2021_CBS_02576 - Omgevingsvergunning - OMV_2021007373. Marie-Josélaan 64-66, Strijdhoflaan 3-5. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

Marie-Josélaan 64-66 en Strijdhoflaan 3-5 te 2600 Berchem (Antwerpen):

-          15/01/2021: weigering (20203679) voor het verbouwen van een rijwoning en uitbaten van een beenhouwerij met winkel werkplaats/atelier en koelcellen;

Marie-Josélaan 64:

-          16/04/2015: proces-verbaal (BE/2015/VPV/0301) voor het wijzigen van het aantal woonentiteiten;

-          29/04/1964: vergunning (957#1270) voor het bouwen van een luifel aan de voorgevel van het pand;

-          20/05/1924: toelating (961#7361) voor het bouwen van een woning;

Marie-Josélaan 66 en Strijdhoflaan 3-5:

-          14/09/2012: vergunning (3553#4959) voor zaakgebonden publiciteit;

-          23/12/2011: vergunning (20115082) bouwen van een handelsgelijkvloers met 3 bovenliggende appartementen na sloop gebouw;

Marie-Josélaan 66:

-          02/12/1993: vergunning (961#10576) voor een verbouwing;

Strijdhoflaan 5:

-          20/05/2002: vergunning (961#11454) voor het verfraaien van een winkelpui;

-          06/06/1988: reclamevergunning (410#4325) voor reclame zonnetent;

-          20/02/1952: toelating (956#4884) voor vergrotings- en verbouwingswerken aan het huis.

Vergunde/vergund geachte toestand

Marie-Josélaan 64:

-          functie:

• woning met een bruto vloeroppervlakte van circa 216 m²;
• advies geacht vergund: op basis van kadastergegevens kan een positief advies gegeven worden voor 2 woningen;

-          bouwvolume: besloten bebouwing van 3 bouwlagen onder een mansardedak;

-          gevelafwerking: gecementeerde gevel met arduinen plint en houten buitenschrijnwerk;

Strijdhoflaan 3-5:

-          functie:

• grote handelszaak (beenhouwerij) over de kelderverdieping en gelijkvloerse verdieping van drie panden (inclusief Marie-Josélaan 66);
• woonfuncties op de verdiepingen te Strijdhoflaan 3: drie appartementen;
• woonfunctie op de verdiepingen te Strijdhoflaan 5: een appartement

-          bouwvolume: besloten bebouwing van 4 bouwlagen onder een plat dak;

-          gevelafwerking: sierpleister met donkere kleur en aluminium schrijnwerk met grijze kleur;

Marie-Josélaan 66:

-          functie: gelijkvloerse bergplaats (samen met Strijdhoflaan 3-5) met bovenliggend afzonderlijke woonfunctie;

-          bouwvolume: besloten bebouwing van 3 bouwlagen onder een pseudo-mansardedak;

-          gevelafwerking: witte betonsteen;

Huidige toestand

Marie-Josélaan 64:

-          functie: meergezinswoning met 5 woonentiteiten.

Gewenste toestand

Marie-Josélaan 64:

-          functie:

• slagersatelier verbonden met rechts aanpalend pand (Marie-Josélaan 64), dat op zijn beurt verbonden is met de achterliggende winkel gelegen te Strijdhoflaan 3-5;
• meergezinswoning:
  • een studio met een netto vloeroppervlakte van circa 34,5 m² exclusief sanitair;
  • een duplex éénslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 76 m²;

-          bouwvolume:

• optrekken van het dak zonder wijziging van de kroonlijsthoogte;
• slopen stuk volume op de koer;
• overdekt terras op tweede verdieping aan koer;

-          gevelafwerking: gewijzigde gevelopeningen, wit aluminium buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van Marie-Josélaan 64;

• voorzien van 1 studio op de eerste verdieping;
• inrichten van een duplex éénslaapkamerappartement op verdiepingen 2 en 3;
• verhogen van het dakvolume;
• voorzien van een hoogspanningscabine in de kelder aan de straatzijde;
• herinrichten van de kelder als slagersatelier;

-          uitbreiden van de slagerij over het gelijkvloers (en kelder) van 4 panden (Strijdhoflaan 3-5 en Marie-Josélaan 64-66);

-          wijzigen van de gelijkvloerse koer.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 26 juni 2015 nam het college akte van een beenhouwerij met referentie MV2015/123 op het adres gelegen Strijdhoflaan 5 te 2600 Berchem (Antwerpen) en op naam van Beenhouwerij Buermans bvba.

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de melding van de exploitatie van een slagerij, na uitbreiding.

Aangevraagde rubrieken

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 27 Open ruimte:
  §1 de oppervlakte van de gewijzigde koer bedraagt minder dan 20% van de perceeloppervlakte;

§4 de fietsenstalling en eventuele verharding in de voortuinstrook is strijdig met dit artikel;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  §3, 3° de verhoogde dakverdieping heeft geen opstand van 30 cm;
• artikel 38 Groendaken:
  de verhoogde dakverdieping werd niet opgetekend met een groendak;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  §1 de opgetekende plannen vermelden geen (gescheiden) rioolsysteem;
• artikel 43 Septische putten:
  §1 de opgetekende plannen vermelden geen septische put;
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  §1 bedrijven waar voedsel wordt verwerkt zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Deze twee woongelegenheden worden gereorganiseerd omwille van de uitbreiding van de handelszaak aan Strijdhoflaan. Hierdoor wordt het gelijkvloers van het pand aan Marie-Josélaan 64 eerder achterkant van het handelsgeheel, zoals ook Marie-Josélaan 64 66.

Het is duidelijk uit voorliggende aanvraag af te leiden dat de voorgestelde ruimte een ‘levendige ruimte’ betreft die vaak gebruikt worden door mensen en waar zij ook een tijd blijven waarbij en regelmatig contact tussen de gebruikers van het gebouw en de straat mogelijk is én dat de gebruiker deze ruimte niet wenst af te schermen van inzichten vanop de straat.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De bestaande achtergevel van de Marie-Josélaan 64 wordt gewijzigd, waardoor over alle verdiepingen de grondoppervlakte met circa 0,5 m² wijzigt en de achtergevel wordt voorzien van isolatie. De aanvraag betreft ook het verhogen van de dakverdieping met circa 0,5 meter. Dit tot een totale hoogte van circa 14,3 meter. Hierdoor beschikt de bovenste verdieping over een voldoende vrije hoogte om verblijfsruimtes (slaapkamer) te voorzien. De impact op de omliggende woningen blijft voldoende beperkt.

De bestaande kleine koer van circa 5 m² werd vergund. Deze wordt gewijzigd, zodat een nieuwe koer ontstaat van circa 6 m². Gelet op de specifieke context van deze ondiepe percelen en gelet op het feit dat de nieuwe koer groter is, kan een afwijking op de bouwcode positief geadviseerd worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Ter hoogte van de eerste verdieping van de Marie-Josélaan wordt een studio ingericht. De studio heeft (volgens plan) een verblijfsruimte met een netto-vloeroppervlakte van circa 34,5 meter. Hierdoor wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd. In voorwaarden wordt opgenomen deze verblijfsruimte te vergroten tot een minimale netto-vloeroppervlakte van 35m².

Ter hoogte van de tweede en derde verdieping van de Marie-Josélaan wordt een een-slaapkamerappartement voorzien met een netto-vloeroppervlakte van circa 76,5 m² en een overdekt terras van circa 5,3 m². Dit is voldoende kwalitatief.

Fietsenstallingen (in een beugel en zonder een bijkomende constructie) in een voortuin zijn eventueel aanvaardbaar op voorwaarde dat deze worden voorzien op of naast de mogelijke verhardingen conform de bouwcode artikel 27 en op voorwaarde dat de tuin wordt afgesloten conform artikel 19.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels te Strijdhoflaan 3, Strijdhoflaan 5 en Marie-Josélaan 66 blijven ongewijzigd.

Te Marie-Josélaan 64 worden de gevelopeningen rechts in de voorgevel (ter hoogte van de inkom en traphal) gewijzigd. De hoogtes van de nieuwe deuropening en raamopening worden afgestemd op de raamopeningen links. Dit komt de samenhang van de voorgevel ten goede. Alle voorgevelramen in witgeschilderd hout worden vervangen door aluminium schrijnwerk. Dit is aanvaardbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt én de functiewijziging van de kelderruimte naar slagersatelier (voor de bestaande winkel) geen invloed heeft op de parkeerbehoefte.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Deze melding werd onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten.

De melding voldoet aan de verplichte dossiersamenstelling.

De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig.

Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, § 3 van het DABM betreffende verbods- en afstandsregels.

De gemelde exploitatie is niet verboden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de voortuinstrook te Marie-Josélaan 64-66 maximaal groen in te richten en af te sluiten, conform artikel 19 en 27 van de bouwcode;

3.      het platte deel van het dak te Marie-Josélaan 64 in te richten als groendak;

4.      het gedeelte van de scheidingsmuren dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand;

5.      het rioolsysteem moet gescheiden voorzien worden tot aan de straat, conform artikel 40 van de bouwcode;

6.      er moet een septische put voorzien worden, conform artikel 43 van de bouwcode;

7.      het afvalwater van de slagerij moet via een vetafscheider geloosd worden, conform artikel 44 van de bouwcode;

8.      de aaneengesloten leefruimte van de studio moet over een minimale netto-vloeroppervlakte van 35 m² beschikken;

9.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene en sectorale voorwaarden, wordt vanuit milieutechnisch oogpunt gunstig advies gegeven de omgevingsvergunning te verlenen.

Geadviseerde rubrieken

Gecoördineerde rubrieken

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten