2021_CBS_01954 - Omgevingsvergunning - OMV_2020175654. Schotensesteenweg 76. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20/02/1973: vergunning (627#27169) voor het uitvoeren van een voorgevelverandering;

-          01/01/1942: vergunning (329#17483) voor het bijbouwen van een bergplaats.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: eengezinswoning met gelijkvloerse handelsfunctie;

-          bouwvolume:

• hoofdvolume met een bouwdiepte van circa 7,50 m;
• gelijkvloerse uitbouw tot ca. 13,20 m ter hoogte van de rechter perceelsgrens;
• bergplaats tegen achterste perceelsgrens;

-          gevelafwerking:

• voorgevel afgewerkt met rode plaketten en een plint in zwarte leisteen;
• buitenschrijnwerk in metaal;
• vitrine voor gelijkvloerse handelsruimte.

Huidige toestand

-          functie: eengezinswoning;

-          bouwvolume: hoofdvolume met een bouwdiepte van ca. 7,50 m (zonder gelijkvloerse uitbouw);

-          gevelafwerking:

• voorgevel afgewerkt met geel/beige bakstenen en een plint in wit pleisterwerk (volgens plannen);
• voorgevel afgewerkt met geel/beige bakstenen en een plint in zwarte leisteen

(volgens foto’s);

• buitenschrijnwerk in natuurkleurige aluminium.

Gewenste toestand

-          functie: eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• hoofdvolume met een bouwdiepte van circa 7,50 m;
• gelijkvloerse uitbouw tot 17 m;
• uitbouw op de verdiepingen tot 11,90 m;

-          gevelafwerking:

• voorgevel afgewerkt met geel/beige bakstenen en een plint in wit pleisterwerk;
• buitenschrijnwerk in natuurkleurige aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          regularisatie van de afbraak van de gelijkvloerse bouwlaag en het extra volume op de verdiepingen;

-          herbouwen van een gelijkvloerse uitbouw en een extra volume tegen de linkse perceelgrens op de verdiepingen;

-          ophogen van de scheimuren;

-          wijzigen van de gelijkvloerse functie van handel naar wonen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Er werden geen adviezen gevraagd.

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12 Levendige plint:
  het gelijkvloers van een gebouw dat aan de openbare weg grenst, moet aan de straatzijde een verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte bevatten met een raamopening aan de straatzijde zodat een regelmatig contact tussen de gebruikers van het gebouw en de straat mogelijk is. De functie van het gelijkvloers werd aangepast van handel naar wonen. Hierdoor is er geen contact meer mogelijk tussen de bewoners en de straat;
• artikel 27 Open ruimte:

het terras heeft een oppervlakte van 21,10 m2, dit is meer dan de maximaal toegelaten 20 m2 voor tuinen tot 60 m2;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

de scheimuren met de linker en rechter aanpalende ter hoogte van de gelijkvloerse uitbouw, en de scheimuur met de linker aanpalende ter hoogte van de uitbreiding op de verdiepingen, hebben geen opstand van minimaal 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;

• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  de aansluiting van de DWA en RWA moet aangesloten worden aan het openbaar rioolstelsel. De aansluitpunten moeten minstens 0,20 m en hoogstens 0,50 m uiteen gelegen zijn.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het regulariseren en verbouwen van een eengezinswoning met handelsgelijkvloers. De complementaire handelsfunctie op de gelijkvloerse verdieping wordt gesupprimeerd. De vrijgekomen ruimte wordt deel van de eengezinswoning en wordt ingericht als garage. De woonfunctie blijft dus behouden waardoor het pand in harmonie is met de kenmerkende woonfuncties in de Schotensesteenweg. Het verdwijnen van het handelsgelijkvloers kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig beoordeeld worden.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De vergunde woning betreft een hoofdvolume van 3 bouwlagen onder een plat dak met een bouwdiepte van circa 7,50 m. Op het niveau van het gelijkvloers heeft de woning een bouwdiepte van circa 13,20 m.

In 1942 werd de vergunning verleend voor de bouw van een bergplaats tegen de achterste perceelsgrens. Echter werd in het verleden het volledige perceel op het niveau van het gelijkvloers volgebouwd. Door het instorten van een deel van deze uitbreiding werd deze intussen – op de buitenmuren van de vergunde bergplaats na – volledig afgebroken.

In voorliggende aanvraag wenst men de nog bestaande hoofdbouw te voorzien van een nieuwe gelijkvloerse uitbreiding tot een bouwdiepte van 17 m. Op de verdiepingen wordt een achterbouw gerealiseerd tegen de linker perceelsgrens tot een bouwdiepte van circa 11,90 m. De achtergevel van deze achterbouw komt op een gelijke diepte te liggen als de achtergevel van de linker buur. De voorgestelde bouwdieptes zijn verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Het nieuwe bouwvolume heeft geen negatieve gevolgen voor de privacy of bezonning van de naastgelegen percelen. Na de geplande werken blijft er ook nog voldoende ruimte over op het gelijkvloers om een kwalitatieve tuinzone te behouden. 

De buitenmuren van de vergunde bergplaats worden behouden en blijven aanwezig als een vrijstaand element in de tuinzone. De buitenmuren zorgen voor de begrenzing van het nieuw aan te leggen terras. Het voorzien van deze extra open ruimte is positief te adviseren en komt het binnengebied ten goede. Echter heeft het nieuwe terras een oppervlakte van 21,1 m2 waardoor de aanvraag in strijd ik met artikel 27 van de bouwcode. Dit artikel legt op om tuinen zoveel mogelijk groen en onverhard te houden. Het voorzien van voldoende groen is belangrijk voor de leefbaarheid binnen bouwblokken en de infiltratie van regenwater in de bodem. Voor tuinen met een oppervlakte kleiner dan 60 m2 mag de oppervlakte van het terras maximaal 20 m2 bedragen. Het uitvoeren van het terras conform bovenstaand artikel wordt daarom opgenomen als voorwaarde voor vergunning. Daarnaast dient het terras conform artikel 39 van de bouwcode aangelegd te worden in een helling van 1 à 2 % naar de aangrenzende tuin zodat het regenwater op een natuurlijke wijze in de bodem kan infiltreren. Dit wordt ook opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

Visueel-vormelijke elementen

Het is onduidelijk om op basis van de aangeleverde geveltekeningen en foto’s de geplande werken aan de voorgevel te beoordelen. Op de foto’s is te zien dat de bestaande voorgevel is opgebouwd uit gevelmetselwerk in een geel/beige kleur en een plint in zwarte leisteen. Op het gevelaanzicht van de bestaande en nieuwe toestand is dan weer aangeduid dat de plint is uitgevoerd in wit pleisterwerk. In de beschrijvende nota wordt verklaard dat er geen gevelwijzigingen worden gepland aan de voorgevel. Omdat het niet mogelijk is om op basis van deze tegenstrijdige informatie de gevelwijzigingen te beoordelen, worden alle wijzigingen aan de voorgevel – met uitzondering van de garagepoort – uitgesloten uit de vergunning zoals in rood aangeduid op de geveltekening.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Conform artikel 12 van de bouwcode moet het gelijkvloers van een gebouw dat aan de openbare weg grenst aan de straatzijde een verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte bevatten met een raamopening aan de straatzijde zodat een regelmatig contact tussen de gebruikers van het gebouw en de straat mogelijk is. Omdat in de voorliggende aanvraag de handelsruimte wordt omgevormd tot garage is er geen contact meer mogelijk tussen de bewoners en de straat waardoor de aanvraag strijdig is met dit artikel. Op basis van de plannen van de laatst vergunde toestand, kan worden afgeleid dat de woning vóór 1973 was voorzien van een garagepoort. De naastgelegen woning met huisnummer 74 werd uitgevoerd met een identieke maar gespiegelde gevel (als deze die vergund was vóór 1973). Deze woning is in de huidige en vergunde toestand nog steeds voorzien van een gelijkvloerse garage met garagepoort. Omwille van die reden kan een afwijking worden toegestaan op bovenstaande bepaling.

In voorliggende aanvraag wordt de scheimuur met de linker- en rechter aanpalende ter hoogte van de gelijkvloerse uitbreiding niet uitgevoerd met een opstand van minstens 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Ook de scheimuur met de linker aanpalende heeft ter hoogte van de uitbreiding op de tweede verdieping geen opstand van 30 cm. Dit is strijdig met artikel 34 van de bouwcode.

Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet zonder meer afgeweken worden.

Deze 30 cm kan bekomen worden door het dakpakket ter hoogte van de scheimuren minder dik uit te voeren of het volledige dak ter hoogte van de scheimuur minder hoog uit te voeren. Deze opstand is echter niet vereist indien de dakbekleding onder brandreactie klasse BROOF (t1) valt of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.).

Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat het aangevraagde dient te worden uitgevoerd conform één van de bovenstaande mogelijkheden. Een verhoging van de scheimuur zou eveneens een oplossing kunnen zijn. Echter dit maakt het voorwerp uit van een nieuwe bevraging van de omwonenden, waarvoor in dat geval een nieuwe omgevingsaanvraag moet worden ingediend.

Tot slot wordt opgemerkt dat de aansluitpunten van de DWA en de RWA ter hoogte van de rooilijn te ver uit elkaar gelegen zijn. Conform artikel 41 van de bouwcode moeten de aansluitpunten minstens 0,20 m en hoogstens 0,50 m uiteen gelegen zijn. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing omdat het geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden betreft. Het huidig handelsgelijkvloers van het handelshuis wordt verbouwd en wordt deel van de reeds bestaande vergunde eengezinswoning. De handelsfunctie verdwijnt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      het gedeelte van de scheidingsmuren dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden; geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);

2.      het beperken van de oppervlakte van het terras tot 20 m2 conform artikel 27 van de bouwcode;

3.      het terras aan te leggen in een helling van 1 à 2 % richting de aangrenzende tuin conform artikel 39 van de bouwcode;

4.      de aansluitpunten van de DWA en de RWA ter hoogte van de rooilijn te plaatsen op minstens 0,20 m en maximaal 0,50 m van elkaar conform artikel 41 van de bouwcode;

5.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Uitsluitingen

De voorgevelwijzigingen zoals in rood aangeduid op het gevelaanzicht.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten