2021_CBS_03041 - Omgevingsvergunning - OMV_2020164411. Drummondstraat 20-22. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

Nummer 20

-          geen voorgeschiedenis terug te vinden;

Nummer 22

-          29/03/1927: toelating (961#8756) voor het vergroten van een werkhuis.

Vergunde/vergund geachte toestand

Nummer 20

-          advies vermoeden van vergunning:

• functie: eengezinswoning;
• hoofdvolume: drie bouwlagen onder mansarde dak;
• ongunstig voor de bestaande aanbouw die gesloopt zal worden (vanaf bouwdiepte circa 8,24 meter).

Nummer 22

-          advies vermoeden van vergunning:

• functie eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• twee bouwlagen onder hellend dak;
• hoofdvolume met een bouwdiepte van 8,08m;
• achteraan het perceel gelijkvloers, perceelsbreed werkmanshuis;
• kroonlijsthoogte circa 5,67m, nokhoogte 8,80m.

Huidige toestand

Nummer 20

-          eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• drie bouwlagen onder mansarde dak;
• hoofdvolume met een bouwdiepte van 8,24m met uitbreidingen tot 14,43m;
• kroonlijsthoogte circa 8,64m, bouwhoogte circa 9,88m;

-          gevelafwerking:

• roodkleurige gevelsteen, bruinkleurig houten buitenschrijnwerk, wit geschilderde gevelbrede dorpel en witgeschilderd pleisterwerk rond de ramen, grijs geschilderde gevelplint en arduinen traptreden, donkerkleurige houten bakgoot, dakverdieping deels afgewerkt met grijskleurige leien.

Nummer 22

-          eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• twee bouwlagen onder hellend dak;
• hoofdvolume met een bouwdiepte van 8,08m met beperkte uitbreiding tot 9,57m;
• achteraan het perceel gelijkvloers, perceelsbreed werkmanshuis;
• kroonlijsthoogte circa 5,67m, nokhoogte 8,80m;

-          gevelafwerking:

• witte bepleistering, bruinkleurig houten buitenschrijnwerk, grijs geschilderde gevelplint, hellend dak afgewerkt met rode dakpannen.

Gewenste toestand

Nummer 20

-          eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• drie bouwlagen onder een plat dak;
• hoofdvolume met een bouwdiepte van 8,40m en met een gelijkvloerse uitbreiding tot 15,87m, op de eerste verdieping een uitbreiding tot 12,73m ter hoogte van de rechterbuur;
• kroonlijsthoogte circa 10,65m,

-          gevelafwerking:

• witte crepi op achterliggende isolatie, buitenschrijnwerk in bruinkleurig pvc, gevelbrede dorpels in natuursteen, natuurstenen gevelplint, kroonlijst met witte beplating en witkleurige dakrand in aluminium. 

Nummer 22

-          eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• drie bouwlagen onder een plat dak;
• hoofdvolume met een bouwdiepte van 8,22m en met een gelijkvloerse uitbreiding tot 11,16m;
• kroonlijsthoogte circa 9,82m,

-          gevelafwerking:

• witte crepi op achterliggende isolatie, buitenschrijnwerk in bruinkleurig pvc, gevelbrede dorpels in natuursteen, natuurstenen gevelplint, kroonlijst met witte beplating en witkleurige dakrand in aluminium.

Inhoud van de aanvraag

- slopen van de niet vergunde delen;

- verbouwden en uitbreiden van twee eengezinswoningen;

- aanpassen van scheimuren.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 19: Tuinafsluitingen:
  door het slopen van het werkhuis (te Drummondstraat 22) ontstaan te hoge tuinmuren (voorheen scheimuren);
• artikel 21: Minimale hoogte van ruimten:
  de nieuwe keuken te Drummondstraat 20 is volgens het grondplan van een vrije hoogte van slechts 2,5 meter voorzien;
• artikel 24: Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  de ramen werden niet opengaand ingetekend op de plannen;
• artikel 27: Open ruimte:
  in tegenstelling tot wat vermeld wordt op de plannen betreft de buitenruimte te Drummondstraat 22 geen 17 m², maar slechts 14,4 m² (= 19,80% van perceelsoppervlakte);
• artikel 34: Stabiliteit en scheidingsmuren:
  de beide scheimuren van het dak van het hoofdvolume van pand nummer 20 hebben niet voldoende dakopstand. Ook de scheimuur van de aanbouw op de eerste verdieping heeft niet voldoende opstand. De scheimuur met de rechterbuur heeft niet voldoende opstand. Ook de rechterscheimuur van het hoofdvolume van pand nummer 22 heeft niet voldoende opstand. Hier heeft ook de rechter scheimuur van de gelijkvloerse aanbouw onvoldoende opstand;
• artikel 41: Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  het is onduidelijk of in de kelder voldoende toezichtmogelijkheden zijn voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Bouwcode artikel 19:

Het overgrote deel van dragende muren van het werkhuis op de perceelgrenzen zullen door de afbraak van deze constructie omgevormd worden van scheidingsmuur naar tuinmuur. Om de daglichttoetreding van de eigen tuin en de aanpalende percelen te verbeteren moeten de tuinmuren verlaagd worden tot een maximale hoogte van 2,6 meter. Dit wordt in voorwaarden opgelegd.

Bouwcode artikel 21:

Het gelijkvloerse grondplan te Drummondstraat nr. 20 vermeldt een vrije hoogte van slechts 2,50 meter in de keuken. De sneden van deze woning tonen echter een vrije hoogte van circa 2,76 meter. In voorwaarden wordt opgelegd dat de keuken minimaal over een vrije hoogte van 2,60 meter beschikken.

Bouwcode artikel 27:

In de vergunde toestand was er te Drummondstraat nr. 22 een open koer van circa 12 m² aanwezig. Het grondplan vermeldt een terrasoppervlakte van 17 m², dit is echter niet correct. Volgens de plannen wordt er in de nieuwe toestand achteraan een buitenruimte van circa 14,4 m² voorzien. Dit komt overeen met circa 19,8% van het totale perceel. Gelet op het feit dat dit een verbetering betreft ten opzichte van de vergunde toestand, is deze afwijking van 0,2 % aanvaardbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De niet vergunde aanbouwen van beide woningen en het vergunde werkhuis (achteraan nr. 22) worden afgebroken. De aanvraag betreft de uitbreiding van beide eengezinswoningen.

De Drummondstraat wordt gekenmerkt door eengezinswoningen met verschillende hoogtes. Het merendeel van de woningen betreft 2 bouwlagen (met bijkomend een daklaag) of 3 bouwlagen (onder plat dak).

Drummondstraat nr. 20

Het mansardedak van de linker eengezinswoning wordt omgevormd tot een volwaardige verdieping onder plat dak. De koonlijsthoogte wordt voorzien tot circa 10,6 meter. Dit is inpasbaar binnen het straatbeeld.

De woning wordt voorzien van een nieuwe aanbouw. De gelijkvloerse bouwdiepte wordt uitgebreid tot circa 15,9 meter. De eerste verdieping wordt rechts opnieuw uitgebreid tot circa 12,7 meter. Links van de woning zijn meerdere gebouwen met dergelijke bouwvolumes aanwezig.

Het nieuwe bouwvolume is inpasbaar binnen de context. De gelijkvloerse verblijfsruimtes worden maximaal met elkaar verbonden wat de ideale daglichttoetreding ten goede komt. Gelet op het feit dat het entresolvolume zich ten noorden van de rechter woning bevindt, wordt geoordeeld dat de impact op de rechtstreekse daglichttoetreding voldoende beperkt blijft.

Drummondstraat nr. 22

Deze kleine eengezinswoning wordt uitgebreid tot een bouwvolume van 3 bouwlagen onder plat dak. De kroonlijsthoogte wordt voorzien tot circa 9,8 meter. Dit is inpasbaar binnen het straatbeeld.

De woning wordt voorzien van een nieuwe aanbouw. De gelijkvloerse bouwdiepte wordt uitgebreid tot circa 11,20 meter. Het nieuwe bouwvolume met achteraan een tuin is veel logischer binnen de context dan de vergunde toestand met een centrale koer en werkhuis achteraan. Ook hier worden de gelijkvloerse verblijfsruimtes maximaal met elkaar verbonden wat de ideale daglichttoetreding ten goede komt. Het nieuwe bouwvolume is aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

Het gevelontwerp van beide woningen wordt op elkaar afgestemd wat het straatbeeld ten goede komt.

Beide gevels worden geïsoleerd en afgewerkt met pleister. De totale dikte (isolatie en afwerkingsmateriaal betreft 14 centimeter). In overeenstemming met het kenmerkende straatbeeld worden de voorgevels voorzien van een natuurstenen plint van circa 90 centimeter hoogte en wordt onder de ramen ter hoogte van de verdiepingen een gevelbrede natuurstenen dorpel voorzien.

Het na-isoleren van de gevels is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar. Door het energiezuinig renoveren van woningen wordt er bijgedragen aan de klimaatambities, wat wordt gestimuleerd.

Om vervlakking van het straatbeeld tegen te gaan, dient er vanuit de zorg voor de architecturale kwaliteit aandacht besteed aan een aantal ontwerpdetails bij het opnieuw bepleisteren van de gevel. Concreet dienen de afmetingen van de raamopeningen en de arrière corps behouden te blijven, moeten de bestaande decoratieve gevelreliëfs steeds evenveel uit het vernieuwde gevelvlak springen als in bestaande toestand het geval is en moet er gebruik worden gemaakt van hoekprofielen voor het pleisterwerk die niet zichtbaar zijn in de gevel.

De arrière corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Aangezien beide panden tegelijk van isolatie voorzien worden is het mogelijk de arrière corps tussen nr. 20 en nr. 22 van isolatie en bepleistering te voorzien. Echter dient de arrière corps nog wel voldoende duidelijk te blijven. In voorwaarden wordt opgelegd de arrière corps maximaal met 14 centimeter verdikt mag worden, zodat deze nog steeds even diep blijft liggen ten opzichte van het voorste gevelvlak. De arrière corps ter hoogte van de andere buren moet wél vrij blijven van materiaal.

Hinderaspecten – veiligheid in het algemeen

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. Dit kan door de bestaande stoeptegel voor de werken weg te nemen en na de werken terug te plaatsen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van eengezinswoningen waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      met betrekking tot het isoleren en bepleisteren van de voorgevel worden volgende voorwaarden opgelegd:

-          de arrière corps tussen nr. 18 en nr. 20 te behouden en vrij te laten van materiaal en isolatie;

-          de arrière corps tussen nr. 20 en nr. 22 maximaal met 14 centimeter meer naar voor te voorzien. Dit zodanig dat deze zich voldoende naar achter blijft bevinden ten opzichte van het voorste gevelvlak;

-          de arrière corps tussen nr. 22 en nr. 24 te behouden en vrij te laten van materiaal en isolate;

-          de hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk, onzichtbaar uit te voeren;

2.      alle tuinmuren te verlagen tot een maximale hoogte van 2,60 meter, conform artikel 19 van de bouwcode;

3.      de gelijkvloerse keuken te Drummondstraat nr. 20 te voorzien van een minimale vrije hoogte van 2,6 meter;

4.      elke verblijfsruimte moet ten minste over één te openen geveldeel beschikken, conform artikel 24 van de bouwcode;

5.      het gedeelte van de scheidingsmuren dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van:

-          (indien plat dak): dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden; geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);

-          (indien groendak): een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed, tussen het groendak en de scheidingswand;

6.      het rioolstelsel moet van voldoende toezichtsmogelijkheden voorzien worden, conform artikel 41 van de bouwcode;

7.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Isoleren scheidingsmuur: het bezwaar dat de bestaande scheidingsmuur langs de kant Auwersstraat omgevormd wordt tot een buitenmuur die niet van isolatie voorzien wordt;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De bezorgdheden van de bezwaarindiener rond de thermische bescherming van de aanpalende woning is een uitvoeringstechnische aangelegenheid die los staat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de bouwheer/aannemer zich te ontzien van burgerrechtelijke plichten.