2021_CBS_03034 - Omgevingsvergunning - OMV_2020166067. Museumstraat 6. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/07/1960: vergunning (18#41233) voor gevelverbouwing;

-          29/05/1914: vergunning (1914#5719) voor binnenveranderingen;

-          11/10/1910:  vergunning (1910#1794) voor veranda en kelderraam.

Vergunde en bestaande toestand

-          eengezinswoning met een bruto-oppervlakte van  469,53 m²;

-          3 bouwlagen onder zadeldak;   

-          de kroonlijsthoogte is 24,20 m, de nokhoogte is 27,75 m;

-          koer achteraan het perceel. 

Gewenste toestand

-          nieuwbouw meergezinsgebouw

• gelijkvloers reca;
• 3 eenslaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 50,5 m²;
• 1 duplexeenslaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 98 m²;

-          5 bouwlagen plus een teruggetrokken dakverdieping onder plat dak;

-          erkergevel in zandkleurige crepi met beton look en buitenschrijnwerk in hout.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een eengezinswoning met bruto-vloeroppervlakte van 469,53m²; 

-          bouwen van een meergezinsgebouw met 4 woningen en een gelijkvloerse recafunctie.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 2: zone voor wonen - (wo2) en artikel 8: zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgende punten:

-          artikel 2.1.2. Harmonieregel en referentiebeeld:

de uiterlijke stijlkenmerken zijn niet kenmerkend voor de omgeving;

-          artikel 2.1.4.1 Kroonlijsthoogte van de voorgevels:

de kroonlijsthoogte van de voorgevels moet in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in punt 2.1.2. De voorziene kroonlijsthoogte komt niet overeen met de kenmerkende kroonlijshoogte in de omgeving;

-          artikel 2.1.8 Vaste uitsprongen boven de openbare weg:

vaste uitsprongen worden beschouwd als accenten in het gevelvlak en moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld.
De “erkergevel” springt over de volledige hoogte uit waardoor dit niet meer als accent beschouwd kan worden.
De breedte van de uitsprongen wordt bepaald op maximum 4 m per uitsprong.
De uitsprong is ca. 5 m breed.
De hoogte van de loggia’s moet tot maximum twee verdiepingen beperkt zijn per uitspringend geheel. Indien loggia’s boven elkaar worden geplaatst, zullen deze van elkaar gescheiden worden, tot op het normale gevelvlak op de bouwlijn.
Dit is niet het geval.

-          artikel 2.1.9. Dakvormen en dakkapellen:

de teruggetrokken bovenste bouwlaag moet minstens 3 m achter het voor- en achtergevelvlak liggen. De daklaag wordt op 1,8 m van voor- en achtergevelvlak gepositioneerd. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht: 

        de uiterlijke kenmerken van het gebouw zijn niet kenmerkend voor de omgeving.  Er wordt getracht om met de materialen een harmonische samenhang te creëren, maar de uitspringende erkervolumes en vlakke daklaag komen niet voor in de omgeving;  

        De aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving en dit voor alle delen van de constructie.
        Het omvormen van een eengezinswoning naar een reca-functie en 4 een-slaapkamerappartementen overschrijdt de draagkracht van het gebouw en het perceel.

• artikel 23 Opdelen van een woning

        het opdelen van een woning met een buitenruimte van meer dan 15 m² in meerdere woongelegenheden is principieel niet toegelaten, tenzij na opdeling tenminste één woongelegenheid met een netto-vloeroppervlakte van minstens 100 m² met een aansluitende buitenruimte van minstens 15 m² behouden blijft.
        de eengezinswoning (oppervlakte buitenruimte niet gekend waardoor geacht > 15m² te zijn) wordt vervangen door 4 woningen waarvan geen enkele minstens 100m² is en een buitenruimte heeft van 15m².

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  het appartement op de 1^ste verdieping heeft geen buitenruimte;
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  de scheidingsmuren van het dak van het hoofdvolume bezitten geen minimale opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak;
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:

        horeca-inrichtingen zijn verplicht hun afvalwater te lozen via vetafscheiders. 
        Er werd geen vetafscheider voorzien.  

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

        Voorliggende aanvraag voorziet meer dan twee wooneenheden, een volume dat groter is dan 1000m³ en een mobiliteitsimpact op de omgeving heeft. Bijgevolg wordt de aanvraag als een stadsontwikkelingsproject geklasseerd, conform Bijlage III van het MER-besluit en dient er bijgevolg een MER-screeningsnota in het         aanvraagdossier te zitten zodat de vergunningverlenende overheid de effecten op het milieu en de mens correct kan inschatten. Er is geen MER-screeningsnota in het dossier opgenomen, waardoor de impact van de aanvraag op het milieu en de mens niet beoordeeld kan worden.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst een eengezinswoning te slopen en een nieuwbouw op te trekken met daarin 4 wooneenheden en een gelijkvloerse recafunctie. De voorgestelde functies zijn inpasbaar in de omgeving maar overschrijden de draagkracht van het gebouw en het perceel (zie verder).

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De bestaande eengezinswoning met 3 bouwlagen en een zadeldak wordt gesloopt en vervangen door een nieuwbouwvolume met 5 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag. Het voorgestelde volume kan niet gunstig beoordeeld worden waardoor geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Het nieuwe gabarit vindt geen aansluiting op het gabarit van de buurpanden en ook de kroonlijsthoogte is niet overeenkomstig met de kenmerkende kroonlijsthoogte in de omgeving waardoor deze ook geen aansluiting vindt bij de kroonlijsthoogte van de buurpanden. De aanvraag is daardoor strijdig met artikel 2.1.4.1 van het RUP Binnenstad.

Het gebouw wordt beëindigd door een daklaag die slechts 1,8 meter van het voor- en achtergevelvlak is teruggetrokken, in plaats van minstens 3 meter (RUP, art. 2.1.9.).

Het omvormen van 1 grote woongelegenheden naar 4 een-slaapkamerappartementen en een reca-functie doet de densiteit op het perceel op onaanvaardbare wijze stijgen. Hierdoor wordt de draagkracht van de site en de omgeving overschreden. De aanvraag dient ook daarom geweigerd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Omdat de voorliggende aanvraag meer dan twee wooneenheden voorstelt, een volume dat groter is dan 1000m³ en een mobiliteitsimpact op de omgeving heeft, is dit een stadsontwikkelingsproject conform Bijlage III van het M.E.R. besluit en dient er bijgevolg een M.E.R. screeningsnota in het aanvraagdossier te zitten zodat de vergunningverlenende overheid de effecten op het milieu en de mens correct kan inschatten. Opgemerkt wordt dat de aanvraag geen M.E.R. screeningsnota bevat, waardoor de impact van de aanvraag op het milieu en de mens niet beoordeeld kan worden. Hierdoor is een weigering van de aanvraag noodzakelijk.

De vergunde toestand betreft een eengezinswoning. Deze wordt vervangen door 4 appartementen  (3x 50,5 m², 1x 98 m²).  De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in of vervangen door kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om eengezinswoningen te beschermen. De vervangende nieuwbouw voorziet geen woning die voldoende groot is en voldoende kwaliteiten bevat om een gezin te huisvesten. De aanvraag kan daarom niet gunstig geadviseerd worden (bouwcode, art. 23).

Ook is de woonoppervlakte van de een-slaapkamerappartementen (50,5 m²) te klein om voldoende woonkwaliteit te garanderen. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Deze oppervlakte kan hoogstens een studio herbergen.

De wooneenheden op de 1^ste verdieping bezit geen private buitenruimte conform artikel 28 van de bouwcode. Een wooneenheid voorzien in een nieuwbouw zonder een kwalitatieve private buitenruimte is onaanvaardbaar.

Minstens voor de 3 bijkomende wooneenheden dienen er fietsstalplaatsen voorzien te worden (bouwcode, art. 29). Deze bevinden zich in de kelder, maar voldoen niet aan de inrichtingsprincipes conform de bouwcode. Er is geen vlakke ruimte voor- en achter de trap van minstens 1,7 meter. Hierdoor is het niet mogelijk om met de fiets vlot de trap op en af te geraken.

Visueel-vormelijke elementen  Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is gelegen in CHE-gebied. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie in dergelijk gebied wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Het project werd voorbesproken met de stedelijke dienst monumentenzorg die ook tijdens de vergunningsprocedure om advies werd gevraagd. Dat advies leest als volgt:

“De aanvraag heeft betrekking op een versoberde, gecementeerde lijstgevel van 3 bouwlagen en 3 traveeën onder zadeldak. Het gelijkvloers werd voorzien van een garage. De neoklassieke ornamentiek is verdwenen bij het cementeren van het pand. Het interieur bevat nog slechts enkele oorspronkelijke interieurelementen. 

Het object/ complex is neutraal.

Men wenst het pand te slopen. Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar. Op basis van de cultuurhistorische verantwoordingsnota kunnen we stellen dat het pand geen uitzonderlijke erfgoedkenmerken meer bevat of getuigt van een exceptionele architecturale kwaliteit. Het pand werd tijdens de recente herinventarisatiecampagnes van de Zuidwijk (2010-2013) door de collega’s van het Agentschap Onroerend Erfgoed, ook niet weerhouden voor opname in de wettelijk vastgestelde inventaris. Daarnaast hebben de verschillende verbouwingscampagnes, leegstand en de gewijzigde stedenbouwkundige context (slopen van de Hippodroom in 1973 met grootschalige nieuwbouwprojecten aan de zuidzijde), de erfgoedwaarden van zowel het in- als exterieur dusdanig uitgehold dat vervanging door een kwalitatieve nieuwbouw bespreekbaar is. Het ontwerp dient op welstand getoetst.

Indien er tijdens de sloop van het pand nog extra gegevens aan het licht komen die de bouwhistoriek vervolledigen, dan dienen deze gedocumenteerd in woord en beeld (verborgen interieurelementen…). Mogelijke aanvullende informatie mag bezorgd worden aan de stedelijke dienst monumentenzorg.”

Dit advies wordt bijgetreden vanuit ruimtelijk oogpunt. De sloop van het gebouw is aanvaardbaar. Een vervangende nieuwbouw dient wel te voorzien in een kenmerkende en inpasbare gevelopbouw en verhouding. De voorgestelde gevelopbouw met verspringende en afgeschuinde geveldelen is atypisch voor de omgeving en niet in harmonie met het referentiebeeld. Aangezien dergelijk stijlkenmerken niet voorkomen in de omgeving is de aanvraag strijdig met artikel 2.1.2 van het RUP binnenstad en artikel 6 van de bouwcode.

De aanvraag dient ook hierom geweigerd te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

 Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening en het ontbreken van een M.E.R.-screeningsnota.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten