2021_CBS_03042 - Omgevingsvergunning - OMV_2021012021. Marsstraat 89 en Gitschotellei 164. District Berchem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          16/10/2020: opname in vergunningenregister (2018109);

-          26/03/2018: proces-verbaal (11002_2018_6194_VPV);

-          10/05/1935: toelating (1275#3181) voor het bouwen van een huis.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          opname in vergunningenregister:

• de constructie, inclusief de functie van wonen en drie woonentiteiten;
• uitsluiting van:

-          de woning op de gelijkvloerse verdieping;

-          de gelijkvloerse voorgevel aan de Gitschotellei;

-          het dichtbouwen van de koer;

-          indeling:

• geen rechtstreekse verbinding tussen het gedeelte langs de Marsstraat en het gedeelte langs de Gitschotellei ter hoogte van het gelijkvloers;
• wel verbindingen ter hoogte van de eerste en tweede verdieping (via traphal).
• centraal (in het oosten van het perceel) bevindt zich een grote koer;
• garage langs de Marsstraat.

Huidige toestand

-          proces-verbaal:

• wijzigen van de voorgevel aan de Gitschotellei;
• wijzigen van het aantal woningen;
• dichtbouwen van de oorspronkelijke koer.

Gewenste toestand

-          gelijkvloers, zijde  Gitschotellei, ingericht als studio met een netto-vloeroppervlakte van circa 43 m²;

-          uitgebreide garage met fietsstalplaatsen;

-          gelijkvloerse afvalberging;

-          opengemaakte koer;

-          gevelafwerking (regularisatie bestaande toestand): natuurkleurig houten gevelafwerking met grijs pvc buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de gelijkvloerse functie van detailhandel naar wonen ter hoogte van de Gitschotellei;

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van 3 naar 4;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          regulariseren van de gelijkvloerse voorgevelafwerking ter hoogte van de Gitschotellei;

-          de bovenliggende verdiepingen maken geen onderdeel uit van de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  §1, §2 de gelijkvloerse gevelpui wordt afgewerkt in hout;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  de koer is niet meer toegankelijk voor de bovengelegen woonentiteiten. Deze was vroeger toegankelijk vanuit de gemeenschappelijke hal. Bijgevolg beschikken de bovengelegen woonentiteiten niet over een eigen buitenruimte;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er wordt geen bijkomende autostalplaats voorzien voor de nieuwe woonentiteit.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het perceel is gelegen in woongebied. De aanvraag betreft het omvormen van de commerciële functie langs de kant van de Gitschotellei naar een nieuwe gelijkvloerse studio. Het aantal woonentiteiten wordt vermeerderd van 3 naar 4. De woonfunctie is inpasbaar binnen de omgeving.

Omwille van de functiewijziging werd een beoordeling gevraagd aan de stedelijke dienst stadsmarketing – business en innovatie. Hieruit volgde een gunstig advies:

“Gunstig advies voor de functiewijziging van (voormalige) handel naar woonst, gelijkvloers in een pand gelegen in een afgebakend buurtwinkelgebied. Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernwinkelgebieden, is behoud van commerciële ruimte in buurtwinkelgebieden zoals de Gitschotellei niet op te leggen en kan er gelijkvloers woonruimte voorzien worden.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De herinrichting van het gelijkvloers heeft een dermate negatieve impact op het functioneren van het volledige gebouw en op de woonkwaliteit van de aanwezige woningen en de bijkomende woning, dat geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren:

-          door de wijzigingen aan de gelijkvloerse indeling zijn de garage, fietsenstalling en afvalberging enkel intern toegankelijk voor het appartement van de eerste verdieping. Dit heeft een niet-aanvaardbare impact op de overige drie woonentiteiten;

-          door de wijzigingen aan de gelijkvloerse indeling is de koer enkel nog toegankelijk voor de nieuwe studio. De overige appartementen hebben geen eigen buitenruimte. Dit heeft een niet-aanvaardbare impact op de bestaande drie woonentiteiten.

De toegankelijkheid tot de afvalberging, garage, fietsenstalling en gelijkvloerse buitenruimte moet te allen tijde gegarandeerd worden. Dit is mogelijk indien de er een gang voorzien wordt rechts achteraan de studio (als verbinding tussen inkomhal Gitschotellei en fietsenstalling).

De nieuwe studio heeft een verblijfsruimte van circa 43 m². Dit is voldoende. Door de noodzakelijke planaanpassingen op het gelijkvloers zal deze echter verkleinen waardoor vermoedelijk te weinig ruimte beschikbaar blijft om een zelfstandige woning te realiseren. Een studio kan enkel in aanmerking komen voor vergunning indien de oppervlakte van de verblijfsruimte minstens 35 m² is en deze woning voldoet aan de geldende bepalingen met betrekking tot minimale woonkwaliteit. Aanbevolen wordt om het gelijkvloers te betrekken bij de bovenliggende woning waardoor een ruimere wooneenheid gerealiseerd wordt. Dit komt de draagkracht van het gebouw ten goede.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De koer wordt opnieuw opengemaakt. Dit wordt gunstig geadviseerd.

Visueel-vormelijke elementen

Het gelijkvloers van de gevel langs de Gitschotellei werd bekleed met horizontaal geplaatste houten planken. Dit is niet in harmonie met de overige gevel van het gebouw en met de bebouwing in de omgeving. De uitwerking met planken is geen volwaardig stedelijke uitwerking van de voorgevel. Dit is niet aanvaardbaar. De voorgevelwijziging kan bijgevolg niet gunstig beoordeeld worden. Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er dienen voor deze functiewijziging 2 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.