2021_CBS_03531 - Omgevingsvergunning - OMV_2021029631. Anselmostraat 65-67. District Antwerpen - Weigering

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          08/06/2018: vergunning (2018716) voor het verbouwen van appartementen boven handelsgelijkvloers;

-          07/01/1999: vergunning (86#8719490) voor het restaureren van de voorgevels en aanbrengen van een naamaanduidingsplaat.

Vergunde en huidige toestand

-          2 aanpalende panden van 4 bouwlagen onder zadeldak in gesloten bebouwing;

-          volledige bebouwde percelen met 1 gelijkvloerse handelsruimte met werkplaats en 5 bovenliggende appartementen plus kantoorruimte.

Gewenste toestand

-          het gelijkvloers van nummer 67 blijft als handelsruimte behouden;

-          het gelijkvloers van nummer 65 wordt ingericht als grondgebonden woning met een centrale patio en achteraan een tuin;

-          de bestaande bakstenen schouw, de brandtrap en de doorgang naar de handelsruimte in de tuinzone blijven behouden;

-          vooraan wordt een garage met 1 autostalplaats en 3 fietsstalplaatsen voorzien;

-          de voorgevel bestaat uit een witte cementpleister en wordt voorzien van buitenschrijnwerk en een open garage- en inkompoort in wit aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van gelijkvloerse handelsfunctie (pand nummer 65) naar wonen;

-          plaatsen van een garagepoort;

-          slopen van een gedeelte van de achterbouw;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          de inkom naar de bestaande, bovengelegen appartementen en de overige verdiepingen maken geen deel uit van de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte

bij een functiewijziging moet de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld.
De functie wordt gewijzigd naar wonen. De bouwdiepte bedraagt 27 m terwijl de kenmerkende bouwdiepte van de woonfuncties 18 m is;

• Artikel 12 Levendige plint:
  de voorgevel van de woning bezit geen levendige plint. Bovendien heeft de gevel van dit pand een breedte van circa 7 m wat onvoldoende is om een garagepoort te plaatsen.
• Artikel 25 Toegankelijkheid van de functie:
  de woning is enkel toegankelijk via de garage en niet rechtstreeks of via een circulatieruimte vanaf de openbare ruimte.
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen

De voorgestelde fietsstalplaatsen voldoen niet aan de opgelegde inrichtingsprincipes.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.  

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst een deel van de gelijkvloerse handelsruimte om te vormen naar een woonfunctie. Door de inrichting van een garage en de inkom naar de bovenliggende verdiepingen heeft de woning geen connectie met de straatzijde en richt zich volledig op het binnengebied. Wonen in de bouwschil is kenmerkend voor de omgeving. Wonen in binnengebied is dat niet waardoor de voorgestelde inplanting van de woning niet functioneel inpasbaar is in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De omgeving in de Anselmostraat wordt in hoofdzaak gekenmerkt door aaneengesloten rijwoningen met drie bouwlagen onder zadeldak. De rijwoningen bestaan uit een voorbouw en entresol en hebben een kenmerkende gelijkvloerse bouwdiepte van 18 meter.

Anselmostraat 65-67 is op het gelijkvloers volledige perceel bebouwd en ingericht met een handelsfunctie. De panden 65 en 67 zijn met elkaar verbonden via verschillende toegangsdeuren en openingen en vormen een aaneengesloten geheel. De bestaande bebouwing is dieper en omvangrijker dan dat van het referentiebeeld. Daarnaast is er een achterhuis over twee bouwlagen met zadeldak aanwezig, wat eveneens atypisch is voor de omgeving.

Artikel 10 van de bouwcode schrijft voor dat bij een functiewijziging onder meer de bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie moet zijn met het referentiebeeld.

De aanvraag wenst een functiewijziging door te voeren van handel naar wonen waarbij de nieuwe wooneenheid een bouwdiepte krijgt van 27 m terwijl de kenmerkende bouwdiepe van woongebouwen 18 m bedraagt. Het rechterdeel van het perceel blijft behouden als handelsruimte, terwijl op deze plek een mogelijkheid bestaat om een aandeel te ontpitten.

Ook wordt de huidige bouwhoogte van de het achterhuis niet verlaagd of aangepast. Wonen wordt voorzien op de gelijkvloerse verdieping van dit gebouw. Na de werken blijft dit volume qua omvang atypisch voor de omgeving.

De aanvraag dient dan ook geweigerd te worden. Wonen is slechts aanvaardbaar indien een ambitieuze ontpitting op het terrein wordt gerealiseerd.

Visueel-vormelijke elementen

De Anselmostraat 65 en 67 zijn zoals in bovenstaande paragraaf met elkaar verbonden en vormen daardoor een geheel. De voorgevel laat zich echter duidelijk lezen als twee zelfstandige gebouwen met een individuele opbouw die bestaat uit een gelijkvloerse winkelpui, verdiepingen, kroonlijst en een dak. Een arrière-corps benadrukt de percelering en op zichzelf staande gevelopbouw van de voorgevels.

De aanvraag stelt voor om de winkelpui van het linkerpand te vervangen door een toegangsdeur en garagepoort uit traliewerk. Achter het traliewerk is een autostalplaats aanwezig. Via deze garage, op een diepte van 5,5 m situeert zich de inkom van de woning. Deze planopbouw is strijdig met artikel 12 van de bouwcode:

-          de gevel is smaller dan 8 meter waardoor geen garagepoort mogelijk is;

-          de omvorming van een winkelpui naar een garagepoort uit traliewerk is nadelig voor de levendigheid van de straat en heeft een nadelige impact op het straatbeeld;

-          de woning heeft geen verblijfsruimte aan de straatzijde waardoor de relatie en het contact met het openbaar domein verdwijnt.

Bovendien mag een toegang naar de woning niet uitsluitend gebeuren via een garagepoort (bouwcode, art. 25).

De poort in traliewerk met daarachter een autostalplaats is een versombering voor het straatbeeld en een uitholling van het gevelbeeld. Een afwijking op artikel 12 en 25 van de bouwcode is niet toelaatbaar. Daarom wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag vermeerdert het aantal woonentiteiten waardoor de druk op het perceel, het bouwblok, het binnengebied en de omgeving toeneemt.

De aanvraag dient eveneens 3 fietsstalplaatsen te voorzien. Aangezien een garagepoort in de voorgevel niet aanvaardbaar is en er bijgevolg geen fietsstalplaatsen op voorgestelde plaats toegestaan kunnen worden, is de aanvraag strijdig met artikel 29 van de bouwcode. De 3 fietsstalplaatsen moeten gebruikt kunnen worden als gewone lage stalplaatsen.

Fietsstalplaatsen dienen minstens te voldoen aan volgende voorwaarden:

-          achter iedere fiets in een fietsstalplaats moet een minimale vrije ruimte van 1m70 beschikbaar zijn;

-          omdat niet alle types van fietsen gebruik kunnen maken van een hangsysteem moet de helft van het aantal nodige fietsstalplaatsen voorzien worden als gewone lage fietsstalplaats;

-          de fietsstalplaatsen in de garage moeten vlot bereikbaar zijn ook als er een wagen geparkeerd staat.

Omdat een autostalplaats op eigen terrein niet te rijmen is met stedenbouwkundige voorschriften, creëert de bijkomende wooneenheid een parkeerbehoefte die niet op eigen terrein opgelost kan worden. De mobiliteitsdruk in de omgeving neemt daardoor toe.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.