2021_CBS_03984 - Omgevingsvergunning - OMV_2021033868. Collegelaan 119. District Borgerhout - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/12/2020: weigering (20203487) voor functiewijziging van tearoom naar studio;

-          14/03/2001: vergunning (180#3392) voor het inrichten woongelegenheid, tearoom en garage.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          bouwvolume en functie:

• een pand in gesloten bebouwing bestaande uit 4 bouwlagen onder een plat dak;
• de gelijkvloerse verdieping is aan de straatzijde ingericht als tearoom, garage en achterliggend een wooneenheid: een één-slaapkamerappartement van circa 140 m²;
• een bouwdiepte op het gelijkvloers van circa 22 m;

-          voorgevel: garagepoort, dubbele inkomdeur naar de tearoom, inkom naar de wooneenheden;

-          inrichting: terras in de voortuinstrook.

Huidige toestand

-          bouwvolume en functie:

• de gelijkvloerse verdieping werd aan de straatzijde ingericht als studio van circa 37 m²;
• een veranda tegen de achtergevel aan de rechterzijde met een bouwdiepte van circa 25 m.

-          gevelafwerking: de garagepoort in de voorgevel werd vervangen door een raampartij.

Gewenste toestand

-          bouwvolume en functie:

• de huidige veranda van circa 29 m² wordt gesupprimeerd;
• een studio aan de voorzijde met een netto-vloeroppervlakte van circa 38 m²;
• het vergunde één-slaapkamerappartement op de gelijkvloerse verdieping achteraan blijft behouden en wordt verkleind tot circa 122 m²;
• de tuinzone wordt als gemeenschappelijke tuinzone in gebruik genomen voor unit 0.1 en unit 0.2 via een gemeenschappelijke interne gang;

-          gevelafwerking:

• de raamindeling van de voor- en achtergevel op de gelijkvloerse verdieping wordt aangepast aan de nieuwe interne indeling;
• het raam aan de voorgevel wordt verkleind en afgewerkt in witte natuursteenplaten;
• de garagepoort wordt teruggebracht naar de vergunde toestand;

-          de bovenliggende verdiepingen maken geen deel uit van de aanvraag.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van het wijzigen van de functie handel naar wonen en het inrichten van een studio op de gelijkvloerse verdieping van een meergezinswoning;

-          wijzigen van de voorgevel in functie van de nieuwe wooneenheid.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 19 Tuinafsluitingen:

de voortuin moet afgesloten worden door een levende afsluiting, een muurtje of een hek met een hoogte van maximum 1 m. Tot de voortuinafsluiting behoren zowel de afsluiting langs openbare ruimte als afsluitingen tussen voortuinen onderling;

• artikel 27 Open ruimte:

voortuinen zijn vrij van verhardingen, enkel de strikt noodzakelijke verhardingen zijn toegelaten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een tearoom op het gelijkvloers van een meergezinswoning tot een studio.

De stadsdienst Ondernemen en Stadsmarketing, Business en Innovatie, geeft een gunstig advies voor de functiewijziging van voormalige handel/tearoom naar woonst:

“Het gaat om de omvorming van het gelijkvloers in een pand gelegen buiten de afgebakende kernwinkelgebieden (verspreide bewinkeling). Gelet op het principe van clustering van winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is het behoud van commerciële ruimte op deze locaties niet op te leggen en kan er gelijkvloers woonruimte voorzien worden.”

De woonfunctie blijft dus behouden en is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Collegelaan.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

In de bestaande toestand is aan de achterzijde op de gelijkvloerse verdieping een niet-vergunde veranda gerealiseerd. Deze wordt gesloopt, waardoor de gelijkvloerse bouwdiepte teruggebracht wordt naar 22 m conform de laatst vergunde toestand.

Bijgevolg wijzigt het volume niet ten opzichte van de laatst vergunde toestand en blijven schaal en bouwdichtheid gerespecteerd.

De aanvraag wijkt af van artikel 27 van de bouwcode. De commerciële functie verdwijnt en aan de voorgevel wordt een raampartij voorzien. Bijgevolg moet de voortuin, met uitzondering van de strikt noodzakelijke verhardingen naar de garage en inkomdeur, groen aangelegd worden. Een groene tuin heeft een aangenamer uitzicht in de straat en bevordert daarom de leefkwaliteit van bewoners en omwonenden. Door de voortuin niet te verharden blijft een deel beschikbaar voor natuurlijke infiltratie van regenwater in de bodem en vermindert het risico op problemen met de waterhuishouding.

De aanvraag is strijdig met artikel 19 van de bouwcode. Conform dit artikel moet de voortuin afgesloten worden door een levende afsluiting, muurtje of een hek met een hoogte van maximum 1 m. In de aanvraag wordt het gedeelte voor de nieuwe studio niet afgesloten.

Als voorwaarde wordt opgenomen de verharding in de voortuinstrook ter hoogte van de nieuwe studio te verwijderen, groen aan te leggen en een voortuinafsluiting te voorzien conform artikel 19 van de bouwcode.

Voor de studio wordt buitenruimte voorzien in de gemeenschappelijke achtertuin. Deze is bereikbaar via de gemeenschappelijk gang naast de fietsenberging.

Visueel-vormelijke elementen

In de aanvraag wordt verder de gevelopening van de vergunde garagepoort in de voorgevel, die in de bestaande toestand werd omgevormd tot een raampartij, opnieuw met een garagepoort voorzien. De voorgestelde witte PVC sectionaalpoort is in harmonie met het overige buitenschrijnwerk in de voorgevel van het pand en inpasbaar in het straatbeeld.

De gevelopening die toegang gaf tot de tearoom wordt gewijzigd naar een raamopening voor de studio. Op die manier wordt de voorgevel aangepast aan de nieuwe achterliggende woonfunctie. De raamopening wordt voorzien van wit PVC buitenschrijnwerk en het nieuw geveldeel onderaan de raamopening wordt bekleed met natuursteen in harmonie met de rest van de gelijkvloerse plint.

De voorgestelde afwerking en materialisatie zijn vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheid voldoende wooncomfort biedt.

Op een oppervlakte van minstens 35 m² wordt voldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een studio.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er dienen voor dit project 2 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Er wordt een fietsberging voorzien van 6 fietsstalplaatsen op het gelijkvloers bereikbaar via de garage.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de verharding in de voortuinstrook ter hoogte van de nieuwe studio te verwijderen en groen aan te leggen conform artikel 27 van de bouwcode;

2.      een voortuinafsluiting te voorzien conform artikel 19 van de bouwcode;

3.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.