2021_CBS_01931 - Omgevingsvergunning - OMV_2020150397. Jan Van Rijswijcklaan 8. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/02/1956: toelating  (18#33900) voor het aanbouwen van een autobergplaats;

-          11/12/1936: toelating  (18#6528) voor het bouwen van een huis.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          eengezinswoning met een bruto vloeroppervlakte van circa 720 m²;

-          rijwoning in halfopen bebouwing met 3 bouwlagen onder een zadeldak;

-          gevelafwerking:

• gelaagd parement in witte natuursteen en helrode baksteen;
• twee oplopende driezijdige erkers;
• twee blinde driehoekige geveltoppen als bekroning;
• wit stalen buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• voortuin met smeedijzeren voortuinhek;
• verharde oprijlaan richting autobergplaats links van de woning.

Huidige toestand

-          vaststelling (ID: 212794) van Burgerstijl in neo-Tudorstijl als bouwkundig erfgoed;

-          in overeenstemming met vergunde toestand, afgezien van:

• twee blinde halsvormige geveltoppen als bekroning;
• bijkomende zwarte metalen poort tussen de woning en de rechter aanpalende.

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met kantoor en 2 woongelegenheden:

• 1 eenslaapkamerappartement op de eerste verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 67 m²;
• 1 eenslaapkamer duplex-appartement op de tweede verdieping en de daklaag met een netto vloeroppervlakte van circa 135 m²;

-          bouwvolume:

• rijwoning in halfopen bebouwing met 3 bouwlagen onder een zadeldak;

-          gevelafwerking conform huidige toestand met uitzondering van:

• gewijzigde inkomdeuren in de zijgevel, materialen en kleurstelling ongekend;
• zwart stalen buitenschrijnwerk;
• borstweringen en buitentrap in zwart metaal;

-          inrichting:

• buitentrap achteraan de zijgevel ter hoogte van de gesloopte garage;
• plat dak op de tweede verdieping ingericht als dakterras;
• zwarte metalen poort tussen de woning en de rechter aanpalende.

Inhoud van de aanvraag

-          opdelen van eengezinswoning naar een kantoor en 2 woongelegenheden;

-          creëren dakterras achteraan de tweede verdieping;

-          slopen garage en plaatsen buitentrap achteraan de oprijlaan;

-          doorvoeren interne constructieve werken;

-          inrichten fietsenstalling achteraan de kelderverdieping

-          wijzigen van de gevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Provinciehuis Harmonie, goedgekeurd op 23 mei 2013. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 2 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed

In CHE-gebied, voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en/of voor gebouwen in beschermde landschappen wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.
De erfgoedwaarde wordt teveel aangetast.

• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte

Bij functiewijziging en volume-uitbreiding moeten de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in Artikel 6 “Harmonie en draagkracht”.
De buitentrap en het dakterras voldoen hier niet aan.

• artikel 25 toegankelijkheid van de functie: de bovenliggende verdiepingen van percelen met een gemengde functie moeten voorzien worden van een aparte toegang. De bovenliggende woongelegenheden zijn niet bereikbaar via een aparte toegang;
• artikel 29 fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de fietsstalplaatsen zijn niet vlot toegankelijk;
• artikel 30 autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er worden geen 7 parkeerplaatsen op eigen terrein voorzien overeenkomstig de werkelijke parkeerbehoefte.
• artikel 43 septische putten: op de plannen wordt de inhoud van de septische put niet opgetekend.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Dit deel van de Jan Van Rijswijcklaan wordt gekenmerkt door klassieke herenhuizen, kantoorfuncties en meergezinswoningen. De beoogde inrichting als kantoorruimte met twee bovenliggende woonfuncties is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De eengezinswoning wordt opgedeeld in een kantoorruimte op het gelijkvloers en gedeeltelijke eerste verdieping. Op de verdiepingen worden er twee woningen voorzien van respectievelijk 67 m² en 135 m². Het voorgestelde programma, waarbij er een ruimere woning na opsplitsing van de eengezinswoning behouden blijft, overschrijdt de draagkracht van de site niet.

De inrichting geschiedt voornamelijk binnen het bestaande volume van het pand. Op het platte dak van de achterbouw wordt aansluitend bij het appartement op de tweede verdieping een dakterras gerealiseerd. Om in aanmerking te komen van vergunning dient dit echter beperkt te worden in diepte, zodat de privacy naar de omwonende beperkt wordt en de balustrade van het zicht onttrokken blijft.

Links van het pand wordt een brandtrap in openlucht voorzien. Deze trap bevindt zich buiten het maximaal toegelaten volume waardoor deze niet gunstig kan beoordeeld worden. Daarenboven wordt hierdoor de vergunde garage en doorrij gesupprimeerd. Parkeerplaatsen dienen maximaal behouden te blijven, in functie van de draagkracht van de omgeving.

De voorgestelde wijzigingen aan het volume kunnen bijgevolg niet gunstig beoordeeld worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag dient geweigerd te worden omwille van het ongunstige advies van de brandweer.

De bovenliggende verdiepingen van percelen met een gemengde functie moeten voorzien worden van een aparte toegang (bouwcode, artikel 25). Dit is niet het geval voor de bovenliggende woongelegenheden. Er is geen reden om een afwijking hierop toe te staan. Omwille daarvan dient de aanvraag geweigerd te worden.

Bijkomend wordt opgemerkt dat de dimensionering van de septische put niet op de plannen vermeld is waardoor het niet duidelijk is of de aanvraag voldoet aan artikel 43 van de bouwcode. Dit is een voorwaarde om in aanmerking te kunnen komen voor een vergunning.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Vermits het pand is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de aanvraag betrokken constructies en de omgeving beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur.

Daarom werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg, die volgend – ongunstig – advies formuleerde:

“Herenhuis in neo-Tudorstijl naar een ontwerp van architect Frank Blockx uit 1936. […] De rijwoning in halfopen bebouwing volgt de typologie van de stadsvilla, en omvat drie bouwlagen onder een complex zadeldak (pannen). Het gevelfront dat zich uniform en in een continue verloop over de drie gevelzijden ontwikkelt, onderscheidt zich door het gelaagde parement in witte natuursteen en helrode baksteen. Het pittoreske karakter berust verder op de detaillering en de ornamentatie, die ontleend zijn aan de Engelse renaissance met name de Jacobean-stijl. Het meest opvallende onderdeel van de compositie vormen de risalieten van de voorgevel, met een oplopende driezijdige erker of bow-window, en een blinde halsvormige geveltop als bekroning. Stilistisch getrouwe details zijn de sierlijke ajour borstweringen van de balkons, de cartouches in de geveltoppen, en de fijn geprofileerde waterlijsten. Het diepe rondboogportaal in de zijgevel wordt omlijst door pilasters en een entablement. Typisch zijn de decoratieve slokbakken van de afvoerpijpen, en de smeedijzeren windwijzer met de initialen TM, vermoedelijk verwijzend naar de familienamen van opdrachtgever Van Thiel en zijn echtgenote, op de dakvorst. Het stalen vensterschrijnwerk en het smeedijzeren voortuinhek bleven behouden; de aanleunende garage is een latere toevoeging.

De plattegrond is georganiseerd rond de ruime traphal met bovenlicht in het centrum van de woning, met een kleine vestibule als inkom. Volgens de bouwplannen wordt de begane grond verder ingenomen door een kantoor en de woonkamer aan de straatzijde, een kinderkamer en de veranda met terras aan de tuinzijde, en de keuken met office in het midden tegen de zijgevel. De eerste verdieping omvat vijf slaapkamers, een badkamer en een terras, de ondiepe tweede verdieping twee overige slaapkamers en een zolder. Het pand is beeldbepalend omwille van de architecturale waarde. Het project werd voorbesproken en er werden opmerkingen bezorgd over de voorgestelde invulling.

Men wenst het pand om te vormen tot een kantoor met twee woongelegenheden. Er werd beperkt rekening gehouden met deze opmerkingen.

Op de gelijkvloerse verdieping werd geadviseerd de kamerstructuur te behouden in functie van de plafondmoulures en de detaillering van het vloerpatroon in de parketvloer. De reversibele wand zal de moulures beschadigen en doet afbreuk aan de afleesbaarheid van de kamerstructuur. Dit blijft nog steeds een voorwaarde.

In tegenstelling tot het vorige ontwerp waarbij de brandtrap ook de toegang was tot de bovengelegen woningen, wordt de toegang naar de appartementen intern door de kantoorruimte voorzien. De trap blijft echter wel behouden als brandtrap. Deze vrijstaande brandtrap heeft een grote impact op de zijgevel en achtergevel en is vermoedelijk ook overbodig. Als voorwaarde zal dan ook opgelegd worden de vluchtweg voor de appartementen op een andere manier op te lossen die minder beeldverstorend is voor zowel zij- als achtergevel.

Ter hoogte van de tweede verdieping wordt de traphal afgesloten door een muur. De plaatsing van de wand houdt geen rekening met de lanterneau die aanwezig is. Bijkomend is de traphal een centraal element in het pand met een rijkelijk uitgewerkte trap met balustrade in hout die als geheel afleesbaar dient te blijven. Er dient een oplossing gezocht te worden die rekening houdt met de erfgoedwaarde van de traphal, het huidige voorstel heeft een te grote impact op de traphal.

Het is niet duidelijk of er nieuw buitenschrijnwerk wordt voorzien. Het huidige buitenschrijnwerk in staal moet, indien nog in goede staat, behouden blijven. Indien het schrijnwerk vervangen moet worden omwille van de slechte staat, zal gevraagd worden om detailtekeningen voor te leggen voor verder advies van het nieuwe schrijnwerk. 

Aangezien een aantal voorwaarden mogelijks impact hebben op het concept van het ontwerp, wordt een ongunstig advies verleend en geen advies onder voorwaarden.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt worden de opmerkingen van de dienst monumentenzorg integraal bijgetreden. De aanvraag dient geweigerd te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenstalling

De aanvraag voorziet niet in voldoende fietsstalplaatsen zoals voorgeschreven in artikel 29 van de bouwcode. In de aanvraag worden slechts 3 plaatsen voorzien in plaats van de 8 fietsstalplaatsen die, op basis van het advies van de stedelijke dienst mobiliteit, noodzakelijk zijn. Daarenboven voldoet de locatie van deze fietsstalplaatsen in de kelder niet aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode. Achter de trap is geen vlakke ruimte van 1,70 m breed waardoor onvoldoende ruimte is om met de fiets een bocht te maken.
 

De aanvraag heeft een onaanvaardbare mobiliteitsimpact, waardoor geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening en het ontbreken van een gunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.