2021_CBS_02828 - Omgevingsvergunning - OMV_2021009758. Grotebaan 23. District Hoboken - Goedkeuring

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          er werd geen relevante voorgeschiedenis teruggevonden.

Huidige toestand

-          vaststelling (ID: 120668) van Tuinwijk Moretusberg als bouwkundig geheel met specifieke vermelding van Grotebaan 23;

-          functie:

• pand op de hoek van de Grotebaan en de Scheldevrijstraat met een café op het gelijkvloers en kantoor op de verdieping;

-          bouwvolume:

• 2 bouwlagen onder een samengesteld zadeldak in open bebouwing met een kroonlijsthoogte van circa 3,78 m aan de zijde met de Grotebaan en circa 4,74 m aan de zijde met de Scheldevrijstraat;

-          gevelafwerking:

• afgewerkt met rode baksteen, witte dorpels en gevelsteen boven het buitenschrijnwerk, buitenschrijnwerk in donkerbruin hout alsook bovenaan de halfronde gevel en rode keramische dakpannen;
• belettering op halfronde gevel ‘DIENSTENCENTRUM MORETUSBERG’ en op de gevel met de Grotebaan ‘O.C.M.W. ANTWERPEN’.

Gewenste toestand

-          functie:

• wijzigen naar 2 wooneenheden. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 1 drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 126 m² op het gelijkvloers met een buitenruimte van circa 35 m²;
  • 1 vierslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 164 m² op de eerste verdieping met een buitenruimte van circa 40 m²;

-          bouwvolume:

• dakterras op halfronde op de hoek van het gebouw;

-          gevelafwerking:

• verlengen van de opening in de rechterzijgevel om de toegang tot het appartement op de eerste verdieping te creëren;
• verlengen van de opening in de achtergevel om toegang te krijgen tot de tuin;
• het middelste raam op de eerste verdieping ter hoogte van de halfronde wordt verlengd naar onderen toe om toegang te geven tot het terras;
• verwijderen belettering.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van functie reca naar wonen voor het gelijkvloers.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten, 1:
  slaapkamer 2 op de eerste verdieping heeft een vrije hoogte van circa 2,33 m waar dit minimaal 2,6 m moet zijn;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 21 van de bouwcode:

-          Iedere verblijfsruimte moet een minimale hoogte hebben van 2,6 meter. Snede 1 loopt niet door slaapkamer 3 maar wel door slaapkamer 2. Slaapkamer 2 heeft een beperkte vrije hoogte van slechts 2,33 meter. Hierdoor heeft deze ruimte onvoldoende woonkwaliteit om gebruikt te kunnen worden als verblijfsruimte. Deze ruimte wordt voorzien van een verlaagd plafond. Door dit verlaagd plafond weg te halen kan er wel worden voldaan aan artikel 21.2 van de bouwcode. Dit wordt bijgevolg als voorwaarde van vergunning opgenomen.

Functionele inpasbaarheid

Gelet op het onderwerp van de aanvraag werd er advies ingewonnen bij de stedelijke dienst business en innovatie:

“De aanvraag omvat het vervangen van bestaande bebouwing incl. een vergunde handelsruimte gelijkvloers met een nieuwbouw die gelijkvloers een handelsfunctie van 232m² netto omvat. Het pand is gelegen in de zone voor verspreide bewinkeling; de beleidsnota detailhandel zegt dat op locaties waar een bestaande vergunde handelsruimte is deze functie kan behouden blijven. De focus ligt op buur ondersteunde en kleinschalige functies. Aangezien de oppervlakte kleiner is dan 400m² netto, is er geen bijkomend advies nodig omtrent kleinhandelsactiviteiten.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan er worden aangesloten bij het gegeven advies van monumentenzorg. De beoogde meergezinswoning in functioneel inpasbaar in deze omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De bestemmingswijziging vindt plaats binnen het vergunde pand zonder een wijziging aan het bouwvolume. Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het pand noch van de omgeving met deze vermeerdering van het aantal woongelegenheden wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen -Cultuurhistorische aspecten

De gevelwijziging beperkt zich tot het beperkt wijzigen van raampartijen en het verwijderen van de gevelreclame.

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, de tuinwijk Moretusburg. Artikel 5 §1 van de bouwcode stelt dat de wijziging van de bestaande toestand van een gebouw dat is opgenomen in deze inventaris, onderworpen moet worden aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. De stedelijke dienst Monumentenzorg gaf uitgebreid advies met tot slot volgende afweging:

Men wenst het pand nr 23 om te vormen tot 2 woongelegenheden. In dit pand bevond zich de voormalige bibliotheek, later omgevormd naar café, met bovengelegen woning die in een latere fase werd omgevormd tot kantoorruimtes.

De nieuwe invulling gebeurt met respect voor de gevels en de indeling. De oorspronkelijke elementen zoals de indeling en de trap blijven bewaard. Een aantal gevelopeningen worden aangepast, de openingen worden naar beneden doorgetrokken om toegang te geven tot een buitenruimte. De impact ervan op de schil is erg beperkt.

In het voorstel wordt het oorspronkelijk buitenschrijnwerk vervangen door nieuw schrijnwerk. Als voorwaarde zal opgelegd worden het materiaalgebruik, profilering en indeling te hernemen en detailtekeningen voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg, dit staat ook in de beschrijvende nota van de architect op deze manier opgenomen.

Het voorstel houdt voldoende rekening met de erfgoedwaarde van het pand zelf en zijn omgeving en is bijgevolg aanvaardbaar.

De voorgestelde voorwaarde is enkel een bevestiging van de verklaringen van de aanvrager en wordt dan ook integraal opgenomen in de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het voorwaardelijk gunstig advies van brandweer wordt integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Er wordt opgemerkt dat de inkomdeur van het bovenstaande appartement moeilijker bereikbaar is. Dit is bereikbaar via een toegangspad van slecht circa 80 cm. Deze beperkte toegangsbreedte wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt betreurt.

Het goed is gelegen in de wijk Moretusburg of Hertogvelden, waar er mogelijk verontreiniging is door zware metalen. Gelieve dan ook rekening te houden met de gebruiksadviezen, die u hier terugvindt:

https://www.antwerpen.be/info/59df6f39a67793bec02c7830/meer-gezondheid-minder-zware-metalen-tips  

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

“Het appartement op het gelijkvloers heeft een fietsparkeerbehoefte van 1 x (4+1) = 5 fietsstelplaatsen.

In de zijtuin worden 4 plaatsen voorgesteld. 4 plaatsen zijn niet mogelijk, op die ruimte zijn dat er max 2. Bovendien zijn die plaatsen niet overdekt of afgesloten. Voor wonen voldoet dit niet.

Er moeten minstens 5 overdekt en af te sluiten plaatsen voorzien worden;”

Er wordt aangesloten bij het gegeven advies van de stedelijke dienst mobiliteit. Dit zou op het gelijkvloers georganiseerd kunnen worden waar momenteel een bureau ingetekend staat. De voorgestelde voorwaarde wordt opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      er moeten minstens 5 overdekte en af te sluiten fietsparkeerplaatsen voorzien worden;

3.      het materiaalgebruik, profilering en indeling van het buitenschrijnwerk is te hernemen en detailtekeningen moeten voorgelegd worden aan de stedelijke dienst monumentenzorg: Grote Markt 1 – 2000 Antwerpen college@stad.antwerpen.be

4.      het verlaagd plafond in slaapkamer 2 moet worden verwijderd, om in overeenstemming te zijn met artikel 21 van de bouwcode;

5.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.