2021_CBS_03994 - Omgevingsvergunning - OMV_2020147717. Gallifortlei 231. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/02/2020 proces-verbaal (11002_2020_12050_VPV) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          01/01/1950: vergunning (626#12904) voor het oprichten van een woning.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          functie en bouwvolume:

• eengezinswoning van twee bouwlagen onder een plat dak;
• de gelijkvloerse verdieping is volledig bebouwd en doet dienst als magazijn met een netto vloeroppervlakte van circa 117 m²;

-          gevelafwerking: de voorgevel bestaat uit klampsteen en houten schrijnwerk met twee poorten;

-          inrichting:

• de oprit werd volledig verhard vergund in functie van het magazijn;
• voortuin afgescheiden van openbaar domein door middel van een muurtje met poorten.

Huidige toestand

-          functie en bouwvolume: de gelijkvloerse verdieping werd omgevormd van magazijn naar een handelsfunctie;

-          gevelafwerking:

• zaak-gebonden publiciteit aan de voorgevel:

-          tussen de gelijkvloerse- en eerste verdieping;

-          op de penanten tussen de raamopeningen op de gelijkvloerse verdieping;

• een zonneluifel geplaatst tegen de voorgevel;
• de poorten werden vervangen door zwart aluminium schrijnwerk en een aparte toegangsdeur;

-          inrichting:

• tegen de linker perceelgrens werd een houten schutting opgetrokken in de voortuin;
• er werd een vaste constructie geplaatst voor het stallen van voeding.

Gewenste toestand

-          functie en bouwvolume: regulariseren van de gewijzigde functie handel op de gelijkvloerse verdieping;

-          gevelafwerking:

• zaak-gebonden publiciteit  tussen de gelijkvloerse- en eerste verdieping op 0,60 m van beide perceelgrenzen;
• zaak-gebonden publiciteit op de penant tussen beide ramen;
• de huidige zonneluifel (regularisatie);
• het huidige schrijnwerk op de gelijkvloerse verdieping (regularisatie);

-          inrichting: de schutting/tuinmuur tegen de linker perceelgrens wordt gesupprimeerd.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van werken aan een eengezinswoning:

• functiewijziging gelijkvloers en eerste verdieping;
• gevelwijzigingen;
• zaakgebonden publiciteit.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 19 Tuinafsluitingen: de afsluiting (bakstenen muur met dubbele poort)van de voortuin ter hoogte van de straat werd verwijderd;
• artikel 26 Afvalverzameling: de afvalberging van de handelsfunctie wordt niet voorzien als afgescheiden ruimte;
• artikel 27 Open ruimte: het betreft een vergunnings-plichtige functiewijziging. bij de functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Dit is niet het geval.

§4 In de voorliggende aanvraag worden zowel een fietsenstalling als verplaatsbare uitstalkramen voorzien;

• artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit: het plaatsen van reclame op de penant tussen de twee ramen is niet in verhouding met de maat van het gebouw. Er wordt reeds zaak-gebonden publiciteit voorzien tussen de gelijkvloerse en eerste verdieping. Dit volstaat;
• artikel 43 Septische putten: de septische put die aanwezig is op de plannen van de laatst vergunde toestand werd niet opgetekend. Er moet een septische put aanwezig zijn met een minimale inhoud van 2.000 liter.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Wegens een functiewijziging werd er advies gevraagd aan de stadsdienst Ondernemen en Stadsmarketing (Business en Innovatie). Het advies luidt als volgt:

“Gunstig advies voor de functiewijziging van industrie/ambacht naar handelsfunctie op de gelijkvloerse verdieping van een pand gelegen in de zone voor verspreide bewinkeling (Beleidsnota Detailhandel 2020). In deze zones kunnen kleine buurtondersteunende handelszaken zich vestigen, onder de 100m², om op die manier de woonwijken te voorzien van de nodige dagelijkse voorzieningen op wandelafstand.”

De gewenste functie is bijgevolg inpasbaar en aanvaardbaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Omwille van een functiewijziging dient er minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd te zijn. De bijgevoegde nota in het dossier stelt dat deze onbebouwde oppervlakte in de voortuin werd voorzien. Artikel 27 stelt dat de oppervlakte van de voortuin niet in rekening wordt gebracht. De aanvraag is dus strijdig met artikel 27 van de bouwcode en is niet in kernwinkelgebied gelegen. Rekening houdend met de bestaande en vergunde toestand is het niet mogelijk om het perceel op maaiveld te voorzien van 20% open ruimte zonder hiervoor grote ingrepen te doen, namelijk de buitenkoer en de berging op de 1^ste verdieping te slopen en de footprint hiervan te supprimeren op het gelijkvloers. Zowel voor de winkelfunctie als voor de woongelegenheid treft het geen meerwaarde om een open ruimte op het gelijkvloers te voorzien. Deze buitenruimte zou niet kwalitatief zijn door de hoge omliggende muren en de moeilijke bereikbaarheid. Bovendien zou de winkelfunctie in oppervlakte beperkt worden wat de werking van de functie teniet doet. De woongelegenheid op de verdieping is voorzien van een buitenkoer die voldoende groot (15 m² terwijl deze minimaal 6m² dient te zijn) en kwalitatief is (voldoende lichtinval). Omwille van bovenstaande redenering kan er vanuit stedenbouwkundig oogpunt worden afgeweken van de bouwcode.

In de voortuin zijn constructies, met uitzondering van tuinafsluitingen en brievenbussen, niet wenselijk. De aanvrager voorziet verplaatsbare uitstalkramen en een fietsenstalling in de voortuin. Deze elementen zijn eenvoudig weg te halen en zijn niet verankerd in de grond, zoals in voorwaarden opgenomen. Bovendien werd de gehele voortuinzone verhard zoals vergund in de laatst vergunde toestand.

In de laatst vergunde toestand werd de voortuin voorzien van en tuinafsluiting aan de straatkant. Deze tuinafsluiting werd volledig verwijderd in de voorliggende aanvraag. Dit is strijdig met artikel 19 van de bouwcode. Bijgevolg wordt opgelegd om de voortuin af te sluiten met een levende afsluiting, muurtje of hek met een hoogte van maximum 1 m, conform artikel 19. Ter hoogte van de fietsenstalling dient een poortje/ opening voorzien te worden zodat de gehele fietsenstalling eenvoudig bereikbaar is en zodat de fietsenstalling voor het personeel afgesloten kan worden.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt voorzien in bruin genuanceerde parementstenen met buitenschrijnwerk in een aluminium witte kleur voor de ramen op de 1^ste verdieping en de voordeur en buitenschrijnwerk met een aluminium zwarte kleur voor de gelijkvloerse raamopeningen.

Publiciteit wordt voorzien horizontaal tussen het gelijkvloers en de 1^ste verdieping en verticaal op het gelijkvloers tussen de twee raamopeningen (penant). De publiciteit tussen de twee raamopeningen is niet in verhouding met de maat van het gebouw. Het voorzien van een horizontale publiciteit is voldoende om de functie kenbaar te maken. Bovendien doet de reclame op de penant afbreuk aan het gevelbeeld en zorgt het voor overdaad wat het straatbeeld niet ten goede komt. Bijgevolg wordt het reclamepaneel tussen de twee ramen op het gelijkvloers (penant) uitgesloten uit de vergunning. De zone tussen de raamopeningen dient vervolgens voorzien te worden in bruin genuanceerde parementsteen, zoals voorzien voor de overige voorgevel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De ramen in de voorgevel op de 1^ste verdieping werden niet opengaand ingetekend, waardoor er geen luchttoevoer is in de eetkamer en slaapkamer. Om de woonkwaliteit en gezondheid te garanderen dient in elk van deze kamers minstens 1 opengaande raamopening aanwezig te zijn.

Verder dient de slaapkamer achteraan op de 1^ste verdieping minstens over 1 opengaande raamopening te beschikken. Deze raamopening staat ingetekend op de plannen van de laatste vergunde toestand. Bij voorkeur wordt dezelfde raamopening geplaatst. De raamopening dient conform artikel 24 van de bouwcode te zijn.

De kelderruimte is enkel toegankelijk via de afvalberging. Dit is strijdig met artikel 26 van de bouwcode dat stelt dat de afvalberging een afgescheiden ruimte dient te zijn om zo de hinder van de afvalberging te beperken. In voorwaarden wordt opgelegd om de afvalberging te voorzien in een andere kelderkamer, waardoor deze afgescheiden is. Dit dient conform artikel 26 van de bouwcode te gebeuren.

In de laatst vergunde toestand is er achteraan een septische put aanwezig. Deze put werd in de nieuwe plannen niet opgetekend. Het is daardoor onduidelijk of er al dan niet een septische put voorzien wordt en wat de inhoud hiervan is. Bijgevolg wordt in voorwaarden opgelegd om een septische put te voorzien met een minimale inhoud van 2.000 liter, conform artikel 43 van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de handelsfunctie van 110 m² moet er 1 fietsstalplaats voorzien worden voor het personeel (0,60/100 m²). Voor de bezoekers moeten er 2 fietsparkeerplaatsen voorzien worden (2/100 m²).

Er worden in de verharde voortuin 3 fietsparkeerplaatsen voorzien. De fietsstalplaats voor het personeel moet overdekt en afsluitbaar zijn. Deze overdekking en afsluiting mag echter niet verankerd worden in de grond. Het inschuiven van de constructie in de grond behoort tot de mogelijkheden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de zone tussen de twee raamopeningen op het gelijkvloers (penant) in de voorgevel te voorzien in bruin genuanceerde parementsteen;

2.      de fietsenstalling voor het personeel (1 fietsstalplaats) dient afsluitbaar en overdekt te zijn, conform artikel 29 van de bouwcode;

3.      de gehele fietsenstalling mag niet verankerd zitten in de verharding/ grond;

4.      de voortuin dient voorzien te worden van een levende afsluiting, muurtje of hek aan de straatkant met een maximale hoogte van 1 m, conform artikel 19 van de bouwcode. Ter hoogte van de fietsenberging dient een poortje/ opening voorzien te worden;

5.      zowel in de eetkamer als in de slaapkamer op de 1^ste verdieping vooraan dient minimaal 1 opengaande raamopening aanwezig te zijn, conform artikel 24 van de bouwcode;

6.      de slaapkamer achteraan op de 1^ste verdieping te voorzien van een raamopening, conform artikel 24 van de bouwcode;

7.      de afvalberging dient in een andere kelderkamer te worden voorzien zodat deze afgescheiden is, conform artikel 26 van de bouwcode;

8.      een septische put te voorzien met een minimale inhoud van 2.000 liter, conform artikel 43 van de bouwcode;

9.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Uitsluitingen

10.  het reclamepaneel tussen de twee raamopeningen op het gelijkvloers (penant).

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.