tegen de wachtgevel.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          braakliggend terrein.

Huidige toestand

-          braakliggend terrein.

Gewenste toestand

-          functies en bouwvolumes:

• meergezinswoning met 8 appartementen bestaande uit 4 bouwlagen met getrapte achtergevel;
  • met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
    • 7 eenslaapkamerappartementen met netto vloeroppervlaktes van circa 57 m², 73 m², 59 m², 70 m², 57 m², 64 m², 52m²;
    • 1 drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 110 m²;
• eengezinswoning achteraan het hoofdvolume bestaande uit 2 bouwlagen onder een plat dak;
  • de netto vloeroppervlakte van de woning bedraagt 127 m²;
• de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 74 m²;
• onder het bebouwde deel van het perceel wordt een kelder voorzien met ondergrondse parkeergarage;
• de kelder is toegankelijk via een helling vanaf straatniveau en via de kern met trap en lift;
• de kelder bevat een parkeergarage voor 9 auto’s, waarvan 1 geschikt voor een andersvalide en een fietsenberging voor 20 fietsen;
• de daken worden aangelegd als groendaken.

-          gevelafwerking:

• de voorgevel wordt afgewerkt in witte crepi in combinatie met zwart pvc buitenschrijnwerk.

-          inrichting:

• het onbebouwd terrein wordt als buitenruimte voorzien.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een nieuwbouw met 8 appartementen, 1 eengezinswoning en een ondergrondse parkeergarage op braakliggend terrein.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 21: verticale plateauliften
  ter hoogte van de doorgangen van de liftdeuren, moet een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm gegarandeerd worden. De doorgangsbreedte van de liftdeuren bedraagt hier 80 cm.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 11 afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  wit bepleistering in niet in harmonie met de typerende bakstenen gevels;
• artikel 27 open ruimte:
  §2    De tuin moet zoveel mogelijk als onverharde ruimte ingericht worden en als groene ruimte aangeplant worden. Er wordt in de tuinzone een bijkomende bebouwing voorzien;
• artikel 29 fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  fietsenberging voorzien in de kelder. zie advies mobiliteit;
• artikel 30 autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  autoparkeerplaatsen voorzien in de kelder.  zie advies mobiliteit.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 21 van de verordening toegankelijkheid. Ter hoogte van de doorgangen van de liftdeuren, moet een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90 cm gegarandeerd worden. Dit moet als voorwaarde worden opgenomen bij het afleveren van een vergunning.

Er is verder geen aanleiding om het college te adviseren (beargumenteerd) af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De Antwerpsesteenweg wordt gekenmerkt door zowel een- als meergezinswoningen. De beoogde meergezinswoning met 8 entiteiten is functioneel inpasbaar in de omgeving. De achterliggende gewenste eengezinswoning bevindt zich in de tuinzone waar bijkomende bebouwing niet wenselijk is. De inpasbaarheid van deze eengezinswoning wordt bijgevolg ongunstig beoordeeld.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Zowel het voorgestelde bouwvolume als het gewenste programma overschrijdt de draagkracht van het perceel, en de aanvraag wordt bijgevolg ongunstig beoordeeld.

Het bouwvolume van de meergezinswoning wordt gunstig beoordeeld:

-          De Antwerpsesteenweg wordt ter plaatse gekenmerkt door een- en meergezinswoningen waarbij het kenmerkend aantal bouwlagen 2 tot 3 bedraagt. Toch is er een minderheid van de panden uitgevoerd met een 4^de bouwlaag. Gelet op het brede straatprofiel en de bouwvolumes van de omliggende omgeving kan een 4^de bouwlaag ook voor dit perceel gunstig worden geadviseerd.

-          De gewenste bouwdiepte van het gelijkvloers en het eerste verdieping aan de linkerkant kan gunstig worden beoordeeld. Deze bouwdiepte bedraagt bijna 22 meter. Er wordt hiermee echter aangesloten bij de vergunde bouwdiepte van het links aanpalend pand en er wordt een correcte overgang gemaakt naar de rechter perceelsgrens waar de bouwdiepte beperkt wordt tot 17 m. De bouwdiepte op niveau 2 en 3, met inpandige terrassen is eveneens aanvaardbaar.

Bouwvolume van de eengezinswoning wordt ongunstig beoordeeld:

-          In opdracht van stad Antwerpen werd een potentiekaart porositeit opgemaakt, opgenomen in het Bouwblokkenboek. Hiermee werd een onderzoek gedaan naar de ontwikkelingsmogelijkheden van binnengebieden van Antwerpen. Het bouwblok waar dit perceel tot behoord werd onderverdeeld in categorie 4B. In deze categorie is bebouwing in binnengebied mogelijk mits deze op voldoende afstand gelegen is van de tuinen en gebouwen in de bouwblokschil. Aangenomen dat de tuinen uit de schil tien meter diep moeten zijn, is het pas vanaf en afstand van 20 meter op eigen terrein aanvaardbaar om een nieuwe constructie te voorzien.

-          Het te bebouwen perceel bevindt zich in de oksel van het bouwblok. De aangrenzende woningen gelegen in de Oudestraat hebben een zeer ondiep perceel. Hierdoor hebben ze een zeer beperkte tuinzone of werden volledig volgebouwd. In het voorliggende ontwerp wordt er geen rekening gehouden met deze perceelsgrenzen. De eengezinswoning wordt tot op 3,7 meter afstand van deze woningen voorzien. De afstand ten opzichte van de linker perceelsgrens is nog minder met slechts 3 meter. Deze afstand is onvoldoende om voldoende woonkwaliteit voor de bestaande woningen, maar ook voor de nieuwe woning, te garanderen. Hierdoor wordt aan het college voorgesteld de aanvraag te weigeren.

Ongunstige woonkwaliteit en draagkracht op de omgeving:

-          Om in aanmerking te komen voor vergunning moeten de woonentiteiten voldoende woonkwaliteiten bevatten. Dit vertaalt zich onder andere in voldoende woningoppervlakte. Voor een 1-slaapkamerappartement betekent dat er een oppervlakte van 60m² moet worden nagestreefd. Vier 1-slaapkamerappartement behalen deze woninggrootte niet.

-          Een evenwichtige variatie aan appartementstypes binnen een groot woonproject zoals in voorliggende aanvraag is belangrijk om een bevolkingsmix te garanderen. Teveel en te kleine woningen legt een te grote druk op het perceel en de omgeving, wat het geval is bij deze aanvraag. Binnen de stedelijke visie wordt een 2-slaapkamerappartement (80m²) als een gemiddeld appartement beschouwd. Daarom is het cruciaal dat er, indien gekozen wordt voor studio’s of 1-slaapkamerappartementen, er eveneens ook grotere (3-slaapkamer)appartementen worden voorzien. Deze grotere appartementen ontbreken in het project. Het voorzien van grotere woningen zou er automatisch ook toe leiden dat het aantal woningen en de bijhorende parkeerbehoefte verminderen, wat de draagkracht ten goede komt. Hieruit kunnen we concluderen dat de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt door het voorzien van 2 grotere woonentiteiten en 7 kleinere entiteiten. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen

Het straatbeeld in de onmiddellijke omgeving wordt voornamelijk bepaald door een historische context met een gevelafwerking in baksteen in rode en roodbruine tinten in combinatie met afwerkdetails in blauwe hardsteen. De aanvraag voorziet een atypisch materiaalgebruik van de voorgevel van een wit bepleistering. In een omgeving waar de bestaande bebouwing homogene kenmerken vertoont, moeten de op te richten of de te verbouwen gebouwen zodanig worden ontworpen dat ze in harmonie zijn met de kenmerken van de omgeving. Bijgevolg wordt de gekozen uitwerking van de voorgevel ongunstig beoordeeld.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er worden vragen gesteld bij de interne verdeling en gebruiksgenot van de ruimtes. Als minimale maatstaf wordt er verwezen naar de ontwerprichtlijnen van de VSMW. Er wordt vastgesteld dat de kleinste slaapkamer op het gelijkvloers niet voldoet aan de minimale breedte van 2,2m. 

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door brandweer. De gestelde voorwaarde zouden integraal opgenomen moeten worden als voorwaarde in geval van vergunning.

Het dossier werd daarnaast ook voorwaardelijk gunstig geadviseerd door Aquafin. De gestelde voorwaarde zouden integraal opgenomen moeten worden als voorwaarde in geval van vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorziening:

“Er is een fietsparkeerbehoefte voor de woning van 1 x (3+1) = 4 fietsen. Aan de woning wordt een plaats voor 4 fietsen overdekt voorzien.

Er is een fietsparkeerbehoefte voor de appartementen van 7 x (1+1) + 1 x (3+1) = 18 fietsen. In de ondergrondse parkeergarage is er ruimte voor 20 fietsen. De fietsenparking is bereikbaar via de autorit. Er is een trap in het midden voorzien. De fietsgleuf hoeft niet voorzien te worden. Als men op de trap wandelt, kan men de fiets over de schuine helling van de wagens aan de hand meevoeren.

De berging kent 1 deur die open gehouden wordt met een brandmagneet. Dit is extra comfort.

In het binnengebied achter de poort is er ook nog plaats voorzien voor een aantal bezoekersstallingen.”

De voorgestelde ondermaatse oplossing van de parkeerbehoefte is bijkomende aanwijzingen dat de draagkracht van het perceel wordt overschreden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en met een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten