2021_CBS_02588 - Omgevingsvergunning - OMV_2021008715. Lange Leemstraat 61-63. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/12/2020: opname in het vergunningenregister (2020203)  voor de functie van wonen en 6 woonentiteiten.

Geacht vergunde toestand

-          2 meergezinsgebouwen met telkens 3 woonentiteiten, geen bewoning in de zolderruimtes.

-          2 aanpalende panden (nr. 61 links en nr. 63 rechts) met 3 bouwlagen onder zadeldak in gesloten bebouwing.

Huidige toestand

-          2 meergezinsgebouwen:

• gelijkvloerse kinesistenpraktijk;
• 6 appartementen en 1 studio.

-          2 aanpalende panden met 3 bouwlagen onder zadeldak in gesloten bebouwing, met een doorgang tussen beide panden op de 1ste verdieping;

-          volume rechts achteraan op het gelijkvloers van nr. 63 met een diepte van ca. 2,20 m.

Gewenste toestand

-          2 meergezinsgebouwen met telkens 4 eenslaapkamerappartementen. De 2 bijkomende woningen zijn voorzien op de zolderverdiepingen en hebben een netto-vloeroppervlakte van circa 65m² met inpandig terras;

-          2 gescheiden, aanpalende panden met 3 bouwlagen onder zadeldak in gesloten bebouwing;

-          4 dakkapellen vooraan en 2 inpandige terrassen achteraan de dakverdieping;

-          fietsenberging in ieder gebouw op het gelijkvloers voor 2 fietsen;

-          voorgevels voorzien van nieuw, grijs buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woningen van 6 naar 8;

-          interne constructieve werken;

-          wijzigen van de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 16 harmonie:

het gelijkvloerse badkamervolume (nr. 63) heeft een bouwdiepte van circa 23,7 m. Dit is niet in harmonie met de achterbouwvolumes in omgeving en de achtergevel leest als 1 gebouw i.p.v. twee gebouwen;

• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  de bouwdiepte van het gelijkvloers van nr. 63 wijkt af van het referentiebeeld.
  Bij de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte moet er rekening gehouden worden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving.
  Het achterste volume van nr. 63 is hinderlijk;
• Artikel 15 In- en uitsprongen aan daken:
  in- en uitsprongen in hellende daken dienen op ten minste 0,60 meter van de perceelsgrens te worden ingeplant. De afmetingen van de in- en uitsprongen moeten in verhouding zijn tot de oppervlakte van het dakvlak en de schuine dakvorm dient duidelijk herkenbaar te blijven.
  de insprong voor de dakterrassen bevindt zich niet op ten minste 0,60 meter van de perceelsgrens en is niet in verhouding tot de totale dakoppervlakte. De dakvorm is daardoor niet meer afleesbaar;
• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de slaapkamers op de zolderverdieping hebben een hoogte van slechts 2,39 m in plaats van de minimaal vereiste 2,60 m;
• Artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer:
  de bureauruimtes in de gelijkvloerse appartementen ontvangen geen rechtstreeks lichtinval en luchttoevoer. In nr. 61 wordt de centrale, dubbele deur vervangen door een enkele deur aan de zijkant;

de slaapkamers op de zolderverdieping hebben geen rechtstreekse lichtinval en luchttoevoer;

• Artikel 26 Afvalverzameling:
  voor geen van beide panden wordt een gemeenschappelijke, afgescheiden afvalberging voorzien;
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: ter hoogte van de dakterrassen op de 1ste verdieping en in het dakvolume worden de scheidingsmuren niet in een massief en ongeperforeerd materiaal voorzien;
• Artikel 43 Septische putten:
  voor geen van beide panden wordt een septische put voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De vergund geachte functie als meergezinsgebouw blijft bij elk van beide panden (nummer 61 en 63) behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het aantal woonentiteiten stijgt in beide gebouwen van drie naar vier, of in totaal van zes naar acht. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 2 woningen wordt de draagkracht van de site niet overschreden.

De aangevraagde werken beperken zich hoofdzakelijk binnen het bestaande en vergund geachte volume. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.

Rechts achteraan (nr. 63) wordt echter een uitbreiding voorzien. Deze is niet aanvaardbaar aangezien het volume zich bevindt voorbij de maximale bouwdiepte van het pand (bouwcode, art. 6 en 10). De uitbreiding kan bijgevolg niet positief geadviseerd worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De nieuwe woningen die aan het project worden toegevoegd voldoen niet aan de minimale kwaliteitseisen zoals geformuleerd in de bouwcode, waardoor deze niet in aanmerking kunnen komen voor vergunning. Het gaat om volgende strijdigheden:

-          de slaapkamers op de 3de verdieping hebben een vrije hoogte van slechts 2,39 m in plaats van 2,60 m (bouwcode, art. 21);

-          de slaapkamers op de 3de verdieping hebben geen rechtstreekse licht- en luchttoevoer; (bouwcode, art. 24);

-          er zijn geen afzonderlijke afvalbergingen voorzien (bouwcode, art. 26).

Deze strijdigheden zijn van die aard dat ze noemenswaardige aanpassingen aan de plannen vereisen. Ze kunnen derhalve niet als voorwaarde bij de vergunning opgenomen worden.

De aanvraag dient geweigerd te worden.

De dakterrassen op de 1ste verdieping van beide gebouwen grenzen aan elkaar en worden van elkaar, op de perceelsgrens, gescheiden door een scherm. Enerzijds is het optrekken van de scheimuur door een scherm strijdig met artikel 34 van de bouwcode. Anderzijds is het niet wenselijk om de scheidingsmuur op te trekken omdat het maximaal aanvaardbaar bouwvolume is bereikt. Gezien de gemeenschappelijke aanvraag van beide terrassen en de beperkte impact is een scherm uitzonderlijk aanvaardbaar.

Bijkomend wordt opgemerkt dat de aanvraag ook geen septische putten voorziet (bouwcode, art. 43).

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De voorgevels blijven grotendeel ongewijzigd. Er worden bovenaan de voorgevel dakkapellen voorzien met zinken afwerking. Het schijnwerk in de gehele voorgevel wordt vervangen door nieuw houten schrijnwerk in grijze kleur.

De achtergevel is voorzien van witte crepi op het gelijkvloers en baksteen op de bovenliggende verdiepingen. Het bijgebouwde volume ter hoogte van nr. 63 is afgewerkt in een houten gevelbekleding. Mocht dit volume in aanmerking komen voorgunning, zou als voorwaarde worden opgelegd om het eveneens af te werken in witte crepi zodat het een geheel vormt met de rest van het gelijkvloers.

Er wordt één grote dakinsprong voorzien over beide gebouwen heen, in functie van 2 naast elkaar gelegen dakterrassen. Deze centrale insprong leidt er toe dat de achtergevels van de gebouwen zich laten lezen als een geheel. Alle andere wijzigingen in het kader van deze aanvraag vormen net een herstel naar opnieuw twee onafhankelijke gebouwen. Het voorzien van een centraal dakterras, weliswaar afgescheiden door een paneel, is dan ook niet aanvaardbaar omwille van:

-          het een tegenstrijdig beeld oplevert ten opzichte van de twee afzonderlijk afleesbare gebouwen;

-          niet kenmerkend is (bouwcode, artikel 6);

-          niet in verhouding staat tot beide dakvlakken, waardoor beide dakvlakken niet meer afleesbaar zijn (bouwcode, artikel 15).

Een dakterras in beide daken is mogelijk indien het dakvlak langs beide perceelsgrenzen telkens over een breedte van minstens 60 cm doorloopt (bouwcode, artikel 15) en een volwaardige scheidingsmuur wordt voorzien tussen beide panden conform artikel 34 van de bouwcode.

De borstweringen van de terrassen op de 1ste verdieping en in de dakverdieping lopen over de twee percelen heen. Ook dit verzwakt de afleesbaarheid van twee afzonderlijke panden. Bijkomend kan één, doorlopende borstwering problemen opleveren op vlak van onderhoud en beheer. Daarom is het plaatsen van afzonderlijke borstweringen noodzakelijk.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 2 nieuwe appartementen met 1 slaapkamer moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden.

In elk pand wordt een fietsenberging voor 2 fietsen ingericht op het gelijkvloers.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.