Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020142870 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Michael Hillemans met als adres Heistraat 2 te 2500 Lier |
Ligging van het project: | Cuylitsstraat 83 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 11 sectie L nr. 3757G2 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen en omvormen van een woning met architectenbureau en 11 studentenkamers naar een meergezinsgebouw met 8 studentenkamers en 2 appartementen; |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- Geschorst door RvvB: 14/11/2019: vergunning (2019743) voor het verbouwen van een meergezinswoning;
- vaststelling (ID: 6655) van twee eclectische burgerhuizen als bouwkundig element;
- 09/02/2015: proces verbaal (AN/2014/KIS/0385) voor werken uitgevoerd niet conform de vergunning van 14/05/1976, het wijzigen van het aantal woongelegenheden en het omvormen van de architectenbureau in het achterhuis naar een woning.
- 23/07/1992: conformiteitsattest (GK/40) voor het verhuren van 11 gemeubelde woongelegenheden voor één persoon;
- 14/05/1976: vergunning 18#58076) voor een verbouwing;
- 07/05/1931: toelating (1931#39149) voor binnenveranderingen;
- 29/10/1895: toelating (1895#1564) voor het bouwen van twee huizen.
Vergunde/vergund geachte toestand
- eengezinswoning met een architectenatelier in het achterhuis;
- hoofdgebouw (voorhuis): 3 bouwlagen en een zadeldak;
- achterbouw: 2 bouwlagen en een zadeldak;
- inrichting:
Huidige toestand
- meergezinsgebouw:
Gewenste toestand
- meergezinsgebouw:
- 1 drie-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 110 m²;
- 1 twee-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 98 m²;
- bouwvolume:
- inrichting:
Inhoud van de aanvraag
- omvormen van een woning met architectenbureau naar een meergezinsgebouw met 8 studentenkamers en 2 appartementen;
- slopen van de 3de bouwlaag van de achterbouw;
- uitbreiden van het volume van de achterbouw;
- plaatsen van dakramen aan de voor- en achterzijde van het hoofdgebouw;
- wijzigen van de scheimuren.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 12 januari 2021 | 12 februari 2021 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 12 januari 2021 | 15 januari 2021 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 12 januari 2021 | 26 januari 2021 |
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg | 12 januari 2021 | 29 maart 2021 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
de uitrijlengte achter de stalplaatsen bedraagt minder dan 1,70m;
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag voorziet de omvorming van een eengezinswoning met architectenatelier naar 8 studentenkamers in de voorbouw en twee zelfstandige wooneenheden in het achterhuis. Door middel van onder andere verhuurcontracten kan worden aangetoond dat de woning voor 2009 reeds werd opgedeeld in 11 studentenkamers. Het opdelen van de eengezinswoning in studentenkamers en twee wooneenheden is hierdoor gerechtvaardigd.
De voorgestelde woonfunctie is stedenbouwkundig aanvaardbaar en inpasbaar in de omgeving.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
Het bouwvolume van het achterhuis achteraan het perceel wordt grondig aangepast. De verhakkelde bouwlijn wordt uitgezuiverd. Aan de rechterzijde achteraan wordt het volume op het gelijkvloerse vergroot en aan de linkerzijde wordt een tuin voorzien. De scheimuur met de rechterbuur wordt verlaagd. Het volume van de achterbouw verkleint op de 1ste verdieping, wat een positieve invloed heeft op de omgeving.
De voorgestelde volumewijzingen zijn niet hinderlijk voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.
Visueel-vormelijke elementen cultuurhistorische aspecten
Het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft, is opgenomen in de inventaris onroerend erfgoed. De wijzigingen werden ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg, die deze gunstig beoordeelden.
“Nummers 81 en 83 zijn rijk gedecoreerde, eclectische burgerhuizen met neoclassicistische elementen, gebouwd circa 1895 in opdracht van "beeldhouwer-ornamentist" Louis Ceulemans. Beide tellen ze drie traveeën en drie bouwlagen onder zadeldaken en hebben ze een bepleisterde en beschilderde lijstgevel op hardstenen plint.
Nummer 83, de eigen woning van Ceulemans met achterliggend atelier, magazijn en paardenstal, kreeg de rijkste versiering: fraai stucwerkdecor van gecanneleerde pilasters, boogvelden met rankwerk en maskers, panelen met palmetten, guirlandes, medaillons. Verdiepte borstweringen van de bel-etage met balusters, de vensters in klassieke entablementen. Rechthoekige en op de begane grond segmentbogige muuropeningen. Beëindigend klassiek hoofdgestel op gekoppelde consoles.
Nummer 81, een iets smallere en soberder versierde burgerwoning, werd afgewerkt in aansluitende stijl; de twee balkons werden verwijderd.
De woningen van nummers 81 tot 97 vormen een mooie, ononderbroken rij eind-19de-eeuwse burgerhuizen met verzorgde neoclassicistische of eclectische lijstgevels. De huizenrij is een goede getuige van het oorspronkelijke straatbeeld in de Cuylitsstraat, als één van de mooiere straten op het Zuid.
De erfgoedwaarde van het pand wordt bepaald door de voorbouw.
Het pand is beeldbepalend in deze omgeving omwille van zijn architecturale waarde en ensemblewaarde.
Afweging
Het pand bestaat uit een voorhuis en een achterhuis.
De voorbouw zal 8 studentenkamers tellen. In de onderdoorgang naar het magazijn wordt een fietsenstalling voorzien. Men voorziet een systeem voor het stallen van de fietsen dat van de muur blijft, in tegenstelling tot het vorige dossier.
In de achterbouw worden 2 woongelegenheden voorzien.
In de voorbouw blijft de kamerstructuur van het pand behouden, net zoals de bestaande stucwerkplafonds, schouwen, lambriseringen, de trap en de planken vloeren. De binnendeuren die op de traphal uitkomen worden vervangen door brandwerende deuren, deze deuren zullen volgens de nota op een verantwoorde manier aansluiten op de bestaande lambrisering en het stucwerk.
Het maximale behoud van de structuur van de voorbouw en de waardevolle interieurelementen is zeer positief.
Om het uitzicht van de traphal te bewaren werd opgelegd in het vorige advies dat de nieuwe branddeuren uit te voeren waren met het uitzicht van de bestaande paneeldeuren. Het is niet duidelijk of dit effectief zo werd uitgevoerd.
In de voorbouw worden enkel dakvlakramen in voorzien in plaats van dakkapellen zoals in de vorige aanvraag.
Gelet op het voorgaande wordt een gunstig advies verleend.”
Dit advies wordt bijgetreden vanuit ruimtelijk oogpunt.
De grootste werken situeren zich aan de achterzijde van het perceel en de erfgoedwaarde van de voorgevel blijft onaangetast.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De voorgestelde woonentiteiten achteraan en de studentenkamers op de verdiepingen bevatten voldoende kwaliteit om te kunnen functioneren. De voorziene wooneenheden en het verminderde aantal studentenkamers zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar.
Vastgesteld wordt dat de aangevraagde fietsstalplaatsen voor de appartementen slechts 1,5 meter vrije circulatieruimte achter de fietsen voorziet in plaats van de vereiste 1,7 meter (bouwcode, art. 29). In alle redelijkheid is deze tekortkoming verwaarloosbaar en kan geoordeeld worden dat de zes fietsstalplaatsen bruikbaar zijn. Met toepassing van artikel 3 is een afwijking op artikel 29 van de bouwcode gerechtvaardigd.
De aanvraag voorziet geen afvalberging. In voorwaarden wordt opgenomen om een afvalberging conform artikel 26 van de bouwcode in te richten.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van kantoor naar wonen, het uitbreiden van het aantal wooneenheden en het verminderen van het aantal studentenkamers.
Volgens de beoordelingselementen gaat het nu over een woonhuis met kantoor en 11 studentenkamers. Na de verbouwing verdwijnt het kantoor en er komt een wooneenheid bij. Er blijven 8 studentenkamers over.
Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. Voor de bijkomende wooneenheid wordt 1 parkeerplaats opgelegd. Daarnaast gaat het gaat om het verminderen van het aantal studentenkamers wat bijgevolg geen parkeerbehoefte genereert.
De werkelijke parkeerbehoefte is 1.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1.
De voorliggende aanvraag heeft betrekking op een gebouw dat is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed. Indien de werkelijke parkeerbehoefte op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van het gebouw teniet worden gedaan. Daarom mogen geen parkeerplaatsen voorzien worden.
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Het bestaande kantoor van 50m² heeft een parkeerbehoefte van 1 (1ppl/100m² nabijheid Station Antwerpen Zuid). Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 1 parkeerplaatsen.
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus niet van toepassing.
|
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;
3. een afvalberging voorzien voor de studentenkamers, conform artikel 26 van de bouwcode.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 18 december 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 12 januari 2021 |
Start openbaar onderzoek | 20 januari 2021 |
Einde openbaar onderzoek | 18 februari 2021 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 27 april 2021 |
Verslag GOA | 6 april 2021 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
20 januari 2021 | 18 februari 2021 | 0 | 0 | 0 | 2 |
Bespreking van de bezwaren
Er werden twee bezwaarschriften ingediend, voornamelijk handelend over.
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het bestaande en vergunde bouwvolume wordt op de verdiepingen achteraan ingekort en teruggebracht naar een aanvaardbare achterbouwlijn. Deze is ongeveer even diep als de uitbouw van de linkerbuur. Hierdoor vergroot de zon- en daglichttoetreding naar de achtertuinen en in de leefruimtes van de omliggende percelen.Gegeven de laatst vergunde toestand en de wijzigingen die worden aangevraagd, kan geoordeeld worden dat het voorgestelde volume ruimtelijk aanvaardbaar is en niet hinderlijk is voor de omgeving,
Beoordeling: Het bezwaar is deels gegrond. Wonen in binnengebied is inderdaad niet kenmerkend voor de omgeving. Echter werd er reeds gewoond op het gelijkvloerse deel links. Met andere woorden: wonen op de voorgestelde bouwdiepte was reeds vergund. Een bijkomende woning inrichten is aanvaardbaar, gelet op de volumereductie die is voorgesteld.
Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. Er kan niet met zekerheid worden bevestigd dat wonen in het achterhuis op de eerste verdieping geacht vergund is. Deze ruimte werd gebruikt als architectenatelier. Echter blijft de vergunde functie van het resterende gebouw wel een woning.
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Aan de achterzijde worden nieuwe gevelopeningen voorzien, maar deze zijn aan de linkerzijde op de eerste verdieping beperkt in grootte. Het grotere raam aan de rechterzijde, waar bezwaarindiener naar verwijst, wordt gebufferd door een inpandige buitenruimte. Enerzijds is door dit terras geen rechtstreekse inkijk mogelijk vanuit de aangrenzende leefruimte. Anderzijds geniet het voorziene terras, doordat het inpandig is gelegen en verwerkt binnen het bouwvolume van voldoende geborgenheid waardoor ook de inkijk naar eigendommen in de omgeving tot een minimum wordt herleid.
Beoordeling: Dit bezwaar is gegrond. Er is geen afvalberging voorzien voor de studentenkamers. In het gebouw is wel voldoende ruimte om een afvalberging voor de studentenkamers in te richten. In voorwaarden zal worden opgenomen om een afvalberging conform artikel 26 van de bouwcode in te richten.
Beoordeling: Dit bezwaar is ongegrond. De studentenkamers moeten niet voorzien zijn van een buitenruimte. Er is op het perceel een koer voorzien dat de scheiding tussen de woningen en de koten vormt. Er is geen beperking op het gebruik van de koer als buitenruimte, want hiervoor is deze plek geschikt, net zoals een eventuele gemeenschappelijke achtertuin. Geluidsoverlast wordt politioneel geregeld en is niet stedenbouwkundig van aard.
Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De aanvraag werd voorgelegd aan de stedelijke mobiliteitsdienst. Zij concluderen dat de aanvraag geen parkeerbehoefte genereert en adviseren de aanvraag gunstig.
Beoordeling: Het bezwaar is deels gegrond. Het klopt inderdaad dat enkele fietsstalplaatsen niet conform artikel 29 van de bouwcode zijn ingericht. De zes fietsstalplaatsen in de gemeenschappelijke stalplaats voor de appartementen voorzien maar 1,5m vrije ruimte achter de fietsen i.p.v. de vereiste 1,7 meter. In alle redelijkheid is deze beperkte afwijking aanvaardbaar en zijn de voorgestelde stalplaatsen bruikbaar.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;
3. een afvalberging voorzien voor de studentenkamers, conform artikel 26 van de bouwcode.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.