2021_CBS_02582 - Omgevingsvergunning - OMV_2020128439. De Burburestraat 4A . District Antwerpen - Weigering

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/04/2007: vergunning (3151#874) voor het afbreken van een handelsgebouw met magazijn met behoud en renovatie van de voorgevel en bouwen van een handelsgelijkvloers, 7 appartementen en een ondergrondse parking;

-          27/07/1987: vergunning (86#8724456) voor verbouwing;

-          26/05/1978: vergunning ( 18#82376) voor verbouwing van opslagplaats.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          magazijn;

-          1 bouwlaag met schuin dak;

-          volledig perceel is bebouwd.

Huidige toestand

-          winkelruimte, showroom en kantoorruimte;

-          1 bouwlaag met mezzanine en schuin dak;

-          volledig perceel is bebouwd.

Gewenste toestand

-          functie:

• dagrecreatie (fitness, gym en crossfit) op het gelijkvloers;
• kantoorruimte (coworking space) op de mezzanine;

-          1 bouwlaag met mezzanine en schuin dak;

-          volledig perceel is bebouwd.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie;

-          wijzigen van de gevel (inkomdeur);

-          het volume blijft  ongewijzigd.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  2:   zone voor wonen - (wo2) en artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's))

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgend punt:

-          Artikel 2.1 Bestemming: niet minimaal de helft van de bruto vloeroppervlakte heeft een woonfunctie, een gemeenschapsvoorziening of een hotelfunctie.
Er is meer dan één nevenfunctie aanwezig in het gebouw.
Vrijetijdsvoorzieningen zijn alleen op de gelijkvloers verdieping toegestaan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 18 Algemene bepalingen: de mezzanine en het bureau / personeelsruimte is enkel via trap toegankelijk, de verhoogde gang naar de kleedkamers en de verhoging van het sanitair worden niet met een helling overbrugd en het podium met de boksring heeft enkel een trap naar de mezzanine en is niet toegankelijk vanaf het gelijkvloers;
• Artikel 27: Open Ruimte: de functiewijziging voorziet niet in een minimale ontpitting;
• Artikel 28 Onthaal: het is niet duidelijk of de ontvangstbalie een verlaagd gedeelte bezit conform de verordening toegankelijkheid;;
• Artikel 29/1 Kleedruimtes of pashokjes: de kleedruimtes voldoen niet aan toegankelijkheid;
• Artikel 29/2 Publiek toegankelijke toiletten en doucheruimtes: de douches voldoen niet aan toegankelijkheid;
• Artikel 30 Afmetingen sanitaire cellen: er wordt geen aangepaste doucheruimte voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: het bureau / personeelsruimte heeft geen vensteropening voor licht en lucht;
• Artikel 27 Open Ruimte:

Gelet op de functiewijziging dient minimaal 20 procent van de perceeloppervlakte open ruimte te zijn;

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er worden geen fietsstalplaatsen voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst een magazijn om te vormen naar een fitnessruimte en kantoorruimte. De voorgestelde functies zijn niet verenigbaar met de bestemmingsvoorschriften van het RUP en daardoor niet functioneel inpasbaar in de omgeving. Conform artikel 4.4.1 van de VCRO is een afwijking op de bestemmingsvoorschriften niet mogelijk waardoor de aanvraag geweigerd moet worden.

Het perceel is gelegen in een zone voor Wonen (Wo2). Conform dit bestemmingsvoorschrift zijn vrijetijdsvoorzieningen slechts toegelaten op het gelijkvloers. Kantoren zijn toegelaten op een oppervlakte die kleiner is dan 500m² bruto-vloeroppervlakte.  Belangrijk is dat minimaal de helft van de bruto vloeroppervlakte een woonfunctie, gemeenschapsvoorziening of hotelfunctie bevat. De aanvraag voorziet alleen en in verschillende nevenfuncties en is daardoor niet in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het RUP.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Zij adviseren gunstig aangezien de erfgoedwaarde van het gebouw niet aangetast wordt. Het betreft een perceel in binnegebied, waardoor de aanvraag grotendeels van het straatbeeld wordt onttrokken.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Omdat de aanvraag een functiewijziging in het gebouw wenst door te voeren is er conform artikel 27 van de bouwcode een minimale ontpitting vereist van 20 % van de perceeloppervlakte op het niveau van het maaiveld. Hieraan werd niet voldaan. Het is niet duidelijk of het magazijn een erfgoedwaarde bezit die behoudenswaardig is. Gezien de inhoud van de aanvraag heeft de dienst mobiliteit zich hierover ook niet uitgesproken.

Publiekgerichte functie in binnengebied leggen een grote druk op het binnengebied. Indien een magazijn centraal in het bouwblok omgevormd wordt tot een publiekgerichte functie, dient er eerst een ambitieuze ontpitting te worden voorgesteld zodat een meerwaarde voor de omgeving gecreëerd wordt.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is strijdig met artikel 18, 28, 29/1, 29/2 en 30 van de verordening integrale toegankelijkheid. Het gebouw wordt omgevormd naar twee publieksgerichte functies waardoor een afwijking op de integrale verordening toegankelijkheid onaanvaardbaar is.

De bureauruimte en de personeelsruimte hebben geen openingen om kwalitatieve toetreding van daglicht en buitenlichte te garanderen. Dit is strijdig met artikel 24 van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

De fitnessruimte kent een maximale bezetting van 40 personen. Het is niet duidelijk hoeveel personeelsleden er zullen werken. Vermits een fitness vooral gericht is op buurtbewoners moet er ingezet worden op verplaatsingen te voet en met de fiets.

De normen voor diensten, zoals bepaald in artikel 29 van de bouwcode, worden gehanteerd om de fietsparkeerbehoefte te bepalen:

-          personeel (0,60/100m²): 4 fietsstalplaatsen

-          bezoekers (2/100m²): 12 fietsparkeerplaatsen

Er zouden dus 16 fietsstalplaatsen voorzien moeten worden. De aanvraag voorziet er geen. Om in aanmerking te kunnen komen van vergunning moeten er voldoende fietsstalplaatsen voorzien worden, waarbij de fietsstalplaatsen voor het personeel en voor de bezoekers fysiek van elkaar gescheiden zijn, indien dit mogelijk is.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Openbaar onderzoek niet correct verlopen conform artikel 20 van het Omgevingsvergunningsbesluit.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).